限贷放松难阻楼市低迷

房地产市场繁荣是内外部多种因素综合作用的结果,其中信贷条件是一个很重要的因素。在利率市场化的时代背景下,放松银行限贷能让房地产市场重新繁荣吗? …[详细]

今年楼市不景气 松绑限贷声音升温

房地产市场繁荣的周期与信贷环境宽松的周期是重合的房地产市场繁荣的周期与信贷环境宽松的周期是重合的

今年以来,继杭州、常州、秦皇岛等二三线城市大幅降价促销后,北京、广州、深圳等一直被认为不会降价的一线城市部分楼盘也传出降价、打折、零首付等信号,房价出现松动迹象。

房地产是典型的资金密集型产业,而且具有明显周期性,在市场景气之时,企业能够抓住机遇快速扩张,但市场低迷时期,企业资金压力较大,在财务安全方面可能存在一定风险。

每当房地产市场遇冷,销售下滑,房价下降就会传来放松调控的呼吁。在今年楼市不景气之时,限购限贷等调控政策的松绑,被不少地方政府和开发商寄予厚望。

近日,有媒体报道称一些地方政府正在考虑松绑此前制定的限贷限购政策。对楼市松绑可能会吸引一部分购房者入市,从而使楼市重现昔日繁荣。

瑞银中国区首席经济学家汪涛预计房地产销售疲弱、市场前景恶化可能会迫使开发商进一步调整开工计划,房地产建设活动仍将是年内增长面临的主要风险。

房地产市场繁荣是内外部多种因素综合作用的结果,房价和信贷环境以及供需失衡都脱不了关系,其中信贷环境是诸多外部因素当中的一个很重要的因素。试想一下,如果没有银行的贷款,开发商拿什么建房呢?以投资为目的的炒房客拿什么炒房呢?

货币宽松推动房地产市场繁荣

今年1-2月份房地产投资开发增速为19.3%,而1-3月份急剧下滑至16.8%,跌幅扩大今年1-2月份房地产投资开发增速为19.3%,而1-3月份急剧下滑至16.8%,跌幅扩大

房地产作为经济的支柱产业,在银行的信贷投向中是一个重要领域。得益于宽松信贷环境提供的巨量廉价资金,过去十几年房地产投资,每年快速增长20%左右。

自上世纪90年代末实行住房货币化改革以来,房地产需求和房价一路飙涨,房企从银行贷款等渠道能够轻松获得贷款,房地产市场的狂欢盛宴也因此一直得以延续。

由于经济对房地产的依赖性正在增大,房地产类贷款在银行的资产配置中重要性不言而喻,目前整体占比为20%左右,其中按揭类贷款占比14%左右,开发类贷款占比5%左右。

数据显示,截止2013年年底,全部贷款余额为72万亿,房地产类贷款总计14.6万亿,其中:地产开发贷款1.07万亿,房产开发贷款3.52万亿,个人按揭住房贷款9.8万亿,保障性住房贷款0.73万亿。房产开发贷款和个人住房按揭贷款占大头,占比分别为:24%,67%;地产开发贷和保障性住房贷款占比相对较低,总计不到10%。

从历史来看,中国房价上升、房地产市场繁荣的周期与信贷环境宽松的周期也是重合的。房地产价格会滞后于货币增速,但货币增速较快,房地产也随之到达高峰,这是房地产市场的常态。

利率市场化促使银行降低对房贷的倾斜力度

目前房地产销量下滑是经济的主要拖累,利率高企是导致地产销量回落的重要原因目前房地产销量下滑是经济的主要拖累,利率高企是导致地产销量回落的重要原因

今年房地产市场持续下行,不仅拖累已经陷入困境的实体经济,更严重影响了地方政府财政。在地方经济增长乏力、楼市成交低迷等多重压力下,目前地方松绑限购限贷的意愿较为强烈。

近年来,利率市场化使得银行负债成本率提高,这就促使银行调整贷款结构,降低对房贷的倾斜力度。相对于小微贷、企业贷等流动资金贷的短周期和高利率,房贷时间较长,而且利率较低,目前对银行来说已经没有过去那样的吸引力。

过去由于利率不能自由浮动,银行更倾向于低风险的房贷业务,但未来随着利率市场化的推进,银行会把更多的资源投入到高利率的业务,这是市场导向的必然结果。

首套按揭住房贷款毫无疑问属于低收益资产,部分银行已经调整信贷投放策略。一方面上浮按揭贷款的贷款利率,另一方面减少按揭贷款的发放。此外,由于不断曝出降价和房企资金断裂的问题,各大银行出于风险考虑也普遍大幅缩减了房企的融资总量,尤其是在三四线城市,几乎已经停止开发贷款。

在这样的时代背景下,即使放松限贷政策,但这对部分城市已呈下滑趋势的楼市来说,很可能只是杯水车薪,类似温州楼市跌跌不休的走势难以避免。

数据显示,1-3月全国房地产资金来源总量2.87万亿元,较去年同期增长6.6%。其中房地产资金来源中国内贷款1-3月合计6226亿元,同比增长20.4%。1-3月个人按揭贷款3161亿元,同比增长0.1%。相比去年全年的资金状况均较为紧张。

目前流动性状况偏紧,市场普遍认为这可能会对房地产市场需求造成持续负面影响,从而使行业面临销售额增速放缓的风险。与此同时,开发商面临着融资渠道受限、银行信贷增速放缓、房地产企业取得开发贷款的难度加大等问题,资金压力较大。

结语

随着信贷收紧,加上销售速度下滑,房企资金紧缺的问题将日益凸显,这将加剧房地产市场的低迷。未来,在全球范围内寻求相对低廉的资金将成为房地产企业的一大核心竞争力。


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本期作者
毛木子