腾讯财经智库特约 张宏伟 同策咨询研究部总监
2015年5月18日，国家统计局公布4月份70个大中城市新建商品住宅（不含保障性住房）价格变动情况如下：
与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有48个，上涨的城市有18个，持平的城市有4个。环比价格变动中，最高涨幅为1.8%（深圳），最低为下降0.7%（秦皇岛、惠州）；与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有69个，上涨的城市有1个。4月份，同比价格变动中，最高涨幅为0.7%，最低为下降10.3%。
房价跌幅收窄 “去库存”仍是主旋律
4月份，70个大中城市房价变化主要有三个特征：
第一，70个大中城市商品住宅房价比上月增加了6个，在“救市”政策刺激之下，各个城市加速去库存，部分城市尤其是一线城市、部分基本面良好的二线城市去库存压力减轻，此时，从房价表现来看就是跌幅开始收窄，部分城市开始领涨。
第二，深圳、上海等一线城市领涨全国，此前一直处于下跌的杭州、温州房价开始上涨，证明市场经过前期降价去库存的调整，市场基本面开始趋于合理，全国重点城市的楼市基本面开始复苏和回暖。
第三，市场分化依旧明显，部分城市房价开始上涨，但是，大多数城市房价仍然没有明显上涨现象，或者仍然处于同比或环比下跌状态，说明大多数城市仍然处于去库存阶段，仍然没有明显复苏和好转。
下半年大中城市房价走势“分化”明显
此前国家统计数据显示，1-4月份，商品房销售面积26385万平方米，同比下降4.8%，降幅比1-3月份收窄4.4个百分点。其中，住宅销售面积下降5.0%，办公楼销售面积下降13.6%，商业营业用房销售面积增长5.2%。商品房销售额17739亿元，下降3.1%，降幅比1-3月份收窄6.2个百分点。其中，住宅销售额下降2.2%，办公楼销售额下降13.3%，商业营业用房销售额增长0.1%。
对于楼市来讲，当前销售面积及金额降幅收窄，已经呈现出基本面复苏好转的态势，在央行降息等政策叠加刺激之下，市场信心将进一步提升，尤其是原来在“330新政”等政策刺激之下，对于已经呈现出基本面复苏的态势的城市来讲，比如北上广深一线城市，合肥、南京、南昌、苏州等部分二线城市，接下来几个月成交量短期反弹是板上钉钉的事情，价格有可能会逐渐坚挺。
甚至对于上述城市及市场基本面良好的城市（库存去化周期在15个月以下的城市）来讲，未来下半年会预期会涨价或买涨不买跌的现象或提前来临（5月18日，国家统计局公布的数据已经呈现出这样的趋势）。
而对于供地量偏大与库存量偏大（库存去化周期在15个月以上的城市）的二线城市、大部分三四线城市而言，由于降准降息、“330新政”等政策叠加的推动作用，这些城市也将加速去库存，这些城市的库存去化周期将进一步缩短，但城市之间房价的走势“分化”特征也会比较明显。
从今年下半年预期来看，当前库存去化周期在15-20个月之间的城市预计库存去化周期将回落至15个月以下，短期市场基本面将回归合理，比如重庆、杭州、武汉、福州等二线城市，蚌埠、惠州等少数三四线城市，这些城市的房价将趋于合理，甚至部分城市房价也将进行温和上涨。
其他城市尤其是库存去化周期在20个月以上的城市则仍然面临去库存的压力，比如西安、青岛、天津等二线城市，舟山、保定、东营、临沂、运城、莆田、南平、江阴、徐州等大部分三四线城市，这些城市房价则难以有上涨压力，甚至部分城市仍然要坚持“以价换量”去库存。
