一旦现房限价，楼市何去何从

北京土地市场红火开年 2013年全年卖地或上千亿元

3月30日，北京国五条细则正式出台，首次提出，“对报价明显高于项目前期成交价格和周边在售项目价格且不接受指导的商品房项目，可暂不核发预售许可证书或暂不办理现房销售备案”。

媒体报道称，部分已经报批的项目受到市建委通知要求重新调价，按照北京的限价要求，预计后续的商品房利润将不会超过5%，和建保障房的利润相当。

众所周知，中国大陆自上世纪90年代实行住房货币化改革以来，在近20年的地产发展中，虽然政府进行过几次宏观调控，房价也曾出现过短期的上下波动，但迄今为止房地产行业并未出现过大调整和洗牌，房价的总体趋势也是一直上涨，尤其是近几年以来，部分地区房价过高、涨价速度过快已经极大地影响到普通民众的正常工作和生活。

当前，以北京、上海等一线城市为代表的部分地区房价已经超出普通民众的承受能力，即使限价房是2万元一平方米，对真正的中低收入者来说也只是望梅止渴。

房地产行业经过近20年的发展，已经出现分化，各家房企利润率不等，有高有低还有亏损的。根据去年财报，房地产行业中的上市公司净利润率平均在18%左右。

未来，无论是限价还是规定商品房利润不超过5%，将会使万科、保利等利润率相对较高的业内龙头企业因为利润率由18%下降到5%甚至更低而被迫离开市场，因为在全国没有出台限价的其他地方，它们能够赚取18%左右的利润，而企业本身就是追逐利润的，哪里利润高自然就去哪里。

3月份北京二手住宅网签总量43780套，环比上月网签量大幅上涨332.5%，创有史以来单月新高

有关部门拟出台现房限价政策表明了进一步遏制房价的决心，但如果此项政策真正落实，房价非但不会下降，还会出现上涨。

以前的“限价”大多集中在预售审批环节，那些资金充裕、以求利润为目的的开发商会总是以各种办法拖到转现时，可以通过转至现房规避价格管制。但是如果现房限价，上述办法将失去效果。

能够建高质量、好品质房子的房企离开北京楼市或者捂盘不推，只有利润率低于5%的普通房企会继续留在市场内，由于利润不高，原本想进来的优秀企业也将转向其他地方，那么失去了优秀的房企之后，房企对房屋的建造、供应也将减少，在需求不变的情况下最终将造成房价反弹甚至暴涨。

与此同时，部分开发商退回土地和不拿地，地方政府就无法完成土地供应计划与土地出让金任务，完成保障房建设与搞城市基础设施就缺乏资金支持，而且楼市交易大幅下降会影响一系列的后果，最终都不利于北京经济的健康可持续发展。

去年9月，陕西省相关部门下发通知，要求各地房地产利润控制在10%左右，超出区间的商品房将无法在价格主管部门备案，也无法取得预售证。当时，省会西安城区的房价大约每平米在7000元左右，现在西安房价再度发飙，3月份每平米意外暴涨140元，西安房价每平米已涨至7248元，位居全国房价涨幅第25位。

楼市交由市场调节才是正途

中共中央党校国际战略研究所副所长周天勇教授曾表示，目前中国的房价里70%是政府税费

中国有句俗话叫做：“上有政策，下有对策”。精明的房企为了保证自己原来的利润率可能会把利润计算到成本里，再在此基础上加上5%左右的利润，更有甚者可能会采取偷工减料的方式降低成本，这不仅没使房价下降，还将造成房屋质量问题，不利于购房人的生命和财产安全，也不利于社会和谐稳定。

近期公布的《国务院关于第六批取消和调整行政审批项目的决定》，其中最引人瞩目的是这句话：“凡公民、法人或者其他组织能够自主决定，市场竞争机制能够有效调节，行业组织或者中介机构能够自律管理的事项，政府都要退出。凡可以采用事后监管和间接管理方式的事项，一律不设前置审批。”

目前房地产开发环节的政府审批手续时间长，这会给有关部门提供寻租空间，也很容易滋生腐败。地方政府希望防止房价过快上涨，可以按上述要求减少相关审批环节，这既能使房企节约相关资金和时间成本，还能减少发生有关官员发生腐败的可能。

地方政府如果真想防止房价过快上涨，与其不切实际的对现房限价，不如放弃土地财政、减少审批环节，同时增强自身责任，增加面向普通民众的公共服务，这样才能真正实现居者有其屋的梦想。