北京7月房租环比涨2.6% 未来应扩大供给

贝壳研究院报告显示，前7月北京租金指数同比上涨10.7%，涨幅略高于2015年和2017年，低于2016年

近期，量价齐升成为北京住房租赁市场的显著特点，“租赁机构提升房租”的话题也引发热议。那么，真实情况到底如何？谁在推高北京租金？如何在中长期内建立稳定租金的框架？

北京租金指数处于合理范围

尽管北京租金上涨是长期趋势，但贝壳研究院报告显示，这种上涨是温和可控的，当前租金同比与环比涨幅并未显著扩大。

贝壳研究院报告显示，今年前7月，市场平均租金为86.4元/平方米，略高于去年同期水平，涨幅平衡。2018年7月租金环比涨幅为2.6%，涨幅已经开始收窄。此外，从租金指数的角度，剔除不可比因素，今年前7月，租金指数同比上涨10.7%，略高于2015年和2017年涨幅，低于2016年涨幅。由此可以看出，目前市场处于相对合理范围，租金没有出现非理性上涨。

问题在于，为何今年以来北京租金持续上涨？贝壳研究院报告指出，原因主要在以下几大方面：一、北京加强租赁市场监管，集中清理与拆除违规公寓、群租房及隔断房等不符合消防安全的租赁住房，带来市场房源暂时性减少；二、居住消费升级下，品质租赁需求增多，引致平均租金上涨；三、2017年末开始，外围城区不符合居住要求的违规建筑、群租房等被清理，租赁人口向内城转移，中心城区租赁成交占比增多；四、业主预期不断抬高，挂牌价持续上升。

不过，作为租金上涨的重要限制因素，北京的租金收入比相对稳定。报告指出，从租金收入比来看，2018年上半年北京市居民租金收入比为22.2%，略高于2015年和2017年，略低于2016年，仍处于30%以内的合理范围。

基于此，上述报告指出，北京当前租金上涨的原因大多是阶段性的，上涨的幅度并不是显著、持续的。少数小区房租的上涨，不能代表整个市场上涨超过合理范围。

事实上，每年7-8月都会迎来租赁成交的季节性高点，价格达到峰值。之后市场开始进入淡季，租金迎来回落。从目前线上数据看，贝壳找房租赁访问量和链家APP租赁访问量均开始下行，显示当前租赁热度已开始下降，新增客源的减少，也预示着需求将逐步转入淡季。预计8月租金涨幅会继续收窄，9月后进入传统淡季，租金将迎来下滑。

出路在于稳步扩大有效供给

随着近期租金上涨，有传言租赁运营结构通过高价拿房，推升了租金，这个事件本身更多属于个案。问题在于，专业化机构是平抑还是扩大了租金涨幅？

对此，贝壳研究院指出，相对个人出租房源与二房东房源，专业化机构的供应量更可预期、更稳定，一定程度上，这部分供应恰是市场稳定的重要力量。一般情况，运营机构与业主的委托合同为3-5年，在这个时间内，这套房源就是一个稳定供应，“可租条件”也更加确定。

实际上，目前专业运营机构的市场占有率仍十分有限，对市场的影响较小。即使在北京、上海，在存量150万套左右的可租房源中，机构的渗透率还很低，目前市场仍以个人房源和二房东房源为主。

上述报告还指出，为构建稳定租金的长期框架，实现流动人口的“租有所居”，根本出路在于构建一套完整的租赁供应体系，扩大有效供给：一、有效盘活存量，把业主闲置的房源，最大限度释放出来，这部分供应将主要满足青年白领的单间和中等中低收入家庭的整租需求；二、加速推进集体建设用地的租赁住房开发，满足流动人口的租赁需求；三、有序规范而不是清理二房东市场，形成市场的有效供应，特别是有效的单间供应，从而稳定中低端租赁市场；四、合理利用企业闲置用地，通过更加市场化的方式使其进入租赁市场，主要可以满足企业年轻员工、公务员等人群的需求。