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近年来，我国房地产市场的运行特征发生了明显的变化，这些变化是判断房地产后期走势的重要信号，也是下阶段房地产调控的基本依据。变化主要体现在以下六个方面：
市场分化与同化并存
所谓分化是指不同城市或同一城市、不同区域的房地产市场的供需结构和周期变化的差异越来越明显。同化是指一线核心城市的人口、交通、经济产业的辐射对周边城市房地产市场产生较强的传导作用，核心城市与周边市场协同联动效应不断增强。
上半年，我国房地产市场处于分化与同化并存的阶段：
分化趋势依然非常明显
一线、二线城市房地产销量、价格持续升温，库存下降明显，北京、上海等一线城市的去化周期在8-10个月左右，南京的去化周期甚至一度降到2个月左右，市场供不应求的矛盾依然突出。但三、四线城市销售仍然低迷，如湘潭、湛江、安庆等城市上半年销售同比下降3成左右，总体库存压力仍然较大，去化周期仍然漫长。
图1 2011-2016年70大中城市商品住宅价格同比
图2 2011-2016年70大中城市二手住宅价格同比
图3 40个城市库存量同比以及去化周期同化主要是由城市间基础设施一体化、通达性提升、人口产业的外溢、公共资源配置的均等化等因素驱动的。在大城市限购政策与高房价压力下，部分刚性需求和投资性需求转移到周边城市。如北京市场的热度传导到周边环京市场，使河北的廊坊、固安等地量价齐升。以上海为核心的长三角都市圈区域协同化更强，房地产市场同化效应也更为明显，南京、苏州、杭州等重点二线城市上半年市场表现更为突出。
上半年深圳实施了限购政策，本市的成交量应声回落，但周边的东莞、惠州等城市销售市场明显转好。因此，判断和调整核心城市的房地产市场不能只关注单个城市，而是要考虑同化效应，从城市圈的整体视角来判断。
正是因为当前房地产市场处于分化与同化并存的阶段，总体形势比较复杂，单一的调控政策难以适用复杂的市场局面，因此，房地产调控政策应该采用因城施策的手段提高调控效果的精准性。
图4 北京城市圈商品住宅的销售量 单位：套
图5 上海都市圈商品住宅销售量单位：套
图6 深圳城市圈商品住宅销售量 单位：套新房高端化趋势明显
2015年以来，一线城市房地产成交高端化趋势明显，豪宅成交量增长较快。根据调研，今年上半年，北京市高端新房成交3039套，同比增长95.5%。高端住宅价格上升明显，北京高端新建商品住宅项目成交均价为58000元/平米，比去年下半年上涨7.5%。高端住宅成交占比提升，2014年以来，北京总价1000万元以上新建高端住宅成交面积占全部新房成交面积比重由9.3%上升到今年上半年的16%。
一线城市房地产的高端化主要来自于供需两侧的双重作用。从供给看，土地供给不断收缩导致地价上涨，使开发商不得不建造高端住宅；从需求看，宽松的信贷政策助长房价上涨预期，大量的改善性需求以及高端人群对优质资产增值保值功能的需求促进高端住宅成交加快。
图7 北京高端新房成交量 单位：套一线城市二手化势态更加突出
自2015年以来，一线城市二手房市场成交占比上升加快，且二者之间的差距正在逐步扩大。2015年，北京、上海和深圳的二手房成交量是新房的1.9倍、1.7倍和1.9倍，今年上半年已经上涨到3.7倍、1.8倍和2.6倍。
从今年上半年看，北京二手房成交13.3万套，同比增长57%，是2014年全年网签规模的1.28倍。上海成交18万套，同比增长15.7%。广州二手房开始加速追赶，上半年市区成交4.9万套，同比增长65%，增速分别比北京、上海快8.0和49.3个百分点。从未来看，一线城市由于受制于土地供应的限制，新房供给将越来越少，住房自有率以及流通率的提高将会进一步提升一线城市二手化趋势。
二手房成交占比的增加能够降低城市房价上涨的幅度。由于二手房相对于同期新房价格较低，二手房成交量的上升在一定程度上起到熨平房价涨幅的作用。同时，二手房占比上升，也能增加市场房屋的供给，缓和供需不足的矛盾。
由于一线城市二手房占比不断提高，主导地位不断增强，对一线城市的调控应该从二手房的运行逻辑出发，重点是通过盘活存量房市场，提高房屋流通率，降低二手房交易过程中的风险和不确定性。
图8 2011-2015年一线城市二手房交易量/新房交易量改善性需求成为“新刚需”
本轮房地产周期最大的不同点是改善性需求成为推动房地产市场上升的核心力量。
近年来，随着住房自有率的提升，消费者开始追求从量到质的提升，改善型需求占比在持续增加，成为城市购房的“新刚需”。改善性需求增加的主要表现为：一是人均居住面积在持续增加。据两次人口普查的数据，我国人均居住面积由2000年的29.15平米上升到2010年的31.06平米，每户房间数由2.37间增加到3.12间，以小换大的需求明显增加。二是居民提高居住水平的换房需求增加，如向学区、地铁靠近，将普通住宅换成高端豪宅，提升居住环境和品质的需求增加。
我们预计，未来改善性需求会继续成为房地产增长的核心动力，主要原因：一是住房自有率的提高降低了刚需比重。目前，我国住房自有率达到90%左右，首次置业的人群占比持续下降。二是改善性需求的人口比重在提升。与首次购房的刚需人群（20-30岁）相比，近年来改善性需求（30-49岁）人群占比增加，尤其是居住需求改善较为迫切并且购买力较强的40-49岁人口占比提升，使得换房需求大大增加。此外，1985-1990年婴儿潮进入婚育年龄，与全面放开二胎政策叠加，将会增加家庭小房换大房、适龄儿童学区房需求。因此，房地产调控政策应当继续着眼于改善性需求的释放，促进高质量房屋供给与不断升级的需求相匹配。
图9 近十年来主力购房群体年龄结构的变化杠杆对需求的支撑作用更加明显
与历史上的每次周期不同，本轮房地产上行周期杠杆作用更强。2014年四季度以来，房地产市场出现的恢复性增长主要来自货币政策和金融杠杆的支持。与2009年周期相比，本轮杠杆的规模更大。2015年房地产贷款余额为21万亿元，个人购房贷款余额为14万亿元，均比2009年增长近2倍。首先，宽松的购房信贷政策降低购房门槛。一方面降低首套以及二套首付比例，同时连续多次实施降息，利率水平达到历史低位，目前购房商贷基准利率4.9%，银行优惠后首套房实际利率只有4.48%。信贷政策宽松刺激居民加杠杆，上半年信贷累计达到7.5万亿，同比上张14.8%，其中居民中长期贷款占比接近35%。其次，流动性充裕提升上涨预期。由于央行加大货币投放，市场流动性充裕。在人民币贬值、国内投资渠道匮乏的环境下，房地产吸引了大量资金流入，成为货币的“蓄水池”。从2015年下半年到今年1季度，广义货币M2增长都处在高峰阶段，月平均增幅达到13.4%。
因此，房地产调控政策不仅仅着眼于投资开发和销售领域，更应当将金融政策纳入政策制定篮子，实现金融政策与房地产产业政策的协同配合。
图10 2014年-2016年首套/二套实际利率 图11 2015-2016年利率优惠占比
图12 2003-2016年贷款利率及存款准备金率
图13 2014-2016年M2同比增速 图14 2014-2016年社会融资规模 单位：亿元
图15 2009-2016年新增人民币贷款 单位：亿元 图16 2009-2016年居民中长期贷款及占比 单位：亿元财富效应更加突出
基于住房自有率的不断提高，房屋资产的价格的财富效应会大于投资效应。
房地产对宏观经济的贡献主要是投资效应和财富效应。在城市化早期，人口快速流入城市，住房自有率很低，房地产推动经济增长的作用表现在投资效应上；当住房自有率稳步提高，人口流动速度放缓，房地产的投资效应减弱，财富效应增强。在这一阶段，房地产价格变化对财富以及财富预期影响较大。目前我国已有150万亿的存量资产，若房价下跌5%，将导致财富减少7.5万亿。财富的减少一方面会导致居民减少消费，另一方面也会带来银行不良资产率的上升，影响银行信贷收缩。由于资产价格对政策敏感度越来越强，因此，在存量房时代，房地产调控政策更应当从存量出发，保持存量市场和价格的稳定。
文章来源：小二书友会
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