SOHO中国业绩下滑转型更难

全球三大评级机构之一的标准普尔于2012年10月下调SOHO中国评级并持负面展望

楼市宏观调控之下，SOHO中国继2011年后再遇业绩滑铁卢，它也因此成为2012年中国最失意的知名地产公司之一。

2012年销售额不及95亿 远未达标

在北京和上海两地写字楼租金价格不断上升，市场需求旺盛的背景下，自称中国最大甲级写字楼开发商的SOHO中国在2012年“失意”，无疑让人大跌眼镜。

SOHO中国2012年合约销售总额仅94.68亿元，与年中制订的120亿元销售目标相距甚远，也远不及2011年109亿元、2010年238亿元的销售额。

2012上半年销售额和利润均大幅下滑

中报显示，上半年公司实现营业额12.22亿元，同比下降54%；股东应占净利6.13亿元，同比下降65%。2012上半年毛利率从一年前的57.3%收窄至47%。

2012年中国楼市调控虽然仍在持续，但是龙头房企的销售业绩大都超出预期。由此可见，SOHO中国的销售业绩不升反降与整体市场环境关系不大，而与SOHO中国的运营模式有很大关系。

根据《福布斯》2012年中国富豪榜单潘石屹夫妇财富缩水，名次跌出前20强。

由于政策、销售、税收等原因SOHO中国在去年宣布转型，商业模式也变散售为持有写字楼物业。

散售模式利润高 但不可持续

过去几年，SOHO中国收购烂尾楼套上自己品牌，再以品牌成功的惯性高价转卖，以散售模式迅速回笼资金，造就高速增长的业绩。

2007年SOHO中国上市后销售额取得高速增长，2008年、2009年与2010年销售额分别同比增长92%、77%和82%。高峰时期的2010年SOHO中国创造了高达238亿元的销售额。

地方政府不许散售 只能转型

SOHO中国转型的首要压力来自地方政府。北京、上海出让土地的条件里面就包括不许散售，要地产商持有。全中国散售仅有SOHO中国一家，政府不欢迎散售。在中国做生意，只能按照政府的规定做，SOHO中国转型也只能转型做持有型开发商。

转型原因除了外部压力外，也有自身运营的原因。比如：散售模式下销售税高，每年利润一半以上都交了税。潘石屹举例称，“赚了10块，要交给政府6块。”

只要有客户，税高都还不是最要命的事情，毕竟还有钱可赚。近年来，宏观经济不如2008年4万亿刺激之时景气，“煤老板”“钢铁老板”等客户都没钱了。没有客源就没有销售进账，自然无法赚钱，更别说靠着高周转快速销售赚大钱了。

潘石屹近日表示，过去10年民企的生存空间持续下跌，忧虑情况将会继续恶化

SOHO中国管理层在2012年8月宣布转型的同时削减了2012年销售目标，从230亿元下调至120亿元，以反映低迷的销售业绩和商业模式的改变。

转型至少需要3年 成本压力大

在散售战略时代，SOHO中国主要面对的客户是不差钱的各类老板们，而转型为持有后，将会面对的是直接终端消费者，如果租金性价比不高，那么很有可能会流失客户。

商业营运能力的培养是一个长期的过程，公司至少需要3年才能拥有良好的运营能力。但是在转型的3年中，公司得承担很大的转型成本。

从销售到持有，这意味着商业模式的重大改变：企业的利润率、周转速度、现金流等关键财务指标都会降低，负债率还必然会上升。这一切都将考验SOHO中国的管理层。

结语

SOHO中国从知名销售型开发商变成持有型开发商里的一流公司难度较大，最近两年销售业绩遭遇“滑铁卢”使得转型成功的难度愈发增大。未来能否转型成功，还有待观察。