猴年快过去了，这一年的房地产真是猴赛雷。
鸡年马上就要到了，房价能够在萎靡了几个月后一鸣惊人吗？
来听听大型房产中介世联行副总裁袁鸿昌是咋说的吧。
袁鸿昌在某个地产会议上做了一个比较长的发言，哥把发言实录做了精简，留下的基本都是干货。袁发言的主要观点有几条：
1·2017年房地产交易量还会继续萎缩。
2·一线城市的房价还能挺住，核心二线城市的房产投资最有机会。
3·一线城市的周边城市，也有机会。
4·三四线城市的房子，千万不能买。
闲话少说，以下是袁鸿昌发言干货版：
2016年是房地产最火的一年，单个行业的销售规模过10万亿，增长率估计在35%左右，超过所有行业，包括影视、汽车、装修，只比一个行业的增长慢一点，就是快递。
楼市新政以后基本上一线城市销售量萎缩50%，核心的二线城市销售量下降30%，现在大家都在寄希望2017年会回暖，我个人的观点是2017年不会回暖，2017年这个量可能还会缩得很厉害。
土地的供给，北上广深四个城市常年处在供不应求的状态，房地产中最核心的还是供求关系。二线城市实际上是这几年中国城市化最大的受益者，销售额的增长，年均增长、年复合增长达到11.5%。
因为二线城市现在变成了中国城市化的两个人流的汇聚点，一线城市的人口在往二线城市回流。三、四线城市在进城，就到了二线城市。
我这里有个概念，叫首套置业指数：就是你买你人生中第一套房子多少钱。深圳2010年买第一套房子115万，现在付不出首付，2016年首套置业指数到了358万，北京的数比这个还要高，上海比358万略低一点，香港是340万港币。
整个中国在2015年卖房子超过10万套的城市一共是14个，北京、上海两个一线城市，还有十个城市是二线城市，还有两个城市是三线城市，一个是佛山、一个是东莞超过10万套，惠州接近10万套。
如果在深圳买不起房子大量的刚需客户跑到惠州和东莞买房子。现在很多在厦门买不起房子就跑到漳州和泉州买。
说到第一套房的首置年龄，北京的房子，买第一套原来要到38岁，媒体总在说中国人买房子很早，那是少部分的官二代和富二代。
真正在这个社会奋斗的人可能要买房子，去年的房价来看就到了38岁，上海37岁、深圳36岁，天津也挺高的。
二十多岁的地方，在二线、三线城市。18岁进学校，本科毕业22岁，博士毕业26岁，三十多岁买第一套房子，意味着十年的时间要租房子。
长租公寓是一个大行业，很多年轻人到一线城市、二线城市第一段时间都是住在长租公寓，城中村脏乱差，所以需要长租公寓把这部分需求很好的满足。
大家要克服一个冲动，别在三四线城市买房。
（以上观点不代表地产一哥立场）
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