杭州房价下跌 楼市唱空论再起
马年才刚开始，房地产开发商就嗅到了紧张的气息。近来，杭州、常州部分楼盘大幅降价，越来越多的城市加入降价行列，加上部分银行叫停地产融资，引发银行对楼市未来的悲观预期。
近日，杭州两楼盘接连大幅度降价，每平米降幅6000元，在杭州楼市打响降价第一枪的同时，江苏常州一个名为“雅居乐星河湾”的楼盘也传来大幅降价的消息——最低价仅相当于前期均价的4.5折。
这次楼市突然大幅降价，一方面是开发商对未来楼市前景悲观，另一方面也是中小开发商在融资成本越来越高、资金紧张的情况下率先行动。杭州属于重要的二线城市，未来会有更多的开发商跟进降价。
降价促销城市不断增加。据中国指数研究院统计，今年1月，全国100个典型城市中有37个城市的房价环比下跌，环比增加5个。而在房价下跌的城市中，有34个是三四线城市。
近年来，全国楼市尤其是三四线城市经历了一轮大跃进式的狂飙，特别是2010年一二线城市限购之后，大量房企涌入三四线城市，推动土地大量释放，商品房海量上市。
目前，开发商为了加速回笼资金而大量推盘，打破了楼市供求平衡。物极必反，短期大量开发导致部分三四线城市供求关系恶化，大型开发企业纷纷“逃离”三四线城市。众多中小开发商则被深度套牢，不知何时能度过楼市寒冬。
资金成本快速上升 全国楼市承压
往年，年初原本属于银行贷款最松、额度最为富裕的阶段，也是银行发放房贷的“高峰期”，但2014年初，银行延续了去年底的房贷收紧趋势。不仅国内大型银行恢复首套房基准利率，即首套房贷款不再享受基准利率下浮的优惠，而且在银行放款周期方面也出现了周期变长的现象。
近日，兴业银行暂停地产夹层融资事件持续发酵，24日地产板块重挫4%领跌两市，万科、招商地产、保利地产、金地集团四大龙头跌逾6%。
兴业银行24日晚间发布公告称，在3月底前出台新的房地产授信业务管理政策之前，暂缓办理部分房地产新增授信业务，停办房地产夹层融资业务。
兴业内部人士透露，和2013年相比，兴业银行房地产信贷政策几乎是180°大掉头，不是一点点渐进退出，而是一刀切，总行高层似乎已经嗅出房地产信贷的风险。
今年以来，其他各家银行也在全面收紧房地产企业的授信，不少房地产开发商反映，很难拿到银行贷款，个人住房贷款也未出现松动。
目前经济增速下降，流动性状况偏紧，包括购房者和开发商的资金成本都进入了趋势性的上升通道，这很可能会对商品房需求造成持续的负面影响，对楼市成交量和交易价格造成向下压力，从而使房地产行业面临销售增速放缓的风险。
与此同时，开发商还面临着融资渠道受限、银行信贷增速放缓、企业取得开发贷款难度加大的问题，资金压力较大会使企业在财务安全方面存在一定风险。
房地产风险正加快暴露 银行失去信心？
随着利率市场化的推进，个人住房按揭贷款越来越显现出一个特点：高风险低利润，而且回收周期较长。此外，贷款一旦出现违约，对银行而言，风险和收益也不成正比。
利率市场化趋势导致房贷业务“不划算”。近年来，各家银行不断推出的高利率理财产品让原来“旱涝保收”的房贷业务变成了微利甚至赔本买卖，银行业对房贷业务的兴趣自然大幅降低。
相比之下，经营性贷款利率往往能上浮30%以上，而且一般两三年就能回款。仅就投入产出比来看，银行也更愿意增加经营贷和小微贷，减少房贷。
目前不少城市动辄过万的房价已经远远超出工薪阶层的承受能力，过高的价格已经使得越来越多的人完全丧失了买房的信心。
此外，“断供”和“鬼城”频现也使得银行在房地产相关链条上的贷款风险加大。以浙江温州为例，由于温州房价已经连续两年下跌，温州新建商品房价格比最高峰时大幅下降。一些房主过去买房欠银行的贷款，甚至超过了房子目前的市场售价，房屋已变成负资产，这种“倒挂”现象在温州愈演愈烈。房价暴跌已产生社会信用风险，个人“断供弃房”的现象已经比较多。
银行当初若谨慎放贷今天就不会变成“房东”，得不偿失。据浙江省银监局统计，截至2013年末，浙江省金融机构不良率为1.84%，较年初上升0.25个百分点，下半年提升加快。温州是浙江省乃至全国金融机构不良贷款的重灾区。尽管目前这只是温州现象，但对于整个中国楼市而言，这是一种风险演示，值得警惕。
