上海一手房1月成交创53月新高：一线城市火速降杠杆，高端住宅受影响最大

[摘要]能否严格执行决定调控成效。

2021年1月份，上海一二手房成交呈持续上涨态势，尤其是一手房创53个月（自2016年9月以来）新高；虽然二手房还没有官方统计数据，不过综合中介机构的数据，截至1月24日，二手房成交估算在3.5万套左右，对比2020年12月3.9万套成交量，热度不减。而且，上海二手房1月份每周挂牌量保持在1.2万套左右，个别周达到1.3万套。

上海城市房地产估价有限公司统计数据显示，2021年2月1日，上海市住宅均价5.66万元/平方米，环比涨3.78%，同比涨11.7%。上海各环线价格均值呈现继续上涨态势。北京亦然，1月31日北京新房成交365套，1月累计成交6661套，环比上月下降14%，同比去年上升18%；二手房成交309套，1月累计成交14892套，环比上月下降13%，同比去年增加74%。

上海中原地产市场分析师卢文曦称之为“末班车效应”：“不少买家担心后续调控政策落地可能打乱原先的置业计划，因此呈现末班车效应，导致全月成交出现飙升。当然，某种程度也透支后续需求”。

值得一提的是，今年有一个“特殊”的春节，为了防控疫情，各地提倡就地过年，或会打破2月份传统旺季。权衡之下，监管层果断出手。

1月29日和30日，上海银保监局和北京银保监局接连发文，进一步加强个人住房信贷管理，严查消费贷、经营贷等个人信贷资金违规流入房地产市场。

上海信贷监管政策强调严格执行：各商业银行要严格贯彻落实国家关于房地产市场调控“因城施策”“一城一策”的要求，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，严格执行房地产贷款业务各项规制要求，严格落实差别化住房信贷政策，严格审查个人住房贷款最低首付比、偿债收入比、限贷等要求。

政策重点是：对2020 年6月份以来发放的消费类贷款、经营性贷款以及个人住房贷款进行全面自查，并于2021年2月28日前向上海银保监局报送自查和整改报告。

对此，上海不少中介人士认为，该买的客户还是会下单，他们更怕后续补漏政策陆续出台影响成交周期和购买资格。信栋地产创始人徐东表示，上海信贷政策是真枪实弹的，后续深圳、杭州等热度过高的城市也许会跟上，这对豪宅和刚需住宅的成交都有影响，高总价的房源影响最大。但他不认为会影响房价，左右房价的因素包括限购、限售、限贷以及首付比例。

“就地过年”或将拉升楼市预期

成交量持续上涨，是拉高市场2月楼市预期的直接原因。据上海中原地产数据显示，2021年1月上海新建商品住宅成交面积143.5万平方米，同比增加17%。这一成交数据创53个月来新高。1月份新房成交均价为59711元/平方米，环比上涨14.9%。

加上今年春节特殊性，一线城市楼市不存在长假问题。上海中原地产数据显示，1月有27个楼盘推出房源，面积共计78.8万平方米，环比减少41.74%，尽管回调幅度比较大，但是从绝对量来看，几乎和平时供应量相仿，淡季不淡特征明显。

卢文曦透露，上海1月首周起步成交量就突破20万平方米，高调起步后仅仅调整1周成交量就翻身向上，最后一周在翘尾效应等多因素叠加下，成交量攀升到64万平方米，并且创新高，一周相当于一月的交易量。

一方面，市场延续12月交易热情，尤其是今年行情看涨预期提升，新政出台后，部分买家担心后续政策补漏的影响，加快入市；另一方面，改善性产品推盘积极，这些产品恰是市场交易主力。比如，青浦、嘉定、松江等区域单次推盘量基本都在3万平方米以上；当期供应量最大楼盘是虹口的“瑞虹新城天悦耀庭”，面积为4.9万平方米。豪宅项目也一反常态，想在年前抢收。充足稳定的供应为成交创新高创造了条件。

即便是新一线城市杭州，1月底出台楼市新政之后，有近20个新盘拿到预售证准备入市。哪些原本就有需求的，包括不回老家过年的新杭州人，会选择此时买房。

信贷收紧将冲击个人购房杠杆

信贷收紧有迹可寻，2020年全年信贷增量刷新历史记录，部分城市企业贷款与个人按揭贷款均比较宽松，这也拉动了一线城市需求。杭州、上海和深圳楼市金融化明显，打新潮导致套利群体里成为市场主流。上海此次信贷新政从打击套利，抑制套利资金进入楼市出发。

据了解，上海二套房贷利率5.6%左右，经营贷利率在4%左右，有的甚至更低，这也成为近年来上海楼市资金的主要来源；此外，上海工行和农商行以前还有一种“税费贷”， 税费贷是把中介费、营业税、个税、契税等加起来的一个综合收费的贷款。一般二手房交易的时候，中介都会向客户推荐税费贷。税费贷大约占到总房价5%-10%，上限50万或者80万，之前还有过上限100万的额度。就在1月21日上海发布调控新政之后，上海也喊停了“税费贷”。

针对此前中介联手炒作学区房的现象，上海此次信贷政策严格房产中介机构业务合作管理。严格开展房产中介合作资质审核，实施业务合作准入和名单制管理，建立贷后质量监测及中介退出机制。对发现存在为购房者提供首付款支持、联合“包装公司”协助伪造贷款资质证明和收入证明等违规行为的房地产中介，立即终止合作，并将其列入黑名单，报送上海市银行同业公会。

中原地产首席分析师张大伟指出，上海实际上是重申了过往的政策，“封顶放贷是2003年开始的政策，从来没变过，只是经常有银行违规”，他认为，“如果严格执行，对市场影响会非常大”。

上海、深圳等城市的楼市最近火爆，核心原因是经营性贷款流入楼市。1月21日，上海出台调控新政的时候，上海交通大学住房与城乡建设研究中心主任陈杰就对记者表示，房地产主要靠资金推动，上海这一轮市场异动与资金有很大关系，尤其是经营贷、信用贷等流入房地产市场。

央行报告显示，2020年末，本外币住户经营性贷款余额13.62万亿元，同比增长20%，增速比上年末高7.5个百分点；全年增加2.27万亿元，同比多增1万亿元。

不过张大伟对政策执行力度表现出担忧：过去国内房地产按揭贷款还款看收入证明，而收入证明造假是行业长期顽疾，信贷管控很难真正严格。此外，银行作为企业单位，对于经营贷流入房地产管控意愿不足，而当下按揭贷款利率平均在5-6利率，经营贷只有3-4.使得大量的投资需求，改善需求使用了经营贷。

业内人士指出，这是一次在住建部主导督导下的调控升级，对于短期市场有降温的作用，具体效果还需要看针对打新潮及经营贷的补丁政策与执行力度。

卢文曦梳理了最近几年上海的调控规律：自2016年出台一系列政策之后，上海几年间没有追加过任何重磅的政策。由此可见，上海调控政策本身是比较紧的。但是在市场发现一些盈利机会点后，引发假离婚，违规资金入市等一些乱象。说明原先的政策中有不严密的地方，使得投机力量有空子可钻。“1.21”新政算是个开始，加上1月29日出台的信贷政策，可以看作是一系列补漏洞举措。信贷新政的影响在于剔除楼市中的“虚火”。另外，严格审核贷款也是维护金融安全。现实的结果是，短期会拉长成交周期，以前正常情况下，房屋交易周期在3-4个月，目前来看可能要拉长到半年左右。此外，短短一周多时间接连出现多道调控令，说明政府政策储备很多。

房企资金影响逐步显现

上海豪宅价格持续上涨。据同策研究院统计的2020年四大一线城市总价1000万以上房屋成交情况来看，上海成交量最大价格也是最高的，2020年全年一共成交1.1万套，成交面积超过211万平方米，均价9.7万元/平方米；深圳成交均价仅次于上海，为9.6万元/平方米。

“121新政”后，上海的豪宅成交以总价1000万-2000万为主流，仅1月30日、31日这个周末，就成交了200多套。

同策研究院分析师汪恒认为，根据周期预测模型，上海住宅成交量在2021年3季度可能还会迎来较快增长。但从2020年上海的1000万以上新建住宅成交价格来看，总价越高，单价也越高。信贷收紧，对这部分购买高总价房源的买家而言，影响可能是最大的。

那么后续是否有新的贷款品种出现来满足购房者需求？汪恒指出，主要看监管措施的执行力度，由于加杠杆炒房往往会带来高额收益，所以无论哪次政策出台都会有人试图绕过监管，但本次政策监管方明显加强了对于金融机构的监督；北京甚至没有出台新的举措，就是单纯加强对于个人信贷资金违规流入房地产市场的查处。“随着大数据技术的发展，资金的监管更加便利，再利用政策漏洞进行加杠杆的操作可能性不大”。

一个事实是，房企的资金链将持续绷紧，这从过去几年房企发行的以购房尾款为主的ABS融资类产品可见一斑。一旦房贷放款周期延长，导致房企不得不开辟其他融资方式获得资金。2020年房企ABS发行规模约4304.6亿元,同比增长10.2%。