二手房恐慌性抛盘无关反腐

数据来源：中国指数研究院, 长江证券研究部

近期火爆的二手房成交量成为媒体报道的焦点。多地二手房过户大厅前人头攒动，零下10多度的严寒无法阻挡购房者半夜前来排号的热情。这只是2012年底以来全国二手房成交量放大的一个缩影。

据长江证券统计，近几年来二手房成交量已经超过了商品住宅的成交量。以深圳市为例，2011年商品住宅的成交面积仅为271.7万平方米，而二手房的成交量则达到了518.71 万平方米。2012年2季度一线城市二手房成交占比有所下滑，但是3季度之后二手房成交面积再次超过了商品住宅，显示出旺盛的发展势头。由于缺乏权威和详细的全国二手房成交数据，但深圳这样的一线城市数据仍然具有参考价值。

国家统计局发布最新数据显示，2012年12月，70个大中城市在二手住宅价格方面，价格环比下降的城市有15个，持平的城市有9个，上涨的城市有46个。到了2013年，二手房成交热度不减。北京住建委网站的网签数据显示，1月上半月，北京二手房总成交套数为7940套，比上个月上涨了6.6%。此外，全国多个一线城市二手房成交量也延续了高成交量的态势。

二手房成交为何突然放大？去年12月，中坤集团董事长黄怒波在出席深圳房交会时曾预测，随着中央反腐重拳出击，贪官会将手中的房产吐出来，二手房交易市场会异常活跃，一时间有关反腐将推动二手房成交量上涨的议论就此滥觞。反腐真的是导致二手房恐慌性抛盘的原因吗？

数据来源：WIND、广证恒生

随着政府展现坚定的出反腐决心和官员财产公示试点的开启，社会上确实存在部分政府官员抛售房产情况。但从购房者需求来看，链家市场研究部数据显示，目前的购房者主要还是以自住型购房者为主，纯投资性购房者占比远低于10%。自住型购房者受到限购政策等影响，很难接盘官员们动辄150平米以上的房子。

住房信息联网遭拖延

此前一直备受瞩目的“反腐利器”住房信息联网迟迟难以出台，住建部曾要求全国40个主要城市的个人住房信息在2012年6月底完成联网工作；但到了2012年年底，住建部又表示未来要有500个城市联网，言下之意，40城联网已经难产。

一方面地方政府并没有太大动力让本地的房地产市场因为联网受到抑制；另一方面官员本身也没有动力来推动。但随着更多“房叔”“房姐”的曝光，可能会对住房信息联网产生一定的推动作用。

而官员财产公示试点也难以对二手房市场产生影响。毕竟在推行过程需要时间，再加上只是部分地区的试点，又给了官员转移财产提供了空间。北京大学中国地方政府研究院院长彭真怀认为，实施还是要比不实施更好，不能给某些官员，特别是有问题的官员提供转移财产的时间和空间。

反腐难以对二手房产生深远影响，房产税也难以导致二手房出现恐慌性抛盘。温家宝总理1月15日在财政部调研时表示，从中长期看，要认真研究改革房地产税收制度，逐步建立起覆盖住房交易、保有等环节的房地产税制，促进房地产市场持续健康发展。这也意味着房产税在短期内难以全面铺开，而更多将以试点为主。如此一来，房产税预期导致二手房抛盘出现的判断也并不准确。

数据来源：WIND、广证恒生

近几年二手房交易量不断增大，甚至成为部分城市房地产供给的主要来源，其深层次的原因有两点：一是土地供应的透支，另一个是房地产去泡沫化增长。

土地供应透支

前期地方政府为了追求政绩和财政收入，过度透支了未来可供出售的土地量，导致当前土地供应能力的持续下降，倒逼二手房进入市场弥补一手房增速的下滑。

在2012年高压政策的调控下，房企主动降低了土地开发速度，面对成交量的稳步回升，短期供给缺口加大上涨压力；另一方面随着政策红线的松动，房价看涨的预期助力刚需集中入市，进一步加剧供需失衡状态。

土地本身的资质和条件往往就能形成高溢价，在二元经济体制格局没有发生根本变动的背景下，一线城市拥有的经济和行政资源依旧吸引人群趋往，当地的土地资源愈发稀缺，土地价格上涨仍是趋势。在此情况下，二手房在价格上仍然具有上涨空间，由此也就出现了以前是几家中介抢一个客户，现在是几个客户抢一套房源。

房地产去泡沫化

房地产在过去十年已经累积了可观的存量泡沫。二手房抛售者一般拥有两套以上住房，而前文所述也指出购买者多是自住型购房者，因此当前二手房抛售的实质是房地产的存量投资转化为增量消费，长江证券指出，这反映了房地产去泡沫化迹象。

但目前房地产依然扮演着主导产业的角色，承担了经济增长和财政增收的职能，所以去泡沫化之路是艰难曲折的。这就从根本上决定了房地产调控是一个渐进的过程，即首先通过限购限贷来减少投资性需求的增量，然后将房产税的调控范围从新增住房转向存量住房，逐步完成存量泡沫的去化。

结语

虽然政府和市场都在推动房地产去泡沫化，但是在房产税、官员财产公示等诸多公平机制尚未健全之时，反腐导致二手房恐慌性抛盘可能只是我们的一厢情愿。