2014年房地产：风声鹤唳
2014年以来，房地产市场风声鹤唳：1季度房地产投资增速由去年4季度19.9%大幅降至16.8%，其中3月单月增速降至14.2%。更值得关注的是地产投资的先行指标，3月房屋销售面积大幅下行，单月增速已降至-7.5%，新开工面积单月增速仅为-21.9%。同时，房地产库存状况也明显恶化。
地产景气下行的核心因素是――去年下半年以来个人按揭利率抬升和开发商融资受限。考虑到房地产销售疲弱、市场前景恶化可能会迫使开发商进一步下调新开工和施工计划，未来地产泡沫破灭的风险或显著上升。
中国工业经济走势与地产投资高度一致，源于经济靠投资驱动，而制造业、基建投资的资金来源均依附于房地产。地产销量通常领先于经济整体走势半年左右，其回落预示经济见底短期难见。
地产下行对经济影响的量化分析
房地产投资增速如果从13年的19.8%降到14年的15.1%，对固定资产投资和GDP的直接拖累到底有多大？
2013年房地产投资较12年增加1.42万亿，对13年固定资产投资增速的贡献为3.89%。然而，由于14年地产投资增速降至15.1%，地产投资额较13年仅增加1.3万亿，对14年固定资产投资增速的贡献为2.98%。因此，14年地产投资下行将直接拖累固定资产投资增速0.9个百分点。
房地产投资对GDP的拉动效应的计算稍显复杂。我们剔除地产投资中的土地购置费并假设14年投资乘数为0.6来进行计算。13年房地产投资对GDP增速的贡献为1.45%，如果14年地产投资增速降至15.1%，它对GDP增速的贡献为1.15%。因此，14年地产投资下行将直接拖累GDP增速0.3个百分点，意味着仅是地产，就能将经济增速从13年7.7%下拉至14年的7.4%。
由于地产链条非常长，它的景气变化对上中下游多个行业的需求有很大影响，根据2010年的投入产出表对地产拖累经济的间接影响进行测算,14年地产投资下行将间接拖累GDP增速0.24个百分点。
另外，房地产景气下行对各种耐用品的影响显而易见，地产销售稍领先于乘用车、家电和家具的销售，缘于：一方面，地产销售下滑直接减少后期添置耐用品的需求，另一方面，地产下滑通过降低居民收入增速也影响到对耐用品的需求。
地产救市能否拉升经济？
地产景气下行对于地方政府而言，影响巨大。13年房地产相关税收（地产营业税、契税等）近1.9万亿，加上剔除拆迁补偿后的土地出让净收入1.1万亿，与地产直接相关的政府收入共计3万亿，占当年地方政府收入（本级＋中央税返和转移支付＋土地净收入）的20%。
14年，大量表内外融资有待偿还，在地方政府债务受控的背景下，土地对地方财政的重要性更加凸显，因此有一些地方政府酝酿救市。据媒体报道，杭州、长沙和温州等二三线城市考虑放开限购。我们认为，放开限购、下调二套房首付成数和降低房贷按揭利率是政府可能采取应对手段。
首先，部分放开限购效果很小。目前占全国销售5%的一线城市放松限购的概率很小，虽然31个二线城市占全国销售27%，但杭州、长沙和温州的合计销量仅占全国的2.37%，个别城市放开限购对全国销量的拉动可谓是九牛一毛。
其次，下调二套房首付成数（从七成降至六成）的效果也比较微弱，因为当前购房人群中首套自住房过半，改善性二套房不足4成。除非全国各地全面降低二套房首付成数，否则销售颓势难以改变。
最后，降低房贷按揭利率才能有效刺激地产销售。利率变化会明显影响到购房者未来多年的偿贷支出，例如，商业贷款（等额本息法）100万20年，在85折、基准和1.1倍利率下，每月还款分别为6917、7485和7876元，利息还款总额分别为66.01、79.64和89.04万元。
这些年，当房贷利率下行，地产销售面积增速很快就出现反弹。然而，当前房贷按揭利率上升的势头并没有改变，根据地产专业咨询机构的调查数据，3月的按揭贷款政策仍在收紧，持续压制销售。
然而，正如我们前面所说，销售领先于新开工、施工和地产投资，即使销售在2季度寻底成功，地产对经济的拖累也要持续到4季度。12年是典型的一年，政策放松特别是房贷利率下行使得地产销售在春节后就明显复苏，但地产投资在3季度末才见底。
综合以上，部分城市放开限购或更进一步地下调二套房首付成数，都难改变全国销售的颓势，只有等到房贷按揭利率拐点出现，地产销售才会企稳复苏。
