龙湖集团长沙项目质量风波调查：以高规格样板房蒙骗500业主

[摘要]业内人士称，龙湖集团的质量问题，就在于掌舵人吴亚军的好胜心太强，步子迈的太大，所以失却了早些年的优雅和品质。

“龙湖，善待你的一生。”

这句充满温情的广告语，对当下正陷入质量维权风波的龙湖集团（00960.HK）来说，显得颇为讽刺。而对素以“笑盈盈”示人时刻保持谦卑的龙湖集团董事长吴亚军而言，无异于被公然打脸。

曾几何时，吴亚军被称为中国最有理想气质的地产商，而且，还被自媒体吹捧为——“全中国做品质比绿城做得好的地产公司”，而今，面对新近遭遇的尴尬一幕，吴亚军似乎有必要对自己和龙湖集团进行重新审视。

就在8月27日，吴亚军在香港亲历惊魂一幕，彼时，正是龙湖集团2019年中期业绩发布会，一名从长沙赶来的龙湖业主冲上前台，手持话筒，指着吴亚军，激动而哽咽地讲述龙湖长沙业主艰难维权的过程。这位业主喝问吴亚军：“我想问一下吴女士，您是不是已经知道龙湖在长沙是维权的代名词？龙湖在长沙的楼盘都在维权……”对此，吴亚军现场未作任何回应，随即匆匆离开。事后，龙湖集团在简短回应中承认“存在沟通不到位、交付品质有瑕疵的现象，让业主产生了不好感受，对此公司具有不可推卸的责任”。

事实上，据长江商报和相关媒体了解，不仅长沙，在北京、杭州、青岛、济南、广州、大连、天津等地，龙湖业主拉横幅维权已成常态，当年龙湖集团的金字招牌已黯然失色。

日前，长江商报记者根据举报线索，实地探访了龙湖长沙楼盘，不少业主向记者表示，当初买龙湖的房子，就是看中了龙湖所宣称的品质，结果却令他们失望：“特别是精装修房在交付时，感觉是高价买了‘低配版’”。

一边是此起彼伏的质量投诉维权，而另一面，却是龙湖集团的高歌猛进。长江商报了解，短短几年之内，龙湖的业绩规模持续扩大，正狂奔在“进军3500亿”房企的路上。而在福布斯中国发布的2019最富有女性榜上，吴亚军再次入榜并位列榜单第二名。

只是，当前花月正春风的吴亚军，万没想到会遭遇中报现场如此尴尬的一幕，而面对龙湖集团当前的系列质量维权问题，习惯于思考“五年后的事”的吴亚军，是不是该放缓进击的步伐，把战略目光聚焦到当下了呢？

高价低配：以精装样板房蒙骗500业主

长江商报记者现场探访了解，被业主集体投诉维权的龙湖水晶郦城项目，位于长沙市岳麓区银杉路与茶子山路交汇西南处。该楼盘于2017年12月24日开盘，今年7月交房，体量不大，2栋高层，1栋公寓，500余户。

“龙湖是近两年进入长沙的，大品牌口碑好，而且当时看到销售样板间装修品质考究，美观大方，是我喜欢的样子。”据长沙罗女士向长江商报记者讲述，去年她购买了长沙龙湖水晶郦城一套89平的小户型，当初买房的时候主要看中了售楼中心的销售样板房的风格，而且用材也是诸如欧派、方太、大自然等知名品牌，虽然2500元/平米的装修标准有点贵，但是她觉得物有所值，省时省力。

采访期间，多位业主纷纷向长江商报记者表示：“当初决定买龙湖的房子就是冲着口碑、装修标准、物业服务才买的”。

然而，经过一年多的等待，上个月交付的精装修房却让业主失望，很多业主的感觉“简直就是上当受骗”。

据一位业主向记者吐槽：“到了实际交房才发现，无论从款式、建材、颜色都与销售样板房感觉降了一个档次，厨房用的是90年代按钮式抽油烟机，厨房操作台水管设计突兀，完全不像2500元/㎡的装修标准。”

不仅如此，还有业主在微博上实名反映，新房墙体开裂、墙内渗水是直观感受，业主们在收房时发现，此前作为龙湖水晶郦城宣传亮点的新风系统，其新风口设计同样出现了问题。进气口和燃气出气口仅相隔五十公分。也就是说，厨房的一氧化碳会被再次吸进去，躺在家里就能吸到一氧化碳，这太可怕了！

有业主把刚交付的精装修房，找到第三方验房公司验收，给出的结果居然是“不达标”。

长江商报记者在业主的精装修房内发现，客厅铺的是地板，墙体上有不少开裂地方用油漆补充上，柜门上有划痕，墙体柜门收缝处很粗糙，高层的防盗网是维权后才安装上。

当记者提出参观样板间的需求时，楼盘销售表示，该楼盘已经交房，样板间已经拆除。有业主向长江商报记者反映，7月才交的房，当初的样板间却已经做成了公寓，让业主无从取证对标。

对此，相关工作人员表示，样板间土地属于临时用地，事后按规定必须拆除，这也是许多楼盘常见的做法。

“样板房在购房者入住前不得拆除，否则就是违规。”一位业内研究人士向长江商报记者表示，根据相关规定，建设全装修住宅，开发企业必须建造装修样板间，以展示交房标准。样板房要按照1:1比例真实反映装修标准和施工质量，全装修住宅交房时装修质量不能低于样板房水平，样板房在购房者入住前不得拆除。去年下半年，相关部门又出台过规定，样板房必须一直保存到小区交付以后6个月。

记者查阅公开信息显示，长沙龙湖水晶郦城项目业主于5月就该项目精装修房“高价低配”、涉嫌违规搭售精装房、拆除样板间等问题，向有关部门递交联名举报材料。

据业主透露，针对业主反映的问题，龙湖集团长沙公司也意识到问题严重，所以跟业主们协商，按加赠空调的方案协商，大概80%的业主接受了这个方案。

上述业内研究人士认为，龙湖在长沙的质量问题，也和在长沙相对快的销售节奏有关，“业绩要求比较高，同时为了抢客户，工程开发和项目销售等方面都会有很多需要调整的地方，但是速度的提高，往往容易在质量把控上出现问题。”

装修猫腻：精装修被指仅500元/平米

长江商报记者在采访中发现，这些精装修房“高价低配”的原因，或许正是由于在装修价格上存在猫腻。

记者来到与水晶郦城一街之隔的龙湖春江郦城项目，该楼盘于7月底开盘，售价14000元/㎡稍贵于水晶郦城，同样是2500/㎡的精装修标准，记者在参观样板间时一进门就发现防盗门上安装了智能锁，整体空间布局合理，南北通透，每个硬装部分都贴有品牌的标识，厨房厕所配了品牌的油烟机，消毒锅和卫浴。厨房桌面边缘做了防水处理。

在样板间的门口，张贴着不同户型全装修工程公示清单，每项装修内容、部位、材料、品牌、规格、材质、型号、颜色、系列号都标识的十分清晰。

不过，长江商报记者注意到，这份公示清单唯独少了价格明细，当记者提出希望出具一份标明价格的装修材料明细时，龙城方面的置业顾问显得一脸不情愿，直接向记者表示无法提供。

“2500/㎡的精装修价格成本也就800-1000元，开发商对外报的精装修价格至少打五折，甚至一二折差不多才是实际价格。”

一位多年从事装修行业的周先生向长江商报记者透露，开发商用的品牌材料大多是以工程价从厂家直接拿货，精装修楼盘选用的主材一般都是品牌产品里最便宜的工程款，有些甚至是淘汰的款式或者是该品牌的贴牌产品，市场上很难找到。

以科勒卫浴为例，按照开发商的款式型号，一套卫浴市面的价格至少10000元以上，开发商拿货仅5000-6000，而且市面上也很难买到。长江商报记者询问了几家科勒门店，工作人员均表示店内没有该型号的产品，该型号属于专供。

周先生向长江商报记者介绍，简装不含家电500元/㎡；1000元-1500元/㎡属于改善型标准，建材可使用知名品牌产品；3000元/㎡是别墅的装修标准；达到5000元/㎡，就是高端别墅的豪华装修标准。而从目前市场上在售的精装修项目来看，2000-3000元/㎡的装修价格成为普通住宅主流标准，4000-5000元/㎡成为大多改善盘的精装标准，?6000-7000元/㎡的装修价格屡见不鲜。

业内人士认为，目前，国家尚没有新房全装修交付的统一标准，执行的都是企业标准，一旦发生纠纷，消费者容易不认企业标准。

龙湖集团素以品质著称，曾被绿城宋卫平称为“唯一竞争对手”，被万科王石对细节服务赞誉为“可怕”，近几年在全国各地的楼盘、房屋却质量问题频出。

长江商报记者梳理发现，去年8月，坐落在京郊古北水镇的龙湖长城源著，出现楼梯塌陷、墙皮掉落、墙体渗水，引发舆论关注；济南的龙湖春江郦城，大量业主收房不到两月出现大面积漏水，漏水又导致电线漏电短路、电梯停运；南京的龙湖春江郦城工地塌陷，导致附近居民楼体开裂，数十位住户当即被要求紧急撤离；长沙的龙湖天宸原著，业主于收楼前期发现房屋里地板裂缝密布；福建晋江的观辰二期，以及厦门龙湖，就像其他地区的龙湖一样，出现房屋渗水；成都西宸原著，购房时3800元每㎡的装修标准，业主收房才发现浴缸的龙头根本不出水，插座被堵在马桶后边，地板不规则翘起，瓷砖随处断裂；而在青岛的龙湖春江郦城，购房时合同约定每平米2500元的装修款，最后却是毛坯交付。

3500亿目标高悬：激进必埋质量隐患

业内人士称，龙湖集团的质量问题，就在于掌舵人吴亚军的好胜心太强，步子迈的太大，所以失却了早些年的优雅和品质。

据记者了解，吴亚军微信名为“阿祛”，“祛”字出自《广韵》，祛者，去也。之所以起此名，吴亚军是为了时刻警示自己，作为创始人要主动祛魅，不要总那么牛逼闪闪，要有所敬畏，要低调，要保持谦卑。

而纵观吴亚军治下的龙湖集团这几年的高歌猛进，却丝毫看不出任何“敬畏”和“谦卑”之心，有的尽是大干快上、坐二望一之态。

事实上，龙湖频陷质量维权的另一面，正是龙湖集团这几年业绩高速增长，规模持续扩大的因果，就在短短几年间，龙湖集团已经冲入了2000亿房企的阵营，而且，当前的龙湖集团，正计划在2020年达到3200亿的目标，可谓“车如流水马如龙，花月正春风”。

2009年，龙湖集团于香港联交所主板上市。2017年，龙湖集团销售额跨入千亿大关，几乎是前一年的两倍。2018年更是突破2000亿元。

8月26日，龙湖集团半年报显示：今年上半年，该公司实现合同销售额1056.2亿元，同比增幅8.8%，与2018年同期实现合同销售额971亿元同比增幅4.8%相比，在销售稳健增长中半年破千亿。居于行业前十，达成全年2200亿销售目标的48%。

虽然2019年大环境不如人意，但吴亚军的身家却不跌反涨，超越2018年的550.4亿元达到了607.5亿元。福布斯中国发布的2019最富有女性榜上，吴亚军再次入榜并位列榜单第二名。

不过，长江商报记者注意到，在经历前两年高速发展后，龙湖集团业绩有所波动，销售增速放缓，净利也呈下滑趋势。

年报显示，2018全年龙湖集团销售额2006.4亿元，与上年同期相比增长28.5%，不过销售增速从2016年、2017年的61.6%、75.9%跌至28.5%。

龙湖集团在全国房地产行业规模排名中，也较2017年的第8位退后至第10位，被华润置地和新城控股赶超。另外，在克而瑞销售排行榜中，龙湖集团2018年的销售额位列第10位，较2017年下降了2个名次。

龙湖集团2018年的利润率也出现下滑，集团核心税后利润率由2017年的18.3%下降至14.7%；核心净利润率由2017年的13.6%下滑至2018年的11.1%。

2019年也延续了这一趋势。财报数据显示，2019年上半年实现毛利125.8亿元，同比增幅24.9%，毛利率32.6%，实现净利润63.1亿元，其中核心净利47亿元，同比增长26%，与去年同期相比，核心净利增幅下降5.4个百分点。

同时，上半年单城市产能为25.1亿元，同比下降了27.5%，部分城市如济南、泉州等销售金额同比下降幅度超过了60%。

为加速扩规模，2018年初龙湖提出了“53215”战略，即龙湖未来三年，要出现1-3个500亿元级地区公司，3-5个300亿元级地区公司，5-8个200亿元级的地区公司，8-15个100亿元级的地区公司，消除或合并三年以上仍在50亿元以下的地区公司。据此计算，到2020年，龙湖销售额将达到3200亿元-6100亿元，年复合增长率应不低于27%-57.5%。而2018年龙湖集团的销售额增长率为28.5%，与该战略的指标上限还存在很大差距。

针对多地质量问题和财务状况，长江商报记者发函至龙湖集团，截至发稿前未得到任何回复。对此次长沙龙湖业主质量维权事件的相关进展，本报记者将予以持续关注。