北京二手房价格十年来首现年度下降 集体土地入市将成市场鲶鱼

[摘要]北京新房、二手房和土地市场在强调控下整体遇冷的背景下，保障性住房成为北京过去一年供应重点，并且采取了多种方式完善住房保障体系，作为楼市政策风向标，北京在完善住房市场体系和住房保障体系的道路上，正稳健前行。

2018年，北京楼市出现明显分化。

21世纪经济报道注意到，近期，政府主管部门和多家研究机构相继发布北京2018年的楼市数据。数据显示，北京二手房均价十年来首现年度下跌，居民购房杠杆明显回落，消费者和业主预期下调，出现业主降价卖房现象，土地市场遇冷。但同时，共有产权住房等保障性住房供应创新高，集体建设用地建设租赁住房也将在2019年迎来首批入市高峰。

分析人士表示，北京新房、二手房和土地市场在强调控下整体遇冷的背景下，保障性住房成为北京过去一年供应重点，并且采取了多种方式完善住房保障体系，作为楼市政策风向标，北京在完善住房市场体系和住房保障体系的道路上，正稳健前行。

2018年北京楼市分化

2018年，北京楼市呈现出明显的结构性变化，“保基本、分层次、广覆盖”的住房供应体系正在形成。

而在住房市场体系框架下，北京市场出现明显降温，这在新房、二手房和土地市场均有所显现。

中国指数研究院数据显示，北京楼市总体成交量为45658套，成交面积约496万平米，同比下降9.2%。

北京作为存量市场为主的楼市，二手房市场价格被认为更加反映市场状况。贝壳研究院数据显示，2018年二手房成交量在住宅交易中占比达76%，除去保障性住房后将达8成。同时，全年二手房均价60925元/平，同比下跌3.3%，是2008年以来首次年度下跌。

而在土地市场，贝壳研究院数据显示，2018年北京市成交住宅用地规划建筑面积 624.5万方，同比减少 35.6%。此外，全年土拍溢价率为15.4%，比2017年下降超过10个百分点，土拍楼面价23499元/平，环比下跌5.1%，时隔七年土拍楼面价再现下跌。此外，全年流拍住宅用地规划建面115.8万方，创近五年新高。

对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，北京市场确实正在降温，这与政策严厉有关。

与市场体系明显遇冷不同，在住房保障体系领域，北京则正在大踏步前进。

据统计，北京2018年公示取证项目（共有约133个）的房源类型上，有20个共有产权房项目取证，限竞房项目则高达40个。

按照北京市住建委的数据，2018年北京市保障房新开工5.45万套；分配公租房3.23万套（户），其中实物房源2.66万套，新增发放市场租房补贴0.57万户。同时，截至目前已有9个集体土地租赁住房项目实现开工，可提供房源约7600套。

而在土地供应方面，截至2018年12月底，北京共落实保障性安居工程用地417公顷，计划完成率为119%，超额完成年度总量任务。此外，2018年北京还供应及纳入“上市项目库”商品住宅用地共计732公顷，完成年度650公顷供地任务的113%，其中共有产权住房用地207公顷，计划完成率为103%。

21世纪经济报道注意到，在2018年中，共有产权房遇冷的新闻屡见报端，申购房源相较其前身自住房有明显下降，同时弃房率有所上升，但北京方面推动政策的决心并未动摇。

对此，北京市住建委曾在2018年7月发文回应，不仅明言正对北京过去的出售型保障房政策“纠偏”，还罕见地承认了共有产权房遇冷的问题。

“这类遇冷是一面镜子，能照出真正的刚需家庭，让那些投机的人退出了购房竞争，真正解决居住问题的家庭中签率反而高了，这正是政策追求的目标。从一定意义上说，这类遇冷越多，说明我们的制度越成功。”这份回应称。

2019年需求升温仍受制

1月9日，据北京日报报道，北京地区部分银行正在将首套房贷款利率从基准利率上浮10%下调到上浮5%。这引发了各界对北京楼市政策在2019年走向的猜测。

对此，北京房地产业协会秘书长陈志1月9日在一次直播中表示，对于2019年北京楼市走向，尽管迎来央行时隔三年后首次全面降准，但很难据此判断楼市将迎来利好。“货币政策是水，利率政策就是阀门”，具体还要看首付比例、房贷利率水平等政策的松紧程度。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐则认为，2019 年北京调控政策将会边际改善，主要是行政政策修复，更支持首次置业刚需进入市场，这会带动北京市场换房链条，二手房市场或将小幅回温。但不意味政策转向，需求升温仍受多重制约。

严跃进同样看好二手市场。他认为，从大趋势来讲，北京以存量房交易为主，政府对这一领域的交易和价格的限制相对较少，市场表现更多是自发调整和预期影响变动所致，未来二手房市场，尤其是中小套型的二手房市场依然会有一个较好表现。

此外，陈志则表示，楼市销售方式将在未来几年内发生颠覆性变化，质量保障体系的严格程度也将再上几个层级，过去部分房企的“高周转、快盈利”模式和同质化竞争将难以为继，逐渐被追求品质的竞争模式所取代。

陈志同时认为，北京在2018年下半年相对集中地出现了一批因房屋质量导致的纠纷问题，2019年北京市房协将对这些现象进行严格披露，报送政府相关部门，并录入企业信用档案，严重者将处以行业禁入的处分。

此外，在保障房领域，北京在2018年末放出“大招”，引起了多方关注。

2018年12月27日，北京市规划和自然资源委员会挂牌三宗位于大兴区瀛海镇的集体建设用地，出让公告显示，上述三宗地块将用于建设共有产权房，这在全国尚属首例。

“如果放开，共有产权房的供应量将会井喷。”中原地产首席分析师张大伟表示，相比收益时间长、投入成本高的集体土地建设公租房，在集体土地建设共有产权等保障房，集体投入少，收益快，集体的入市意愿更强烈。

而多位受访人士均向21世纪经济报道表示，此类模式后续还面临着包括土地使用年限、土地收入分配、产权比例设置等诸多问题，需要审慎对待和解决。