保障房如何刺破香港楼市泡沫?

香港人多地狭,房价高居世界大城市前列,但市民并不担忧住房问题也不会沦为“房奴”。目前住建部的工作重点已经转向保障性安居工程。香港保障房为何成功刺破楼市泡沫? …[详细]

大火催生“公屋” 解决一半香港人居住问题

近年房价快速上升 香港家庭自置住房率处于不断下降趋势近年房价快速上升 香港家庭自置住房率处于不断下降趋势

香港楼市目前已与经济背道而驰,房价高居世界大城市前列,楼价达到难以负担水平。但是,香港人却不怕高房价。

香港被全世界公认为有效解决社会居住保障问题的典范。“没钱的人找政府解决居住问题,有钱的人进市场买房”是香港的现状。

香港有大约1/3人口租住在政府提供的公屋(相当于内地的廉租房)里,1/6的人从政府手里购买居屋(相当于内地的经济适用房)。总体上看,约一半人在政府的资助下解决了住房问题。

香港这种约一半人口居住在政府补贴住房里的局面可以追溯至20世纪50年代,1953年一场大火令居住在棚户区的5万香港人无家可归,为安置灾民,香港政府建楼,灾民缴纳少许租金就可入住公共出租房屋(公屋)。

60多年以来,香港住房制度经历了初期的“应急”阶段,1972年起开始进入住房条件改善阶段,再到1978年起开始“居者有其屋”阶段。

香港廉租房和经济适用房已经成为香港历史中不可缺少的一部分,它们保障了低收入阶层的最低住房需求,使数以百万计的香港人在城市里拥有自己的安身之地,不会沦为“房奴”。民众安居乐业,经济效率提高,社会也更加稳定。

政府保障房激励香港人先住公屋再买商品房

香港保障房在公平分配、严格管理方面一直保持着优良纪录香港保障房在公平分配、严格管理方面一直保持着优良纪录

香港地少人多,居住环境也是香港政府最关注的其中一个问题。香港政府一直认为,解决居住环境恶劣家庭的住房需要,最根本的方法仍然是增加公屋的供应。这使得低收入家庭和“望楼兴叹”的年轻人能够看到安居的未来。

香港的房地产供应存在一个梯级的金字塔结构:最低的是廉租房,由政府提供,居住条件比较艰苦,能满足基本住屋需求,租金低于市价,香港收入最低的阶层大多住的就是这种廉租房。

第二级是居屋,售价比一般的商品房便宜,但相对于商品房来说,它的户型偏小,密度较高,用材档次比商品房也较差。让香港人按自己的负担能力和条件,选择安居之所,政府协助低中收入的人士、青年人及一些经济能力较佳的公屋住户自置居所,促进公屋的流转,搭建置业阶梯。

最上面的是由完全开放的房地产市场提供的商品房。政府负责维持私人楼市健康平稳发展,在供应紧张的情况下,优先照顾香港永久性居民的需要。

香港通过政府超大规模地提供基本国民住宅的办法,也避免了城市贫民窟。香港的整个住房体系是循序渐进的,低收入的先有保障,如果收入提高,就有改善的阶梯,最终有经济实力的人就自觉退出对福利资源的占用。

对于香港来说,在未来公屋的角色依然非常重要。低收入人群的需求仍然会存在,政府也表示政策需要一直执行下去。

香港房地产具有明显周期性

1980年以来香港房地产市场走势 资料来源:致富研究院1980年以来香港房地产市场走势 资料来源:致富研究院

房地产是明显的周期性行业,有涨就有跌,不会像部分地产商们期望的那样一直无限制地、永恒地上涨。

房地产具有自身独有的特征。它既是生活必需品,同时还具有很强的投资属性。其投资收益主要包括租金以及房价上涨所带来的资本升值收入。

一般来说,房价持续上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期,并不断吸引新的购买者与逐利资本进入房地产市场,使得房地产的价格远远高于实际价值,由此产生房地产泡沫。房地产泡沫过度膨胀的后果是预期逆转以及随之而来的房价暴跌,即泡沫破裂。

自上世纪80年代以来,香港的房地产市场经历了一个完整的大周期。第一个大周期从1985年开始,房地产价格开始攀升,直到1997年中期达到峰值。整个上涨周期长达12年,升幅超过700%,是香港房地产发展的黄金时期,居民自置住房比例也从不到30%提升到接近50%。

1997年之后受东南亚金融危机冲击,房地产市场出现大幅下跌,至2003年年中达到下跌的最低点,短短6年内降幅超过60%,不少业主也成为负资产,这也使得香港人在此后的投资方面变得保守谨慎,不为高房价担忧。

2003年中期开始进入第二轮周期,内地资金大量涌入香港,再加上美联储的超宽松货币政策,推动香港住宅价格在历史高位附近徘徊。目前整个香港房地产市场已经处于历史的最高位,相比较第一次大周期的峰值上升了接近50%。

伴随着利率上升、中国经济减速以及美国退出超宽松货币政策的情况,香港在未来将进入房价下跌周期。

结语

60多年来,香港公共房屋计划的巨大成功,与香港政府对公共福利的长期积极投入、管理部门高效务实的专业运营和管理密不可分。香港经验对内地建立完善的住房保障体系有诸多可以学习之处。


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本期作者
毛木子