前不久，万科董事长王石在一次楼市夜话中提到，目前全世界只有中国大陆和香港两个地方还在搞土地的批租，而这导致房价一路高涨，停不下来。

他说万科打算尝试破除这种体制痼疾，例如搞搞集资建房啥的。

万科能不能趟出一条新路来，咱先搁在一边。

哥今天先来说说大陆是如何跟香港学到土地批租这一招的。

首先，香港的土地的所有权也是归政府所有，政府把土地的使用权出让给开发商，97年之前这个出让年限是75年，97年之后是50年。

这就是所谓的土地出让金，也就是一次性把开发商使用政府土地的几十年租金一次性缴齐。

因为从属性上讲，土地出让金是土地的租金，所以香港政府从来不提征收房产税，因为房产税针对的私有产权的房子，而香港居民对房子所属的土地只有几十年的使用权，并不是完全意义上的私有产权。

这一点，哥要特意提请那些拼命鼓吹大陆要征收房产税的专家学者注意。

香港为什么要征收土地出让金，其实也是不得已而为之。

因为香港是个自由港，以前主要靠贸易和金融才繁荣起来的，政府征税很少，但是各种基建、公共服务的开支又不能省。于是政府只能通过土地出让金来创收。

亲们也知道，物以稀为贵。土地这东西，如果敞开供应，肯定也不值钱了。

香港政府于是就开始搞饥饿营销了。

香港虽然是弹丸之地，可是你们知道吗？香港有70%的土地被定义为郊野区域，也就是不具备可开发性的区域。

在总量控制的前提下，香港十分注意土地供应的频率。也就是说，它不会一次性放很多地出来，都是挤牙膏，一点一点地放出来。这种情况到2003年之后更加明显。

从图中可以看出，从2003年之后，香港的土地出让越来越少，越来越少，越来越少。土地出让少，无疑是告诉楼市市场，以后商品房会越来越稀缺了，那么价格走势你懂得。

这么做对香港政府有什么好处呢，理由也很简单，就是房地产市场的价格攀升，其实也可以反过来推动土地单价的攀升。我们可以看到图表的末尾，土地成交的总价得到了明显的攀升。

现在大陆很多人都在关心一个问题，房屋的70年产权到期之后该怎么办？是自动无偿续期，还是缴费有偿续期？

香港在这方面是有前例的。

香港的处理方式是土地自动续期，期限同上一次土地批租年限。

续期不需补交地价，仅需每年缴纳新地税，标准为年度差饷的3%。

差饷，国内很多人没听过，实际上就是房产税。

按照法律，差饷为房产年度总租金的5%，依此换算，续期土地业主的年应缴新地税是差饷的3%，3%*5%=房产年租金的1.5‰。国内房租一般是房价总价的5-8%左右，也就是房租收益率。那么实际上土地续期费用就是房价的，1.5‰*8%=万分之1.2左右，一个100万的房子，一年交个100多，只是象征性的。

还有一个问题，香港这种土地饥饿营销的搞法，导致房价不断高涨，那底层的低收入人群肿么办？

香港的公共住房制度非常高，接近50%，在市场经济国家中高居第二位，仅次于新加坡，也就是说接近50%的香港居民由政府解决居住问题。

好了，最后哥来总结下大陆和香港在土地制度上的相同点和不同点。

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