地产商真的听话吗？

国家多次强调坚持房地产调控不动摇

2011年下半年以来，国家诸多会议、文件、领导讲话均强调房地产调控不动摇。只是提法略有变化。今年两会时强调“房价远未回到合理水平”；4月13日表示“巩固房地产调控成果，坚持房地产调控政策不动摇，决不让调控出现反复”，5月19日改为“稳定房地产市场调控政策”，到5月23日提出要“稳定和严格实施房地产市场调控政策”。

住建部5次喊话 意在打压地方新政

此外，今年以来住建部官员也已经五次表态，多是围绕地方楼市出台新政之后的表态。第一次是在“芜湖新政”被叫停后，要求地方政府不得擅自调整政策；第二次强调抑制投资投机需求；但第三次出现支持合理购房需求的字样；第四次提到了要满足市场刚性需求；最近的一次则是在扬州宣布给精装修房补贴之后，住建部官员对此表示支持，称“扬州新政”并非救市。

从2010年4月中旬以来，中央政府为调控房地产市场，行政与市场手段并用，在“限购”、“限贷”、房产税等重磅炸弹接二连三地轰炸之下，房地产逐渐减缓了步子，降低了温度。[详细]

地方政府屡出新政试探调控底线

伴随着调控效果显现，地方政府财政压力大增，随之而来的是各地房地产政策微调蔚然成风。

那些被叫停的地方楼市新政

2011年10月佛山率先出台新政，主要是3类人群取消限购，12个小时后该新政便告夭折。11月成都出台“放松对购房者的资格审查”新政，一周后停止。2012年1月，中山市上调限价标准，而到了2月亦被叫停。2月9日晚，芜湖出台新政，买房免契税还能享受财政补贴，甚至还送户口，仅3天后新政暂缓执行。2月上海也出台了“居住证满三年可买二套房”的新政，但到了月底也被明确叫停。

八招让地方新政“过关”

比起上述5个被叫停的新政，其实超过8成的地方新政是获得通过或被默许的。

从地方微调的内容划分，可以划分为：“免”：免或减征购房契税或退税。譬如北京、扬州等。“调”：调整首套房贷利率恢复基准利率，利率优惠9折、8.5折。譬如，北京、上海、天津、重庆、广州、杭州等。“变”：改变普通住房价格标准。譬如天津、上海等。

“提”：提高公积金贷款额度。譬如广州、武汉等。“户”：重启购房入户政策。譬如从化市、长春市。“补”：补贴首次置业，譬如青岛、重庆、芜湖等。“放”：放松限购条件。譬如佛山、成都、上海。“绑”：土地松绑。譬如北京、广州、成都、昆明等。

由此可以看出，这5次被叫停的地方楼市新政，基本都是针对限购放松政策的。而获得通过的楼市微调新政内容主要集中在支持刚需方面，是符合“保证房地产市场健康平稳持续发展”这个思路的。[详细]

5月成为房地产商狂欢的日子

就在地方和国家在楼市政策上“斗智斗勇”的时候，开发商挤在中间日子并不好过。地产商既是拿地大户，又是纳税大户，是地方政府的香饽饽；而地方政府的政策微调，受益的也主要是地产商。让人感到意外的是，万科为首的地产商却表示要听国家的，不能听地方政府的。

万科没有真听话

5月30日，万科总裁郁亮表示“听党中央的话”，中海地产主席孔庆平也表示“调控政策是中长期的，贷款即使放松，对房地产也不会有大的影响，2012年市场环境不会太好，虽然前四个月销售不错，但不会提高目标，争取完成就很不错”。从两大地产巨头发言看出，龙头企业已经认识到中央决心，不寄希望于短期政策的放松。

但实际情况却和地产商嘴巴说的并不一致。3月份以来，万科已斥资几十亿在全国范围拿地、收购项目，全然没有郁亮之前多次提及的“冬天模式”的做派。[详细]

5月开发商集体狂欢

不光万科搞动作，5月俨然成为地产商集体狂欢的日子。数据显示，5月1日至27日，北京纯商品住宅新房成交8333套。已经恢复到了调控以前的水平。但这一轮市场的回暖却十分诡秘。地产商甚至流露出涨价的苗头，截至五月中旬，本年度北京最热销的36个项目中，19个项目的实际成交均价同比2月出现微涨，而且主要集中在大兴、通州等降价区域。

销售人员甚至表示，涨价的同时，他们也在揣测买房人心理。“涨价就针对新客户，此前知道价格的老客户就不敢调价了。而如果赶在这几天订房，即使是新客户也还有机会和公司申请和老客户同样价格的折扣。”这些现象表明，地产商并没有认真听国家的话，不仅不想把房价降到合理水平，反而蓄意抬价。[详细]

房地产应最终回归居住性本质

房地产政策总体方向肯定不放松，但近期各个省市“微调”有所加快。研究显示，我国房地产市场调整对经济增长的影响主要不是表现在当时，而是存在滞后性，即房产调控对当年经济影响相对较小，但对第二年影响则有放大效应。地方政府通过各种政策，促进刚性需求，可以理解为“必要的、适时适度的调整”。

不过，一些业内人士所期盼的限购令的终止，也会更加遥遥无期。房地产专家认为，限购令放松的可能性的确不大。从目前的政策指向来看，所有的楼市微调政策，都是更多鼓励刚性需求的自住购房者入市，但对投资和投机性需求的打击，并没有一点点放松。上述政策可能会延续，未来开发商仍然需要通过价跌量升来刺激市场。

房价平稳回落至合理价格是调控的不变方向，近期虽然成交量回暖，但房价难言反弹，在保障性住房建设继续稳步增加、限购、差别化房贷等政策组合拳调控下，房地产市场将不断回归“居住性”本质。[详细]

房地产市场是继续“涨价—调控—降价—刺激—涨价”的老循环，还是步入一个持续稳定的健康发展之路？无论是地方政府，还是地产商，都要认真地听话了。