编者按
“谁能正确解释中国改革和发展，谁就能获得诺贝尔经济学奖。”这是货币主义一代宗师、已故诺贝尔经济学奖获得者弗里德曼的一句名言。本文作者试图解读中国房价与M2的相互影响，并通过把蒙代尔——克鲁格曼三角与房价、汇率联系起来，解释中国的外汇政策、货币政策、宏观调控。全面分析了汇率与房价与倾向的关系。值得一读！
原子百科：M2 指的是广义货币（Broad money）。M0、M1、M2、M3都是用来反映货币供应量的重要指标。M1反映着经济中的现实购买力；M2同时反映现实和潜在购买力。
我国对货币层次的划分是：
M0=流通中的现金；
狭义货币（M1）=M0+企业活期存款；
广义货币（M2）=M1+准货币（定期存款+居民储蓄存款+其他存款）。
另外还有M3=M2+金融债券+商业票据+大额可转让定期存单等。
其中，M2减M1是准货币，M3是根据金融工具的不断创新而设置的。
广义货币（M2）是一个金融学概念，和狭义货币相对应，货币供给的一种形式或口径，以M2来表示，其计算方法是交易货币以及定期存款与储蓄存款。
以下为文章全文：
尽管统计口径有所不同，但是，作为第二大经济体的中国广义货币M2是第一大经济体美国和第三大经济体日本的总和还多；中国北京上海广州和深圳的房地产总市值是整个美国的一半、整个日本的总和……还有，中国的M2与房价已经违背了有关诺贝尔经济学奖获得者的模型，等等。
中国经济和金融固然有其特殊性，世界各国经济学家、学者包括中国各界都曾经对中国经济、金融做出个错误的判断，那么，中国经济和金融真的可以违背所有的经济和金融规律吗？
预测中国成大咖滑铁卢
对中国经济金融预测是世界各国大咖最大的滑铁卢。根据人民网主办的中国共产党新闻网上刊登的一篇《“中国崩溃论”必然崩溃》（以下简称“《崩溃》”）一文介绍，关于中国崩溃论主要有三个大的阶段，1989年，1997年和2008年，代表人物主要有：缘于《历史的终结》而名声大噪的弗朗西斯·福山；以美国华裔律师章家敦所著的《中国即将崩溃》顺势抢占舆论高地，推波助澜，一度受到西方势力朝野吹捧。
美国麻省理工学院罗伯特·默顿·索洛教授在1987年获得诺贝尔经济学奖，那一年正是他招收了该学院一名木工程学硕士为经济学博士研究生的年份，这名理科生叫谢国忠。索洛对谢国忠影响很大，谢国忠受到其严谨的训练，谢为了保持这种思维甚至不用中文写作至今。谢国忠对欧洲、美国、日本包括回归之前的香港各种经济、金融预测无一失手，谢国忠是世界上第一个完整报告形式在2005和2006年精准预测到美国会爆发金融危机的经济学家。
然而，谢国忠唯一失手的是中国股市和楼市。他从2004年一直唱衰中国楼市，而中国房价一直涨了十几年；另一方面他对中国A股的预测可能跟一般散户水准差不多。
大肆看空中国的各位大咖会失误，那，看好的呢？比如，一直对中国经济持有乐观态度的世界银行前副行长林毅夫先生公开预测中国经济可以保持8%以上增长20年以上，这两年迅速掉头，跌到7%以下。
“谁能正确解释中国改革和发展，谁就能获得诺贝尔经济学奖。”这是货币主义一代宗师、已故诺贝尔经济学奖获得者弗里德曼的一句名言。可惜的是，至今尚无一人因正确或合理解释中国改革和发展而获得此奖，间接证明大部分在国际上有影响的政治、经济学家对中国改革和发展的解释是错误或片面的。
诺奖定律为何被中国打破
在诺贝尔经济学奖获得者中，研究房价与M2关系的不多，甚至言论都不多，只有2003年诺贝尔经济学奖获得者之一的克莱夫·格兰杰发表过房价与M2关系的言论，克莱夫·格兰杰提出一个著名的观点：房价与M2单向正相关，房价高低不决定M2余额，但M2余额多少可直接影响房价高低。
但是，这一理论在中国并非完全正确，M2增长可以拉升房价，最重要的是房价的上涨也能带动M2增长，房价的下跌会让M2减少。
先举例子吧。
第一，新房拉动M2增长。新的房子盖好后，假设一套房房价100万元人民币，首付款按20%，假设一个叫张三的买，张三得拿出20万存款，假设到建设银行办住房按揭贷款，可以贷80万，分期10年，这时候在开发商的账户上就多了100万的存款，无论定期还是活期，张三的存款减少了20万，银行的总存款上就会多出了80万元。张三凭借个人的信用和其住房的担保直接多印刷了80万元的货币M2。
第二，房价上涨，二手房交易直接导致M2暴增。一线城市北京、上海、广州和深圳在2006年到2016年的房价大致上涨10倍是有的。
假设2006年，张三在某地买了价值100万的房子，如上所说。10年后的2016年，这所房子涨到1000万元，卖给了李四。
李四同样找建行贷款800万元，首付200万元，这时候，张三的存款账户上多出了1000万元，扣除自己当初的首付款20万元和银行贷款本金80多万元，利息为方便起见不计，张三赚了900万元。此时账户多出了1000万元存款，李四的账户减少200万元，对于商业银行来说，这时候存款总额多出了800万元——张三的20万元存款在10年前购房的时候已经转移了；80万分期付款并非张三的存款。
第三，在房价下跌过程中二手房交易会减少M2。假设二手房跌去20%，王五从李四手里购得，那么现在的这间房价价值就是800万元，同样假设首付款20%，那么王五就得付款160万元，从建行贷款640万元，交易后，李四的账户上多了800万元（这800万元刚好够还银行贷款不构成M2），实际亏损200万元，如果下跌30%，则M2在李四这里还会下降100万元；王五的M2直接减少了160万元首付款。这样银行在二手房价格下跌的过程中M2会随之减少，导致商业银行被动缩表。
关于中国M2偏高，本人在2015年出版的《金融的真相》一书中有“被妖魔化的M2”中有专门论述，在即将出版的第二本金融书籍《经济的假象》中也有部分阐述，这里简要说下中国M2高企的原因：
首先，派生存款是造就M2高的主要动力。
近年来，由于直接融资和其他融资功能增加，银行贷款占比在社会融资总规模中出现下降趋势，但是，占比依然很高。2002年，人民币贷款（本文不计外币贷款）占社会融资总规模的91.9%，到2012年人民币贷款占比下降至52%，依然较高，减少人民币贷款占比就需要发展直接融资，比如发展债券市场，减少债券发行的审批手续，规范评级机构，规范IPO等。
第二，储蓄率高。
根据《经济参考报》数据，“统计局数据分析，中国的储蓄率高达52%，在世界上绝无仅有。”而根据社科院金融研究所提供的资料显示，2006年美国的储蓄率仅仅为13.8%。首先得承认中国人民消费习惯不同，美国人有刷卡借钱消费习惯，中国人有传统量入为出先存款后消费习惯。更重要的原因是，面对教育、医疗和养老传统的问题得不到保障，必须要自己存款，另外由于高房价的威慑和压力，降低了和削弱了消费意愿。只有继续推进和加强教育、医疗和养老改革，居民无后顾之忧后，储蓄率才会逐步下降，而不是相反越来越高。
第三，房价上涨造成M2飙升，如上三个例子表明，在房价上涨过程中二手房交易会直接导致M2飙升。
所以，中国的高M2与高房价是互为因果，双向都是正相关，而非单项正相关。那么，中国的房价与M2等完全可以摆脱世界上绝大多数经济金融规律，谁都算不准了吗？
一个定律决定了房价和外汇
并非所有的经济、金融规律对中国房价、货币供应和外汇没有约束的，去年九月我在《新京报》发表的一篇文章《高房价拐点何时到来？只等人民币国际化》，第一个把蒙代尔——克鲁格曼三角与房价、汇率联系起来，后来普遍得到金融界、经济界、学界、媒体同仁的广泛认同与讨论。
“资本自由流动、货币政策独立、币值（汇率）稳定”三项目标中，一国政府最多只能同时实现两项。这是著名的“蒙代尔-克鲁格曼不可能三角”。蒙代尔和克鲁格曼分别是1999年和2008年单独的诺贝尔经济学奖获得者。
中国目前状态是货币政策独立性，盯着包括美元在内的一揽子货币，资本项下未开放。对于中国这样面积大，情况复杂的国家，是不可能选择放弃货币政策独立性的。因此只能放弃固定汇率，让人民币对美元和其他国际货币汇率自由浮动。
这样，人民币资产与国际货币资产就有了可比性，而房子也可比。上世纪八十年代，日元兑美元大幅贬值、房价腰斩、股市暴跌引发了特有的日本病，发作十年，而之前日本说东京的房价只涨不跌。
人民币都成了国际储备货币SDR篮子货币了，可是人民币竟然不能自由兑换，这从哪个角度上都说不过去。那么，央行为何迟迟不敢宣布资本项下完全开放呢？因为担心由此导致房价暴跌，然而这样一直拖下去，房价还会暴跌。
现在全国房地产市值大约270万亿，假设有十分之一的人卖房子换外汇，则有27万亿人民币，而外汇储备只有3万亿美元，远远不够兑换。
所以，保汇是高层的重中之重。保汇就要房价下跌或冻结交易，没有买卖就没有伤害。
如果人民币对美元一味贬值会加剧居民和企业换汇，这就需要收紧外汇交易，所以，出台了一系列限制交易，最近监管层出台了海外刷卡交易规定，海外消费1000元就要被收集信息。除了每人每年5万美金的总限额，现在每个月超过1万美金都要向银行出具具体的消费证明，想通过正常的银行渠道汇款出境还赌债，这条路堵死了。
根据蒙代尔三角原理，保持汇率稳定，就必须牺牲资本的可自由流通，另一方面，必须降低房价来削减外汇储备流失压力。
从去年十一前后，各地出台的调控措施来看，不是过去的饥饿营销忽悠老百姓和高层的方式，而是真的降房价措施，比如加大住宅用地供应，还有对二手房房贷首付比例的提高等。
这次调控房价是动真的了，特别是中央层面，对于各类违规资金外汇围堵也是动真格的了；随着房价的下跌，M2增速放缓或降低是中长期结果。
作者：贺江兵 《金融的真相》与《经济的假象》作者、优选金融副总裁
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