毛木子 
房企再融资重启 纾缓现金流紧张
房地产行业股市走势图
继新湖中宝55亿元募资用于棚户区改造项目之后，又一房企宋都股份的再融资方案出炉，公司拟募资15亿元投向刚性需求的商品住房项目建设。已经停止三年的房地产企业再融资放开已经逐渐明朗。
进入7月份后，包括宋都股份、金丰投资、新湖中宝、迪马股份、中弘股份、荣丰控股等房企，相继因“筹划与公司相关的重大事项”停牌。8月6日，房地产龙头企业招商地产也发布重大事项停牌公告，紧接着莱茵置业也宣布公司将于8日起停牌。
值得注意的是，即使再融资开闸，也不代表房地产调控政策转向宽松，资金偏重用在政府鼓励的保障房和刚需住宅项目。在流动性收紧的情况下，大型开发商的基本面实力足以消化潜在的信贷紧缩的影响，但中小开发商则面临着成为并购目标的危险。随着放开房企融资，还是能够让很多资金链紧张的房企稍稍松一口气。
尽管上半年房地产销售业绩风光无限，但据《经济参考报》报道，房企的现金流并不容乐观。在已经公布半年报的16家房地产上市公司中，上半年经营性活动现金流量净额为-63.61亿元，同比大幅减少了132.9亿元；期末现金及现金等价物净增加额为-117.67亿元，去年同期则为132.58亿元。
标普预警信贷紧张冲击中小房企
中小房企在二三线城市拿地意愿不强
国际评级机构标准普尔日前发布《中国信用观察：中资房地产开发商面临信贷环境变化的局面》报告。报告表示，如果“影子银行”活动（如信托融资）进一步得到遏制，竞争实力较弱的中资房地产开发商2013年可能面临借款难度增大或借款成本高企的局面。
“影子银行”等渠道正是那些获取银行贷款能力较差的开发商的主要融资来源之一。标准普尔认为，最大的开发商的基本面实力足以消化潜在的信贷紧缩的影响。2013年上半年的强劲销售已经提高了企业的流动性缓冲，因再融资风险降低。
而大型开发商与小型开发商之间成本和获得融资的难度之间的差异可能将进一步扩大，因房地产业贷款增速从2013年上半年同比增长129%的高点有所下降。实力最弱的开发商可能不得不靠成为并购目标来获得流动性支持。
标普所言非虚，Wind数据显示，在已公布2013年中报预告的55家上市房企中，21家房企报亏，其中普遍都是中小房企。其中，津滨发展净利润亏损额度在1.1-1.3亿元；中关村净利润亏损金额约为2500-3500万元；中航地产首亏，亏损金额约在2800-3600万元之间，同比下滑1113.6%。
此时放开房地产再融资，标志着政府地产调控思路的重要转变。在影子银行和融资平台等资金渠道普遍受限的阶段，地产行业资金链的改善显得弥足珍贵，是近期诸多所谓稳增长政策中具有一定实质性内容的方向，充裕的资金才是实质性稳增长的硬道理。
放开再融资有助降低社会融资成本
贷款利率变化(上升=100%，下降=-100%)，数据来源：莫尼塔
此前稳增长和调结构的核心矛盾在于鱼和熊掌难以兼得：既要稳定短期的经济数据，又要控制债务膨胀，这本是一对矛盾体。此时放开再融资，可以降低资金利率水平，从而延缓债务膨胀。
自从6月份爆发金融机构流动性紧张以来，外界对下半年资金价格上涨就产生了普遍担忧。据调研机构莫尼塔报告显示，六月货币市场钱荒以及对同业业务监管收紧的预期导致下半年流动性及企业融资成本可能面临较大的不确定性。
莫尼塔的调研结果显示，7月份资金价格继续提升。由于额度的相对紧张，部分银行继续提升对企业特别是中小企业的贷款定价。银行对下半年宏观环境的判断维持谨慎，因此要求的风险补偿也更高。同时，对企业资金链最大的风险是会不会出现大规模抽贷情况的发生。
管理层已经开始通过多种方式降低真实资金价格，最近的一系列政策，比如放开贷款利率限制、重启逆回购注入流动性都是政策调整的开始。地产再融资的尝试，可以把地产公司部分融资需求从表外转向表内，进一步降低资金利率水平。
如果地产融资政策变化，地产企业不再依赖高息的表外融资，逐渐转向表内信贷和正常的股权融资，那么目前社会整体的中长期资金价格可能会慢慢下降，有利于减轻全社会的资金压力。同时还可以抑制银行资产质量风险扩大。
