楼市伸手要钱,股市怕了吗?

股市这段时间顺风顺水,各路声音唱多,就连人民日报都来背书。但3月30号各部门发文对楼市政策放松,这会使房地产股走牛吗?资金流向的改变会影响股市吗? …[详细]

楼市组合拳放开购房需求

3月30日下午,央行、住建部、银监会通知,对拥有一套住房且购房贷款未结清的居民家庭购二套房,最低首付款比例调整为不低于40%。同时,缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房,最低首付比例下调为20%;拥有一套住房并已结清贷款的家庭,再次申请住房公积金购房,最低首付比例为30%。

根据公开资料,此前二套房首付比例为60%,北上广深二套房首付比例为70%。此前住房公积金贷款政策为首套普通自住房贷款90平方米以下的,最低首付款比例为20%,90平方米以上的,最低首付款比例为30%。

同时,财政部也也出新政,购买2年以上普通住房销售免征营业税。具体政策为个人将购买不足2年的住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的,免征营业税。

地产股楼市和互动,取决于经济周期

股市这段时间顺风顺水,人民日报甚至一天两发文章轮股市,称要把握股市红利。楼市突然成为热门话题,似乎又给股市添了一把火。此次楼市政策放开,房地产股会走牛吗??从我们对过去历史的研究来看,不尽如此。

房地产市场的繁荣首先带动相关企业的盈利增长,而从过去17年的数据来看,房地产公司的盈利增长和房地产指数的关系比较复杂。

只有在经济过热期,房地产股才能和楼市一起走牛只有在经济过热期,房地产股才能和楼市一起走牛

我们从图中可以看到,在2006-2008年,和2009-2010年间经济过热,房地产企业的盈利增速和房地产指数是正相关的,说明楼市和房地产股一起走牛。

而在1998~2005年,GDP处于温和上扬期,可以看出房地产企业的盈利没有传导到房地产股票上,房地产股票被整个大盘拖累。而在2011至今,房地产企业盈利增速和房地产指数的涨跌也是负相关的。

所以,我们可以得出初步结论,在经济过热期,楼市和房地产股会一起走牛,而在经济其他时期二者关系可能没那么大。这是为什么呢?

股市运行有自身规律,被吸金影响不大

楼市如果繁荣,会不会抢走股市的资金,从而影响股市走向?答案是不会。

这是因为有比资金更能决定股市走向的力量。在许多影响股市的因素中,比如GDP增速、M2增速(货币供应量)、上市公司盈利等,对股市走势影响最大的还是上市公司的盈利状况,这就是股市的内在运行规律。

股市波动背后的驱动力股市波动背后的驱动力

从下图看出,相对于上市公司盈利和股市的关系,M2(货币供应量)和股市的关系就要弱一些,最有相关性的部分就是2009年的大幅货币投放和2009年的小牛市,而大家也知道这导致了熊市延长了更多时间。

资金对股市有影响,尤其在2009年,但总体而言弱于盈利驱动本身资金对股市有影响,尤其在2009年,但总体而言弱于盈利驱动本身

而前面我们说过,房地产企业的盈利和房地产股票的关系要看经济周期,只有在经济过热期房地产股票才会走牛。而房地产指数和上证指数走势几乎一致,所以真正影响房地产股票走势的是大盘,而不是房地产企业盈利,这说明房地产股票是典型的周期性股。

结语

上市公司的盈利增速是刺激股市走向的决定性力量。而至于房地产股,在更多的时间内只是大盘的“小弟”。

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本期作者
王磊