增量房征收房产税将致抢购潮

中国房地产的问题并非是供应不足，而是供应不均衡、存量不均衡

对于中国将扩大个人住房房产税试点范围，市场传言已久。自2011年上海和重庆两个直辖市开始房产税试点之后，从2012年开始，关于扩大房产税试点范围的传言就此起彼伏，从未间断。

2013年以来，年内扩大房产税试点范围已经成为市场共识。近期，由国务院转发的发改委关于2013年深化经济体制改革重点工作意见的通知，提出将扩大个人住房房产税改革试点范围，正式确认了此前市场传言。

房产税是指以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。

近日，有媒体报道称，个人住房房产税改革试点扩围已确定向增量开刀的思路，下半年将是试点扩围的关键时点。继此前试点的上海和重庆之后，新一轮试点可能在较大范围内铺开，杭州很可能在扩围之列。

对增量还是存量征税，一直是关于房产税争论的核心问题。目前，虽然不同城市拟定的房产税试点方案不尽相同，但“增量征收”将是普遍原则。向增量房征房产税意味着：一是征税不会覆盖大量已经存在的存量房；二是在划定人均免征面积的基础上，对超出部分征税。

房产税实施细则尚未出台之时，上海等地房地产市场曾出现抢先出手避税的态势

上海作为首批房产税试点城市，尽管试点已两年多，但房产税对调控楼市的效果并不明显。事实表明，开征房产税并没有像有关专家所说的那样遏制投资投机性购房，增加房产市场有效供给，抑制房价上涨。

数据显示，2012年上海市商品住宅成交均价为人民币22461元/平方米，比2011年上涨2.04%，涨幅比2011年的1.4%有所增加。

2011年初，上海将对新增大户型商品住宅征收房产税，在政策具体实施之前催生了一场“避税抢购潮”。当时房产税试点的预期越来越强，促使部分购房者为赶末班车而购买大户型产品。

不仅上海，今年国五条出台之前，全国多个城市也出现了“避税抢购潮”。此前，北京汽车限购也曾出现类似的抢购潮。

根据上海市财税部门公布的信息得知，去年上海市税务部门已对20.8万套住房完成了房产税征免认定，其中应税住房约3.7万套，据此计算，约占已认定住房总数的17.8%。

另根据2月19日，财政部公布的《关于上海市2012年预算执行情况和2013年预算草案的报告》显示，2012年上海房产税24.6亿元。

由房产税的征收标准、人均收入和目前上海超过2万一平米的房价可知，房产税是针对中产阶层尤其是富人征税。

据媒体报道称，“杭州版”房产税试点方案与上海类似，对增量房屋征收房产税，同时划定人均60平方米的免征面积，以家庭为单位综合计征。税率分为两档，对普通住宅以交易价格的4%的税率征收，对非普通住宅以交易价格的8%的税率征收。

今年“国五条”出台，房产交易税收可能增长，这使得包括杭州在内的城市二手房交易的大幅上升，此后杭州版细则落地，20%个税缴纳方式沿用原政策，但二手房成交量也应声大幅下滑。部分民众在高企的房价下，因为抢在了政策前头购买了住房而暗暗欣喜。

此次“杭州版”房产税试点方案税率要比上海高，普通市民对高额税收的恐慌很可能将像当年上海一样催生抢房潮。

中共中央党校国际战略研究所副所长周天勇教授曾表示，目前中国的房价里70%是政府税费

目前政府正在执行严厉的限购、限贷等调控措施，房产税改革试点扩围可能将在短期内透支未来市场的交易，造成此后相当一段时间内成交量下滑。

从历史交易记录也可以看出，国五条出台各地二手房交易量大幅上升，此后，买卖双方的观望情绪越发浓厚，成交乏力，住房交易量出现大幅度萎缩，楼市进入比较平淡的状态。

房产税虽然是地方税种，但征税会增加交易成本，导致成交量下滑，对地方政府来说还不如在现有的市场条件下多卖出几套房子划算。

在宏观经济增速放缓的当下，楼市成交量对地方政府的重要作用不言而喻。对征税会造成楼市成交量大幅下滑进而影响税费收入，这是地方政府消极对待房产税的一个重要原因。

如果年内对增量住房进行征税，部分热点城市有可能会出现住房抢购潮，这也将造成当地楼市成交量大起大落。