从西双版纳到丹东 炒房客为何盯上三四线城市？

腾讯财经特约 朱邦凌

“我要从南走到北，我还要从白走到黑。我要人们都看到我,却不知我是谁。”这几句《假行僧》的歌词形容目前的三四线房地产也很贴切。从西双版纳到丹东，炒房客开始盯上了三四线城市。

数据显示，目前西双版纳最新楼市均价已经突破万元，高达10734元/平米，比上月涨8.56%，同比去年上涨158.99%，当地个别楼盘均价高达2.5-3万。而在2016年，西双版纳楼市每平方米的主流价格还在5000元上下。目前几乎70%的全国大地产商都已经在西双版纳拿地，而万科、万达、平安、雅居乐等国内地产巨头，有的甚至在2011年就已经在此布局了，总投资规模超过千亿元。

无独有偶，地处北国的丹东房价短期内暴涨。“丹东房价一小时狂涨100元/平方米”、“两天暴涨57%”、“炒房团买下一栋楼”等新闻在4月末、5月初的丹东层出不穷。据4月份国家统计局公布的数据来看，丹东的房价环比价格指数为102，涨幅领先全国。

可以说，这种情况的出现有多种因素：

其一，部分三四线城市具有独特地域优势。

西双版纳房价高涨，与其得天独厚的生态环境和不可复制的旅游资源有关。西双版纳有中国唯一的热带雨林自然保护区，气候温暖湿润。一带一路下的西双版纳，正在成为未来东南亚能源资源的国际大通道前沿。得天独厚的地理环境以及独据魅力的人文风情让西双版纳的旅游业常年火热。

近年来，随着国家“一带一路”基础设施建设的推动，以版纳区域为中心的高速公路、高铁、机场等重大基础设施建设纷纷落地开花。已经建设好的机场和昆曼高速，加上将要建设完成的泛亚铁路中段：中老、中泰铁路，已初步形成水、陆、空、铁南通老缅泰、北达内陆腹地的立体交通网络。

而丹东房价的暴涨得益于朝鲜于4月末发出“放弃核武器试验，进行经济改革”的讯息，在种种看似朝鲜将迎来重大发展利好的情况下，丹东作为与朝鲜接壤的城市，且肩负我国对朝最大的贸易通道职责，也受到了红利的辐射。

其二，三四线城市房价上涨的大环境。

最新数据显示，截止4月末，全国房价均价破万的城市已扩大到62个，其中三四线城市超过1/3。也就是说，62个房价均价破万的城市，其中20多个是三四线城市。而整个中国的三四线城市加在一起也不会超过300个。

中国社科院公布的全国261个城市房价排名中，前50名里，有28个是三四五线城市，第50名的衢州房价已高达10286元。2018年一季度，全国200个县城新建商品房销售均价已经超9000元/平方米，离突破万元大关，也仅是咫尺之遥。

2018年初至5月15日，一线和二线城市新建商品住宅累计成交面积同比下降分别为-41%和-6%，三四线城市则同比上升13％。交易量的持续扩大，表明三四五线城市不仅房价纷纷过万，而且还在继续上涨中。

其三，热门一二线房价限购的溢出效应。

部分一二线城市“万人抢房”具有传导效应。比方说，近日，在8成首付、首付款动辄400万元起，利率普遍上调15%—20%甚至更高的“高门槛”下，南京楼市热门区域河西地区仍旧再现万人“抢房”大战。

一二线城市限购升级导致的投资需求外溢。一二线城市火热之下，市场情绪不免传导到三四线城市。尤其是随着限购限贷限售对一二线城市进行封堵之后，大量资金无路可去，三四线城市就成为最好的选择。

在当前全国范围开启摇号买房，众多热点城市“一房难求”的大背景下，西双版纳、丹东等城市的楼市热潮也就不难理解。

其四，炒房客的到来刺激房价上涨。

西双版纳房价上涨的斜率陡然提升，目前已经均价过万，而投资客依旧络绎不绝。“从来没有见过这样的城市，晚上最热闹的地方居然是楼盘销售中心门口。”一位刚到西双版纳的购房人说到。根据售楼处工作人员介绍，近期超过八成是外来的投资客户。“北京的客户最多，其次是东北的。”西双版纳房地产的火爆，在引发更多投资人蜂拥而至。

丹东的房价暴涨，也离不开炒房客的推动。为了遏制炒房团的不断涌入、房价过度上涨扰乱市场正常运行，丹东在5月份发布并且升级了限售政策：5月14日起，外地户籍人员在限购区域内购房需满两年后方可交易，且申请异地住房公积金贷款的首付比例不得低于50%；5月21日限售升级，2年限售升级为5年，且二套房的贷款利率上浮20%以上。

三四线楼市房价和火热度能延续多久？随着大量开发商涌入，三四线城市人口数量少、购买力有限的短板会将凸显。在“房住不炒”的政策下，三四线的房价热度难以长期持续。如果继续大力度开发，这些城市将来可能又会出现大量的存量住房现象。