金九银十成泡影 楼市不过节

回顾今年以来的楼市走势，从四五月份开始全国各地房价出现反弹势头，且在7月份达到一个小高峰。国家统计局数据显示，7月份全国70个大中城市中，新建商品住房价格环比上涨的城市达到了50个。

七月底八月初，国务院派出督查组，检查各地落实中央房地产调控政策的执行情况，并表示可能对调控不力的地方政府实施问责。在调控政策的高压下，消费者回归观望情绪，楼市出现了一定的降温苗头。8月份70个大中城市中，新建商品住房价格环比上涨的城市减少为36个。

金九并未到来

截至9月25日，北京9月住宅签约出现明显下滑，成交价微涨。其中新建住宅签约套数为8171套，环比下降32%；二手房住宅签约9754套，环比下降10.9%；合计总签约17925套，环比下降21.9%。这一成交量是近4个月来的最低值，低于6月、7月和8月同期成交量。但相比2011年同期则依然上涨明显。

在持续调控的高压下，供应量未明显增加是导致“金九”成色不足的关键因素。而在美国推出QE3及国内大规模投资带动下，房价继续上涨的预期依然存在。甚至督查组的各地督查及不同力度新政的传闻，也在一定程度上影响了购房者的积极性。

供应不足的原因一方面是北京土地市场的持续低迷已长达2年，部分房企土地储备空前不足，直接导致可变现的住宅项目数量相应减少，为保证企业运营的长期稳定，部分房企不得不调整在售项目的销售进度。

当然，供应不足也不是说房企无房可推，而是恰恰表明房企在当前形势下，对市场的判断并不乐观，在基本实现全年销售任务的情况下，转而放弃了之前的以价换量的销售模式。

截至目前，在北京市场供应量一直排名靠前的万科及保利两家开发商的销售额均已突破百亿大关，而他们各自的全年任务也早已完成。北京保利相关负责人就曾明确表示，旗下的高端项目今年年底之前将不再推货。

银十也不乐观

而从国家统计局公布的数据来看，9月，70个大中城市中，价格环比下降的城市有17个，持平的城市有29个。预计10月份全国房价拐点的特征将更为明显。在市场方面，万科、龙湖、中海等龙头房企已开启了降价潮，万科在京项目金隅万科城预计三期开盘价为14000元/平方米，比之前便宜近20%。

但在楼市“限购”的大背景下，新增购房需求再生缓慢，楼市有效购房需求的不足，使得成交量的下跌在所难免，9、10月份至年底前，楼市很难出现单月成交量再创年内新高的局面。

如果地产商和中介不在十一假期期间加大营销力度，上半年攒下的好局，有可能在下半年戛然而止。

销售部门不能放假过节，房企负责买地的部门同样顾不上过节，只不过心情和境遇就冰火两重天了。

忙买地：大型房企急于跑马圈地

高房价带动高地价，高地价助推高房价，高房价与高地价犹如一对孪生兄弟。9月21日，北京市出让通州和亦庄四宗地块，合计金额达到38.43亿元，通州地块溢价率超过120%，亦庄两块住宅用地溢价率接近40%。截至9月27日，北京月内成交的土地出让金接近170亿，加上28日8块经营性用地出让，预计北京9月土地出让金将超230亿。

另据统计，9月5日-13日，万科、万达、恒大、招商、华润等10家大型房地产企业在全国土地市场频频出手，买地金额超过140亿元。较之上半年，9月份住宅用地土地成交溢价率也大幅上升，如9月12日招商地产以8.86亿元竞得一上海地块，溢价率达到75%。

房地产企业拿地的积极性源自从5月份开始的楼市回暖。在这种情形下，地方政府供地欲望也开始逐渐强烈。房企愿意高价拿地，政府愿意推出优质地块，两者似乎皆大欢喜。但是，现在的高地价很可能意味着未来的高房价。

在这场土地狂欢中，地方政府得到了土地收益，大型房企实现了跑马圈地的目的，还借此机会对中小房企生长空间进行了挤压。在这种忙碌中，不过节恐怕也可以得到安慰。

忙融资：中小房企生死存亡之际无暇过节

央企、国企背景的房地产公司忙于在土地市场跑马圈地，而其他一些在国内融资无望、正陷于资金困境的房企也没有闲情雅致来享受假期。

受调控影响，国内针对房地产公司的融资一直处于收紧状态，而从市场公开披露的财报数据来看，目前开发商整体的流动资金还是比较有限，因此其境外融资的冲动就比较强烈。

数据显示，仅9月份，房企对外公布的海外融资计划额就已超过百亿元。而8、9月份两个月，房企境外计划融资的规模更是接近400亿元。其中票据发行、银行贷款、配股融资等融资方式轮番上阵，被开发商用了个遍。

基于开发商仍面临较高的存货压力，其资金压力并未完全缓解，因此急于去海外融资在情理之中。在这样的形势下，今年剩下几个月的房地产交易量不一定很理想，更不会出现像7、8月份那样火热的销售场景。

值得注意的是，9月份，在上海、杭州、北京等地，纷纷出现了一定规模的退房潮。这既表明楼市投资投机者甚至是刚需急于在潮退之前逃离楼市以避免搁浅，也暴露出部分房企资金链有断裂之虞。

在楼市调控的关键期，房企拿地要慎之又慎，高地价将很可能引发更大力度的调控措施出台。