房地产兼并潮大幕开启

房地产寒冬揭开兼并大幕

房企的冬天来得格外早。5月，先是百强房企光耀地产陷入“倒闭”门，而后国内知名房企绿城中国向融创中国出售不超过30%股份，或退出房地产开发舞台。

去年以来，房地产行业形势逐渐下行。房地产开发投资增速由上年初的22.8%下行至2014年5月的16.4%，下降了6.4个百分点。2014年1-4月，全国商品房销售面积2.77亿平方米，比去年同期减少6.9%。4月单月销售面积7597万平，较3月环比减少21.2%，同比减少14.3%。尽管这有去年基数较高因素的干扰，但市场以往的人气确实不再。

这也让众多中小房地产开发商资金压力骤增。仅今年3月份以来，全国范围内被曝光的房企资金链断裂的案例就有10余起，包括浙江宁波、江苏南京、无锡、安徽合肥、湖北襄阳、陕西神木等地，如宁波奉化的兴润置业、海宁立德地产以及南京江宁盈佳地产等等，多为中小型房企。

尽管如此，房企并没有像以往一样得到政策的庇护。5月23日，杭州市物价、房管部门联合出台规定，凡是房企降价超过备案价格15%的，将无法进行网签。此举名义上是为了促进房地产市场规范有序，但实质就是限制开发商降价。

此举将堵住开发商希望以价换量的出路。根据媒体报道，住建部多次调研楼市之后的态度是楼市调控仍以稳为主，防止房地产硬着陆。而一旦杭州取得成果，此举极有可能被各地效仿，届时众多资金紧张的中小房企将集体颤抖。

房地产兼并早已拉开序幕。4月25日，金融街公告和谐健康保险增持该公司1.51亿股，占其总股本的5.0%，和谐健康保险公司持股比例现为5%。而绿城将所持大部分股权转让给融创，则预示这一轮房企兼并潮大幕开启。

房地产行业：便宜中显露价值

事实上，自2011年下半年开始陷入资金链困境的绿城已经多次出让股权。在先后出售多个项目给SOHO中国以及融创中国后，九龙仓又在2012年以51亿港元入股绿城，成为绿城中国第二大股东。

绿城中国董事长宋卫平称，不排除两年内再次减持绿城股份，主要看未来中国房地产市场的发展。若这一表态兑现，意味着曾经盛极一时的绿城中国将完全易主，宋卫平也将逐步淡出房地产市场。

而回顾绿城的兴衰史，则可以归咎于宋卫平及高管团队在决策上的失误。在2010年房地产遭遇严厉调控之际，储备了过多的土地和项目，杠杆率过高，导致后来不得不收缩阵线、断臂求生，并最终选择出售套现。

但在房地产狂飙的时代，又有谁甘心错过？只能在适者生存的资本丛林中勉力支撑。相比之下，融创少帅孙宏斌的做法就激进多了。即使合作方悲观如斯，融创依然坚持着激进扩张的路线，在高负债率下进行收购。

据估算，收购完成后，融创净负债率将上升近40个百分点，突破100%的警戒线，并可能影响到融创的现金流。

房地产行业的低迷和悲观的前景使得A股上市地产公司估值不断下移。同样，H股上市地产公司估值也日渐低迷。

但中银国际分析师李苗献指出：中国房屋价格确实有调整压力，但考虑到城镇化进程中城市人口仍将稳步增加，中国的城市房屋数量实际上并未明显过剩，只是过高的价格抑制了潜在购买需求。当前中国房地产价格普遍偏高，但其作为一种享受中国城镇化红利的优质资产的性质并未改变。

谁会成为大鱼？谁会被大鱼吃掉？

在过去十年，房价处于持续增长、市场规模不断扩大阶段。因此，企业只需要采用囤地、高杠杆或者逆周期操作就可以实现扩张。

但是随着调控的不断加码，特别是房产税、不动产登记等组合拳的共同作用，造成房价未来涨幅受限。同时，市场规模被限购等行政手段或者市场需求本身所压制，房地产市场难有逆周期操作空间。

未来而言，房地产已经过了轻松赚钱的时代，中小型、区域型房企走出去会更困难，异地扩张的拿地成本和市场风险更大；而且一二线城市的发展机会也远大于三四线城市，而进入一二线城市的门槛非常高。

房地产企业唯有通过成本控制和品牌溢价来提高利润率；通过高速去化来提高土地周转率从而加快资产周转率；通过创新融资模式来增加企业资金效率和安全。

海通证券房地产分析师涂力磊预计，在行业大背景下外部资金强势介入或者企业之间协议合作都将成为市场后期热点。资金实力雄厚和海外融资渠道畅通是进行主动收购的重要条件，而是否具有股权激励将决定该公司成长意愿的强弱。

涂力磊指出，未来股中的万科、保利、招商、金地，以及H股中的恒大、碧桂园、龙湖、融创等优质大市值有望未来主动收购低估值的地产公司。

而诸如金融街、福星股份、中航地产、阳光股份、京投银泰、天房发展、华鑫股份等A古上市公司，和首创置业、银建国际、上海证大、中华国际、佳兆业集团等H股上市公司，由于第一大股东持股比例在30%以内、估值和市值都较低，则有可能成为被收购的对象。