楼市库存为房价上涨拉响警报

新开工与竣工面积缺口大。数据来源：统计局、东海证券。

亚豪机构统计数据显示，截至5月5日，北京商品住宅期房存量约3.4万套，现房存量约2.7万套，整体一手房市场存量降至60869套。

SOHO中国董事长潘石屹曾表示，对一个城市而言，5万套的库存已低于警戒线。而目前北京6万套的库存已逼近警戒线区域。

事实上，不仅是北京楼市库存在下降，全国几大城市的库存都在下降。根据高华证券统计显示，截至5月5日当周，全国13个重点城市库存平均消化时间已从上周的10.5个月降至10.3个月。其中，北京、深圳、广州、南京、福州、苏州、厦门和东莞的库存都出现了下降。

而开发商补库存的意愿并不强烈。根据统计局数据，3月单月新开工增速为下降20.2%，大幅低于预期，住宅单月新开工下降19.5%，且商业营业用房新开工单月同比也下降27%，说明企业整体开工意愿并不强。

此外，从土地市场数据来看，前3月土地购置面积同比下滑22%，土地购置费同比下滑10%，隐含着开发商延缓了土地出让金支付，主动加库存的意愿并不强烈。

库存在持续下降，而企业又缺乏补充库存的动力，将进一步加剧供需紧张态势，这为房价进一步上涨提供了动力。

根据中指院公布4月份百城房价数据，全国100个城市住宅平均价格为10098元/平方米，环比3月上涨1%，同比上涨5.34%。房价自2012年6月起已经连续第11个月环比上涨。

房地产业占国内生产总值的比重呈上升趋势。数据来源：统计局、中信建投

严厉的限价政策使得4月以来北京新盘入市量锐减，对于市场供应来说，可谓是雪上加霜。而供需矛盾日趋紧张，将会加剧房价反弹的风险。

一方面，在连续的调控政策打压下，开发商新开工的动力不足，甚至存在故意拉长工期的现象。

东海证券测算，房地产行业平均新开工到销售约6个月-1年，以1年期计算，2012年新开工的住宅进入2013年供给，2012年全国住宅新开工面积为13.07亿平方米，该供给与东海证券测算的2013年需求14.9亿平方米尚有1.8亿平方米的缺口。

而从竣工面积角度出发，假设进入预售即供给阶段的住宅在1年以后竣工，即2012年的竣工面积为2011年的供给量，则2012年竣工面积为7.9亿平方米。以此看来，供给量出现了较大的差异，显示出虽然近几年新开工面积增幅较大，但竣工面积的增速并没有与之相匹配，原因很可能在于开发商拉长了工期。

开发商之所以敢于放慢推盘的速度，也和2012年业绩大增，公司现金流比较充裕有关。而随着利率市场化的推进，导致各大龙头企业的融资成本下降，更让房企有恃无恐。当然，房企拿到地块之后，囤积起来不开发，坐等土地升值的案例也屡见不鲜。

此外，保障房对商品房的分流作用也比较有限，也加剧了供需紧张，进而导致了库存的紧张。

目前我国保障性住房主要包括廉租房、经济适用房、棚户区改造安置房、限价商品房和公租房五类。其中，经适房和限价房形成了商品房的替代品。

经适房因申请资格严格、配套和低端存在缺陷等，导致经适房在有效供给与实际供给之间有较大折扣。

而且受到资金、土地以及配套政策等方面的限制，保障房建设也没有迅速增长。其中租赁房的比重越来越大，导致经适房和限价房占比减小。

再有就是政府土地供应量有限，也对供需产生了影响。不过一般政府土地供应呈现前少后多的节奏，随着下半年土地财政的复苏，料想土地供应将会恢复。但与此同时，也为房价的进一步上涨埋下伏笔。

房价面临进一步上涨危险。

目前国内10大开发商市场份额约在10%左右，其中龙头企业万科市场占有率约1.4%。而美国前五大开发商市场份额就高达20%，龙头企业帕尔迪市场占有率为5%。

随着行业调控和洗牌，市场集中度提升将是大势所趋。这也为龙头企业操控供给情况创造了空间，这或将加剧市场供需紧张态势。

此外，统计局数据显示，房价除了2008年小幅下降以外，长期处于增长态势。2003年以来，全国商品房价格由2197元/平方米上涨至5430元/平方米，涨幅将近150%。其中，一线城市北京十年来房价涨幅近3倍，此外，广东、上海、江苏等地涨幅也在2倍左右。

房价上涨的主要驱动因素就在于供需关系的紧张。1998年取消福利分房的制度红利，释放了大量刚性需求，再加上人口增长和城镇化带来的需求，导致供需关系愈发紧张。

近年来，除2008年销售面积有所下滑外，每年销售面积保持稳步增长，2010年、2011年的销售面积分别达到9.3亿平方米和9.7亿平方米，远远超出了以竣工面积估算的供给量7.2亿平方米和7.9亿平方米（东海证券估算），处于去库存阶段。

按照以上数据，近些年来销售一直没能满足需求，这部分需求将推后到今后年份逐步释放。也为随后房价上涨定下基调。

房价上涨的另一大主要原因在于成本（主要是土地价格）上涨。国土资源部重点城市平均地价从2003年末1070元/平方米上涨至2012年末4620元/平方米，涨幅超过3倍，远远超出同期商品住宅价格涨幅。

当然，中国房地产的问题也不是简单地增加供应能够解决的问题。现在最大的问题并非是供应不足，而是供应不均衡、存量不均衡。

一线城市因为人口暴涨需求集中，而三四线城市则出现了明显的积压。一线城市也存在少数人拥有过多房源，而新增人口则部分无力购房。

这些问题也预示着未来的调控政策不会是让楼市成交量出现断崖式下跌，而是更加重视中长期的制度建设。

中国房价上涨的主要驱动因素来自于供需关系紧张，而库存下降将加剧楼市供需关系的紧张，这也为房价继续上涨埋下伏笔。