央企高管评华润昆仑域风波：业主不想退 就是要点赔偿

　　昆仑域的高层于去年开盘即罄，预售均价9.5万/平方米，远低于周边12万/平方米的二手房，成为“高阶福利房”。摄影：邓攀

　　华润昆仑域维权风波

　　几出“维权”闹剧，酝酿了一场信任危机。市场政策连环CALL，限价房的日子不好过。受波及的岂止一个昆仑域？

　　文 | 《中国企业家》记者 李艳艳

　　编辑 | 王芳洁

　　帽子，墨镜，口罩，条幅，身穿“昆仑域欺骗业主”白T恤的业主们，蹲坐在建国门附近的华润大厦楼下。9月13日下午的维权现场，聚集了百余名业主，他们希望华润高层出面交涉。涉事项目是华润定位的全国三大顶尖产品之一“华润·昆仑域”，类似维权场景在过去一个月内三次上演。

　　为此，9月14日至17日，华润置地组织了四场业主沟通会，华润置地联席总裁、华北区域公司董事长张大为、华北区域公司总经理蒋智生与业主当面对谈。19日晚，昆仑域发布11条详细整改方案，但业主不予认同。次日，近两百户业主组织召开业主大会，制定“声讨书”。

　　昆仑域项目9月初的首次业主开放日活动，成为此次矛盾事件的导火索。看房后，业主觉得自己“被骗了”。他们关于项目品质的质疑，主要集中在绿化及装修等配套方面。比如，墙体外立面、入户大堂、楼道、园林水系等与销售承诺或宣传图示不符。目前，项目与业主之间的争议已由品质整改问题，聚焦到收房与整改的时间及赔偿问题。

　　这个均价9.5万/平方米的北京二环豪宅项目，似乎并不符合人们对华润住宅项目的品质期待，更何况它曾是突破了市场“限政”的佼佼者。自2015年高价拿地，2016年新品造势亮相，2017年突破“8万”预售价红线，拿证开盘即罄，华润昆仑域一路自带“高光”。

　　不过，昆仑域的售价仍远低于所处区位的平均房价。这类出生于限价政策后的商品房，在北京有个雅号，叫“高端福利房”。那些蹲坐在华润大厦楼下的业主们，绝不是什么弱势群体，他们不仅具有动辄上千万的支付能力，更有关系融通的手段，例如“递条子”、给“20万茶水费”。只是如今，他们像搁浅在荒滩上，在退房和整改间游离。

　　9月13日下午，业主聚集到华润大厦楼下，要求高层出面谈判。图为治安领导安抚维权业主。摄影：李艳艳

　　有意思的是，尽管很多业主都喊出了退房的口号，截至9月30日收房日，并没有一户来和华润置地签订实质性退房协议。

　　各执一词

　　“目前我们对华润的整改已经完全丧失信心。”等待近一年的“华润昆仑域”收房在即，身为业主的刘凯却很闹心。跟他同样闹心的，还有三百多家原计划一块儿收房的业主。

　　9月19日晚，华润昆仑域项目公司北京亚林西房地产开发有限公司曾发布“北京昆仑域家书”。在该回应中，华润方面给出11条“优化方案”。并称，该方案并非合同约定交房标准的变更，公司将在9月30日交房后，落实以上方案。

　　例如，针对业主提出的楼书中有关楼体外立面材质与实际交房材质不一致问题，公司在“家书”中称，“不存在虚假宣传和违约”，但可在规定时间内，为业主赠送某品牌空调及新风系统（方案1），或在法律空间下协商退房（方案2）。如果业主在规定期内未做选择，则视为选择方案1，放弃方案2。

　　业主们对华润方面给出的这封“家书”颇为不满，称其整改事项属于“避重就轻小修小补”。

　　但就是这11条优化方案，在华润置地内部也引起了不同的声音。一位华润置地人士称，当初在内部开会讨论11条优化方案时，他持反对意见。“你提了就是把自己陷入一个尴尬的境地了，你说你做不做，你不做业主说你没诚意，你做（业主）回头说谁让你做的。就是这个问题。”

　　华润的此番回应未能如业主所愿。9月20日，华润昆仑域近两百户业主自发组织召开业主大会，并制定“声讨书”。业主称，“房屋现状距离销售楼书沙盘所承诺的交付标准有巨大差距，我们拒绝收房”。此外，业主认为“华润否认楼书交房，已构成销售欺诈。对此，我们集体要求退房和赔偿”。

　　昆仑域项目工地附近，工人正在加固被风吹起的巨型隔挡。过去三年来，工地隔绝于世，今年9月才揭开神秘面纱。摄影：邓攀

　　上述华润置地人士对记者表示，楼书只是一个图片材料，仅供参考，以政府批准为准。“楼书里并未具体说明哪栋楼的外立面是什么材质。全行业谁也不会说楼书就是合同。拿楼书收房，这个在法律上我不同意。”

　　该人士向《中国企业家》展示了合同中涉及“楼书宣传”的条文。这段被他标注了红线的条文写道：“双方的权利、义务及出卖人有关该项目的一切承诺均以主合同及补充协议的约定为准，出卖人通过口头、书面、实物、网络媒体及其他形式（包括但不限于口头讲解、广告、楼书、示范单位、沙盘、模型等）所表达或提供的信息都不作为确定双方权利、义务的依据，不构成对该商品房现确定的价格有重大影响的因素。”

　　“我们在合同中所做的一切，就是为了（让）大家把这些不实信息排除掉，或者是传达有误的，或者大家理解有误的，就是要排除掉。我们的约定非常明确，从这个角度讲，说虚假宣传肯定不对。”上述华润置地人士表示。

　　根据业主提供的一组数据，在要交房的4栋楼328户业主中，有近两百户业主反对9月30日收房，要求按照业主需求进一步整改完成后再收房。确实，到了9月30日当天，完成收房手续的业主寥寥无几。

　　“（家书的意思是）业主必须在30号收房，整改都是30号之后的事。”包括刘凯在内的多位业主都觉得，项目应该整改完毕，直到他们满意再收房。交房当日的整改效果再次令其失望。他们认为，自家户型设计存在缺陷。甚至有业主发现自家卧室窗户外面还有一个窗户，且两个窗户间为中空，中空范围伸到楼下邻居家。“没诚意！”业主认为，该项目仍存在虚假宣传、欺诈销售、品质和价格不符、设计重大缺陷、擅自改动规划等问题。

　　尴尬的限竞房

　　由于中国房地产市场采用预售制，业主在交房时发现和预期有差距，是常见的事。但像昆仑域这样，发生普遍性矛盾和激烈冲突的还很少。有业主质疑称，项目成本压缩导致品质缩水。

　　2015年1月，招商蛇口（001979.SZ）、华润置地（1109.HK）、九龙仓（0004.HK）、平安不动产共4家企业组成联合体，以42亿元拿下“昆仑域”地块。持股26%的大股东华润置地操盘，打造满足改善性需求的平层和叠拼产品。当时，业界普遍估计，该项目售价至少在8万元/平米以上，否则难言利润。

　　然而，市场外力令企业猝不及防。2016年，北京推出930新政，北京等热点一二线城市均对商品房出售执行严格管理。不少均价8万元/平米以上的高端项目受其影响，难以如期入市。

　　随着政策持续加码，昆仑域也在不断调整销售预期。2016年10月，昆仑域项目曾报给北京市住建委11万元/平米的销售均价，但未获批。建委方面要求项目推迟入市销售。2017年2月，华润置地接受媒体采访时表示，计划在当年3月拿证，上报取证价格约10万元/平米。最终，他们拿到的价格批复为9.5万元/平米。

　　5月26日，北京最新一轮限价房政策正式出台，主要内容是严禁企业捆绑精装及地下空间，不得拒绝公积金贷款。在某央企高管看来，华润昆仑域9.5万/平方米的预售价很难赚钱，就算赚，估计也不多。“这个项目这个位置，怎么也得卖13万/平方米以上。原来不限价，可以送送精装，后来限价，估计赔死了，送不了。”

　　“土地成本摆在那里，政府限制预售价格，开发商要盈利，肯定要在品质上打折扣。”戴德梁行北中国区研究部主管魏东称。

　　近两年，在“限房价、竞地价”规则下产生的正在或即将上市的“限竞房”，成为北京楼市的主力军。据记者不完全统计，2017年北京出让的71宗住宅用地中，超过半数地块采取了“限房价、竞地价”的交易形式，目前确定案名的限竞房项目已超过15个。中原地产研究中心的数据显示，北京目前限竞房的可销售面积大约有440万平方米，数量在4万套以上，总体货值预估在3000亿元左右。

　　受波及的还有首创天阅西山。作为2015年海淀区出让的唯一住宅用地，2016年首次入市。2017年，首创天阅西山以28.9亿元的成交金额，位列当年海淀区成交排行榜首位。不过如今，首创天阅西山交房呈现的景象，恐怕很难用“用心”二字形容。“更用心的科技豪宅”，到手变成了“更糟心的装修质量”。据业主介绍，本期共有200余户业主收房。截至9月27日，已有110户业主联合在一起，要求维权。

　　但昆仑域的品质缩水，是否完全受制于利润空间？从接近华润置地人士处，本刊获取到一张该项目截至2016年4月的规划成本图。多位业内人士就其透露的地块、产品信息及建安数据，大致描摹出昆仑域的成本及利润空间。“61.96亿总成本中，土地成本是42亿，建安成本是5849（综合建安单方成本）×178614（计容面积）=10.44亿元，三税三费总数是8.56亿元。”

　　“成本表中预估叠墅货值是29亿元，但其建安成本只有5849（综合建安单方成本）×24729（叠拼产品面积）=1.44亿元。”前述行业人士称。另有项目研究资深人士称，“这两年，北京住宅项目的利润率一般都会超10%。即使按9.5万/平方米的销售价格算，净利率是23%，也挺高了。”目前昆仑域项目叠墅产品还未拿到预售证。多位与之相熟的房企人士称，华润方面正在与住建部门争取12万/平方米的预售价。

　　“一般品牌开发商还是有底线的。”某TOP20民企营销负责人称，华润的项目出问题，确实让人诧异。“大公司一般不会这样，还得要颜面。”招商局城市公司层面的相关人士则称，“国企一般情况下的成本会压缩，但不会压缩那么狠。”

　　多名开发商高管表示，昆仑域身陷“品质质疑”不仅与成本管控有关，还牵涉华润内部的管理失控问题。某接近华润集团层面的人士称，此次举行的业主开放日活动并不等于正式交房，涉及交房各部门之间没有做好配合。该人士称，在这件事上，华润的人觉得挺丢脸。“但这也是市场大势不好，企业于焦虑中做大，所涉及到的内部管理问题。”

　　市场冰封期

　　等待近一年的“华润昆仑域”收房成果式微。根据业主提供的一组数据，截至9月26日，已有111户业主联合签名要求退房。“这个数字还在增加，整改很不理想。”刘凯说。

　　截至10月10日，刘凯估计，真正要退房的比例大概是10%，大多数人还是希望华润置地能进行整改，整改好就不退了，这其中也包括他本人。

　　但前述华润人士在9月末对《中国企业家》表示，到现在为止，还没有客户来跟项目方签订实质性退房协议。

　　维权无望的业主声称以“拒绝收房”的方式，给华润施压。对此，诸多业内人士认为，业主此番举动像“开玩笑”。毕竟，该项目周边二手房单价已超过12万，“买到即赚到。”某TOP20民企负责人称，“如果整改不满意，退房不合适。二环内都不再新增住宅了。”某央企高管称，“业主不满意就退房，我们一般这么处理，不能强买强卖。但我之前觉得这个项目根本买不到，二环，9.5万，性价比太高了。估计业主也不想退，就是要点赔偿。”

　　如此看来，当项目成本极致压缩后，带来的是更为扭曲的市场局面。魏东称，限价一定会影响部分产品创新。“大家普遍在声讨开发商，但开发商确实冤枉。（昆仑域）那个地段卖到这个价格，比周边二手房价格还低，这就是不合理定价。”当代置业总裁张鹏认为，限价政策对于前两年获取土地成本较高的企业确实产生了很大影响。“大部分企业采取产品配置（包括部品、材质、景观、公区层高）调整的策略控制成本支出。”

　　北京楼市逐渐进入冰冻期。从土地流拍低位运行，开发商拿地积极性下降，再反映到市场成交大幅下降，如此可见一斑。对楼市的悲观预期也反映在了9月的成交量上，以往热热闹闹的黄金九月如今却冷冷清清。据中原地产研究中心9月的统计数据显示，以北京为例，已经入市的20期限竞房项目为9826套，网签了1633套，网签比例只有16.6%。

　　华润置地执行董事、董事会副主席唐勇说，做到前10仍然是华润力所能及的事情。在9月中旬的万科月度例会上，万科董事会主席郁亮则称，“万科要做的第一件事情，就是进行战略检讨，以‘活下去’为最终目标。”

　　房企大佬们已经没有信心到如此地步，房地产行业真的要凉了？今年以来房地产行业利空消息不断，地产股陷入“跌跌”不休之势。东方财富网数据显示，截至9月27日收盘，该板块下跌幅度为1.35%，且有115只相关股票下跌，上涨股票仅13只。

　　事关华润昆仑域的维权喧嚣还在继续。业主的愤怒与项目方的委屈交相映射，成就了当前市场影响下的一段孤本。9月29日晚间，北京市住建委发布消息称，12月1日起施行《关于对新建住宅交付使用前实施房屋质量查验的通知》。本市新建住宅交付使用前应组织购房人对房屋施工质量进行查验。查验依据为，国家和本市相关法律法规、标准规范及施工图设计文件等。

　　9月30日，华润昆仑域收房现场，被业主拉上了白色维权条幅。摄影：李艳艳

　　9月30日，北京西二环，华润昆仑域现场启动“收房”。项目方在高层工地旁支起帐篷，为业主办理登记。来往业主三三两两，看完房的业主们站在工地附近窃窃私语。收房入口处，手腕粗的树苗被绑上白色条幅，还有业主跑到十几层的阳台上外抛条幅。蓝天，白云，大太阳，白底黑字的条幅在风中瑟瑟作响。

(中国企业家)