证券时报：房租异常上涨可能表明房价将面临拐点

[摘要]当前我国热点城市房租异常上涨，虽然有房价高位运行对房租的拉动作用，也有房地产调控措施对房价上涨的抑制作用，但更多可能是房价上涨动力衰减的信号。

在房价涨幅从严管控同时，房租涨幅异军突起，这不仅严重阻碍城市经济发展，也意味着楼市拐点临近。

众所周知，房租和房价构成住房市场价格指标。房租异常上涨，背后有着复杂的经济现象。

一是房租异常上涨意味着城市经济发展基础的动摇。住房租赁市场主要满足低收入人群住房需求。在城市经济发展过程中，低收入人群提供了社会生活和生产需要的主要劳动力，也是小微企业雇佣的主力。但房租的异常上涨，意味着低收入人群的固定支出比例将会明显上升，进而挤压生活质量。这势必产生两个选择，一是低收入人群工资上涨，以抵消房租上涨压力；二是用脚投票，离开城市。任何一个选择都会导致城市生活成本和小微企业经营成本上升，削弱城市经济稳定发展的基础。

二是房租异常上涨消耗了创业创新动力。我国创业创新动力在于青年人群。在青年人群主要流向的热点城市，房价高不可攀，租房成为各种“北漂”的主要依赖。在房租相对房价可接受的情况下，青年人还可以挥洒青春，热衷于创业创新。可一旦房租成为不可承受之重，所谓的创业创新将成为呓语。房租与距离的此消彼涨，青年人将远离城市核心区，梦想也将远去，这种社会现象不能不引起国人深思。

三是房租异常上涨背后显然有推手。应该说，我国住房租赁市场虽然发展不完善，但相对于新房市场而言，属于一个更接近于完全竞争的市场。相对完全竞争的市场，房租上涨主要取决于市场供求关系，没有一方能够左右房租走向。除非一种有形力量改变了住房租赁市场供求关系，将完全竞争的市场关系变为垄断的或寡头式的竞争，因而市场均衡价格上升。这些年，住房中介市场迅猛发展，以及住房中介与资本融合，创造了改变住房租赁市场供求力量的重要条件。过去，“首付贷”、“过桥贷”等，都是住房中介围绕金融领域所谓的创新，对市场的影响有着放大效应。房东将住房交予中介享受房租大幅上涨的喜悦时，切莫不要忘记房租对低收入人群的挤出效应，最终将极大伤害自身的福祉。

房租异常上涨很可能表明房价即将面临拐点。当前我国热点城市房租异常上涨，虽然有房价高位运行对房租的拉动作用，也有房地产调控措施对房价上涨的抑制作用，但更多可能是房价上涨动力衰减的信号。

这主要是因为：一是房租异常上涨将动摇高房价基础。房价和房租之间存在租售比关系，这也是衡量房价是否合理的重要标志。近年来我国房价持续大幅上涨，租售比已经远远超过合理水平。应该看到，在本轮房租异常上涨前，房租虽然连续上涨，但在可承受范围，反映出居民收入上涨的现实。在高房价对低收入人群挤出的同时，房租异常上涨将加速对低收入人群的挤出，势必导致城市人口增长放缓，甚至出现净下降，这将明显动摇房价上涨的基础。

二是房租异常上涨反映出炒房动力衰减。我国存在根深蒂固的炒房惯性。与炒房动辄数十万元、数百万元盈利，房租上涨所能带来的盈利空间有限。这在某种程度上反映出我国炒房动力的衰减。

三是房租异常上涨并不能形成购房动力。在房租异常上涨时，将自然而然思考房租是否会形成购房动力。这种可能性是存在的，但在房价连续高位上涨的今天，这种可能性又是微乎其微的。无法承受高房价的低收入人群，绝无可能因为房租上涨而即时获得购房能力。

建设完善的住房租赁市场已是刻不容缓。我国住房租赁市场发展严重滞后于商品房市场，不仅表现在住房租赁市场制度的不完善，而且也反映在租户的权益难以保障。热点城市住房租赁市场对城市经济社会发展至关重要，急需采取有效管控措施，平抑住房租赁价格的不合理上涨。就住房供求而言，即使在热点城市，所谓供求矛盾，更多是市场交易量而言，很多数据统计来源于臆测，没有科学和客观的调查。地方政府急需推出住房租赁市场管理条例，必要时对住房中介提起反垄断调查，征收住房空置税，既要防止房价上涨，也要防止房租不合理上涨，严厉打击房租背后存在的各种炒作力量，有效引导市场预期。同时，要积极发展公租房，推进长租市场发展，有效保护租户的权益，让城市成为容纳青春与梦想的花园，成为创业创新的热土。