严跃进：财政部等首次提及房地产税“改革试点工作”有很强风向标意义

易居研究院智库中心研究总监严跃进

5月11日，财政部官网发布《财政部等4部门在京召开房地产税改革试点工作座谈会》。此次政策信息量极大，对于判断房地产税的政策动向和改革方向具有积极的作用。

1、会议性质

此次会议为“房地产税改革试点工作座谈会”。这有两层含义。第一、这次会议是以座谈会的形式召开的，而非研讨会，即属于政策决策性质的会议，分量比较重。尤其是从参会部门看，全国人大常委会预算工委也参与了座谈会，人大部门的参与，使得会议更加严肃。第二、此次会议讨论的内容是“房地产税改革试点”，其核心在于“试点”两字。若是观察最近几年房地产税方面的政策表述，较多体现为“推进房地产税立法”等概念，讲“试点”的内容倒没有出现过。若是追溯过去的改革，2011年《发展改革委关于落实全国人大常委会对国民经济和社会发展计划执行情况报告审议意见的报告》中曾提及“房产税改革试点工作”内容，而2011年恰是上海和重庆试点房产税的阶段。所以从此类逻辑看，当前首次提及“改革试点工作”，是有很强风向标意义的，即此次会议后房地产税在部分城市会试点。

2、信号意义

房地产税是老百姓比较关注的内容。此次会议结束后相关消息就在财政部官网当日发布，势必是希望发出强烈和清晰信号，即改革方向不改变、改革步伐不停止、改革思路渐成熟。在《第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》中，政策明确“推进房地产税立法，健全地方税体系，逐步扩大地方税政管理权。”从这个角度看，此次会议后各类试点工作会开展，且会朝着地方税体系改革、地方税政管理权改革两个大方向进行突破。而从改革试点城市看，此次政策也明确，部分城市人民政府负责同志对房地产税改革试点工作提出了意见，这或说明一些参会城市后续试点的可能性最大。从当前房地产市场的管控思路看，“解决大城市住房问题”成为今年的发展思路，或意味着大城市先行试点的可能性最大。

3、政策意义

房地产税改革具有多重目标和社会意义，客观上也有助于促进房价稳定和房地产市场的平稳健康发展。但是改革也绝对不会简单停留在“对多套房征税”、“打压房价”等概念上。换句话说，房地产税的改革将在“健全直接税体系”的大框架下进行，要考虑更为全面、客观和长远。在实际过程中，“谈税色变”的现象也还是有，尤其是一些中介机构和营销人员会炒作此类税费改革内容，在今年信贷政策收紧、购房政策调整较多的大环境下更是如此。所以在房地产税改革的过程中，要注意市场交易秩序的稳定，防范借此类政策来哄抬房源和哄抬房价。要真正让老百姓理解改革思路，稳定预期，防范恐慌性购房或售房。另外房地产税的改革，也进一步说明房地产长效发展机制更加健全，这是每一位关心房地产业的参与者所期待的内容。

4、市场影响

此次政策改革若推进，那势必需要关注其对于房地产市场指标的影响，尤其是影响到四类价格。第一、一手房价格。如果大城市确实推进房地产税改革，那么住房持有成本增加。当前大城市热点楼盘虽然有“买到必赚到”的心理诱惑，但是各类网红盘普遍都会有限售一说，住房持有的成本将明显加大，也会使得一手房认购意愿淡化，进而使得房价下降或涨幅收窄。第二、二手房价格。类似改革下房产持有成本将增大，潜在收益会减少，会倒逼一部分房东抛售房产，这会使得市场上流通的二手房更多，容易压低房价。第三、土地价格。若大城市先行试点，客观上会使得房企拿地转移到其他地级市或弱省会城市，这会使得大城市土地市场竞争激烈程度减少。同时若大城市购房市场降温，那么土地投资市场也不会太强势，也容易使得地价下跌。尤其是在“竞品质”约束、捆绑销售被打击等因素下，房企盈利空间确实在减少，拿地会更为理性。第四、租赁价格。随着市场上购房市场热度的减少和存量房源的增加，客观上也会使得租赁市场的压力减少，进而使得租金下降。当然这四种价格下降的时间到来、下降幅度等，还要看房地产税试点的情况。前期还不至于出台烈性的政策，依然会遵循循序渐进、不断总结的思路。