彭文生：距离楼市崩盘有多远？_腾讯财经

编者按

经济史上有句名言：“房地产是周期之母，十次危机九次地产”。然而在中国；一提地产，大家最关心的却并非危机，而是房价。在很多人心里“楼市崩盘在即”是一个万能句式：

楼市销量大跌，楼市崩盘在即！

楼市销量停滞，楼市崩盘在即！

楼市销量大涨，购买力严重透支，楼市崩盘在即！

楼价暴涨，吹大泡沫，楼市崩盘在即！

楼价滞涨，泡沫恐难以持续，楼市崩盘在即！

楼价停滞，泡沫或近尾声，楼市崩盘在即！

楼价始跌，泡沫必然破裂，楼市崩盘在即！

……

但，这真是一种懵懂和一厢情愿！

2008年，外媒预测中国的房地产泡沫即将破灭。

2012年，不少经济学家对中国房地产市场唱衰。

2014年，百姓对中国房地产泡沫破灭的预期时间被无限期推后

……

这么多年过去，无论中国楼市行情是火爆、还是冷淡；无论政府出台刺激政策，还是限购政策；中国的房价一如既往地坚挺，甚至势头愈加强劲。原住建部副部长仇保兴曾明确表示“未来10年内中国房地产不可能出现大危机；全面崩盘不可能”；为了让中国的房地产市场依然能够保持完全稳定，住建部部长陈政高在部署2016年工作任务时指出，要把去库存作为房地产工作的重点。

然而中信证券全球首席经济学家彭文生却认为，房地产去不了库存；若将“去库存”作为政策的主要目标，将导致地产泡沫的进一步加大；增大中期的金融风险；对于当下中国楼市距离崩盘究竟有多远？去库存真的是楼市的“保命符”吗？请看《二季度宏观经济形式报告》----《彭文生：距离楼市崩盘有多远？》

以下为文章全文>>>>

原标题：房地产去库存的宏观经济含义

楼市将是今年经济走势的“风向标”

今年前2个月的经济数据显示固定资产投资由去年的10%回升至10.2%，结束1年半以来的下滑趋势，其中房地产投资同比由去年全年的1%加快至3%。另一方面，出口仍然疲弱，社会消费零售增速继续放缓，如果说经济有一些企稳迹象，房地产投资是最大的亮点。理解今年宏观经济走势的一个重要视角就是如何看待房地产市场。

房地产去不了库存，去库存需靠供求关系

就房地产市场本身而言，区域的分化加剧，一线城市房价超预期上升，销售大幅增加，而三、四线城市仍然比较冷，房地产库存高企。房地产“去库存”被认为是稳经济的重要方面，近几个月有一系列政策措施出台来促进这个问题的解决。房地产能“去库存”的机制是怎样的？对宏观经济有何含义？

与一般讲的钢铁、煤炭等商品去库存不一样，房地产“去库存”这个概念并不准确。这是因为房地产不是消费品，而是耐用投资品，其“去库存”只是改变持有人的身份，也就是从地产商转手到了购房者，其物理形态和数量不会改变，也就不会被“消费掉”。而一般的商品去库存是被消费掉了，比如，煤炭被烧掉产生电，钢铁被用掉制造汽车。从整个经济来讲，房地产去不了库存（只有开发企业去库存），房地产需求面对的供给不仅是开发企业手中的库存，更多的是现有二手市场中的大量的供给。换句话说，需求的增量要大大超过开发企业手中的“库存”才能“去库存”。

不顾一切“去库存”将加剧中期金融风险

房地产需求在什么情况下才能大幅上升呢？这涉及房地产与一般商品的另一个重要差别，房地产具有很强的“金融资产”的属性。虽然大家买房一方面是为了居住，但一点保值增值动机都没有的“刚需”很少。如果没有保值增值动机，租房即可。决定资产需求的是预期收益，预期的房价越高，需求越大，也就是一般讲的买涨不买跌。这与一般的商品不同，即使大家预期某种商品价格上升，也难以提前消费（耐用消费品比如汽车可能例外，但幅度有限），大家更多地会减少这个产品的消费或找其他产品替代。

上述的两个特殊的属性使得房地产去库存可能不是一个线性的过程，要么效果不大，要有明显的效果可能就伴随整个市场的火爆。从一线城市来看，前期政策推升了房价上涨预期，房地产交易量大幅上升，地产商去库存速度加快。数据显示，截至3月9日，17家大型开发企业2月份销售金额同比增长118%。但房价在已经高位的水平进一步大幅上升，也带来了泡沫风险加大的担心，再加上投资者加杠杆，虽然开发企业去库存了，但整个经济的中期的风险增加了。

十年间，全国25个主要城市的房价一直处于上涨态势，其中2007-2010的涨幅比例因为2007年出台的“9.27贷款新政”而居高不下，其后涨幅有所回落，但房价一直处于普涨状。

一线城市的发展已经给了我们警示，应该谨慎对待三四城市的房地产去库存。房地产不是一般的商品，如果以“去库存”作为政策的主要目标，可能会带来意想不到的结果，好事变成坏事。对房地产投资的拉动虽然有利于稳定短期的总需求，如果代价是房地产泡沫的进一步加大，加剧中期的金融风险，那无异于饮鸩止渴。政策需要把握好对市场刺激的度，不能形成不顾一切“去库存”的氛围，要加强宏观审慎监管，遏制房地产投资的杠杆的增加。

TIPS

楼市“去库存”：

2014年7月11日住建部城乡建设工作会议上首次提出,新任部长陈政高就完善房地产政策提出了三点落实意见,排在首位的就是“千方百计去库存”。从那时起,“去库存”取代“调房价”,成为楼市的新主题。

为了“去库存”,政府采取了很多措施,比如退出限购、降低税费、提高杠杆、打通商品房和保障房通道、公积金异地流转、停止土地供应、发展新房租赁等。

我国楼市库存情况：

2015年末全国房地产库存待售面积高达71853万平方米，较2014年末的62169万平方米增加近亿平方米。其中住宅待售面积45248万平方米，占比约63.97%。据安信证券测算，除了上述待售的商品房面积，全国尚未开工的企业拿地面积有42.3亿平方米，此外在建商品房库存约49.1亿平方米；

上述三项叠加后的库存总面积为98.5亿平方米，据统计，完全消化至少需要10年。

下期预告

近年来，“钱荒”和股市大幅波动、银行不良贷款持续攀升、信用债违约由民营企业向中央企业蔓延、P2P金融公司跑路等金融风险事件频发。随着供给侧结构性改革的不断推进，随着我国金融转型的不断深入，形成于上个世纪90年代的金融监管体制已严重落后于金融发展现状，资源错配等金融风险不断暴露。摩根大通中国首席经济学家朱海斌认为，防范金融体系风险是中国当前面临的主要问题，而监管人员的专业性和业务能力将直接影响监管效果；那么金融体制改革会有哪些雷区？朱海斌会为此如何支招？敬请关注原子智库4月15日推出的独家文章《朱海斌：金融改革的防范与雷区》，敬请期待！