顾云昌、易宪容等专家谈楼市：多因素炒热杭州深圳房价 卖股买房的都赚了
[摘要]对于投资者来说，目前是炒股还是买房？顾云昌表示，还是楼市比较保险一些，中国人理财的概念还是投了楼市更多一点。过去卖掉房子炒股票的都失败了，卖掉股票拿来买楼的都赚到了。
最近一段时间，股市持续火爆，上证指数连涨8天，一口气从3000点涨到3450点。火热的行情甚至给各家券商的交易软件带来不小的压力，已有多家券商APP出现了无法登陆、无法交易、操作卡顿等故障。
股市异常火爆，楼市也不甘寂寞，各地城市陆续出现了“抢房”现象。比如，深圳楼市火爆再现，千人争抢5套房，新房摇号像买彩票；苏州某盘线上开盘，一分钟内销售额高达12亿；杭州总价最低1200万的楼盘，平均16人抢一套，中签率仅为6.2%……
房地产市场为何强势回暖？在目前的市场环境下，应该炒股还是买房？为此，腾讯财经特发起“2020年中展望之楼市篇”在线论坛，本次论坛我们邀请了业绩知名的5位房地产行业专家和广大网友一起互动。
这5位房地产行业的知名专家分别是全国房地产商会联盟主席顾云昌，青岛大学经济学院教授易宪容，中国房地产业协会首席研究员、中房研协首席研究员李战军，商务部市场运行专家、全联房地产商会商业地产工作委员会会长王永平和上海易居房地产研究院总监严跃进。
顾云昌：过去卖房炒股的都失败了，卖股买楼的都赚了
全国房地产商会联盟主席顾云昌认为，社会资金经常在楼市和股市之间转换，目前股市出现了阶段性的牛市是非常让人高兴的事情，因为过去十年的股市基本上在原点，而楼价翻了五六倍。
顾云昌表示，从我个人判断，股市的表现往往是阶段性，不可能一直牛，也不可能一直衰。但是我也不希望股市太热烈了，把楼市都超过去。过去卖掉房子炒股票的都失败了，卖掉股票拿来买楼的都赚到了。
对于普通投资者来说，目前是炒股还是买房？顾云昌表示，还是楼市比较保险一些，中国人理财的概念还是投了楼市更多一点，股市对于中产阶级以上的投资者需要有一个投资渠道。因为我们现在缺少投资渠道，我们企业也需要通过市场的融资，中国的股市需要发展才能壮大中国的经济。
对于目前的房地产市场，顾云昌有两个判断：第一判断叫比较快的恢复，上半年的恢复速度很快，尽管疫情的影响很大，但是恢复的也比较快，下半年基本上能够进入一个常态化的情况。
第二个判断就是分化，这个分化不仅和整个房地产市场有关系，也和整个行业的发展，新型城镇化的进程都有明显的关系。所以我认为，分化是必然的，一个是城市的分化，一个是企业的分化。
城市分化非常明显，有些城市抢房子，价格暴涨，但是我们看到三四线城市，特别是鹤岗房子卖不出去，只有1000块，几百块一平方，形成了巨大的差异；企业的分化也是存在的，但是全球房地产开发企业有37000家，上半年有200多家破产，这个数字太少了，这是正常的一种淘汰现象。
易宪容：房地产要回到消费为主导的市场，多个因素致杭州深圳房价炒高
当下应该买房还是炒股呢？青岛大学经济学院教授易宪容表示，讨论楼市问题要回到中央房住不炒的问题上。现在讨论就脱离了这个前提，把楼市作为一个投资赚钱工具，把楼市作为跟股市对应的东西，不是这样的。
易宪容指出，房地产一定要回到消费为主导的市场，消费产品是要让我们的每一个居民能够保证他的居住权利。如果让我们中国的每一个人能够保证他有一个基本的居住条件，这也是我们强调住房是消费品这样。要保障中国住房市场长期稳定发展，我们现在的市场来讲真正能够十年、二十年，甚至三十年来讲能够繁荣很久，就是要回到这个基点上来。
比如说最近宁波、东莞、杭州、深圳的房价又炒得很高，为什么？第一，价钱很便宜，成本很低，融资成本很低，而且这些地方的房价跟周边一线城市比差距很大，比如说东莞跟深圳比差距很大。杭州、宁波跟上海一比差距很大。他们的房地产投资政策又比上海跟深圳来讲宽松很多，这个时候来讲大家由于定位没有明确很清楚的情况下，大家就涌进房地产市场。无论是你借银行的钱，还是你把其他的钱借过来，你肯定都是赚的。所以，房地产市场对于这几个城市突然推高来讲因素很多，所以政府不能封堵，一定要让它平稳持续发展，回到基点只住不炒。
房地产市场来要回到房住不炒的基点上来，这样我们房地产市场稳定发展一方面来讲可以成为经济增长的动力，另外一方面可以保证居民基本条件带来满足。
第三，大量流动性出不来以后，就有部分的流动性进了房地产市场，也不会导致金融风险。所以要把楼市、股市分开来讲，这个概念我们要慢慢调整、改变这样的基本现状，让房地产回到消费市场上来，让房地产真正稳定。
现在我们所说的城市居民有8亿多，农村也有6亿人口，农民进城城镇化其实区别很大。只要基本面在这，房住不炒，这是基本的。那么，既然住房是消费产品，但是我们现在城市居民来说，我们城市居民平均的住房里，人均平均持有率是50平米，这是一个什么概念？就是除了大城市以外，对三四线城市来讲，城市居民的住房几乎没有太多的问题。
李战军：下半年股市和楼市将“双龙出击” 都会有不俗的表现
中房研协首席研究员李战军认为，股市也好房市也好都反映的是中国的经济，也反映的是投资人的一种价值取向。今年的国家的宏观经济政策当中，对于货币还是比较宽松的。那么在这种情况下，既有利于房市的进入，也有利于股市的进入。
“我们现在每一年也就是13亿平方米的住宅这么一个总量。13亿平方米的总量，如果说每一套房子是100平方米计算的话，也就是1500万套左右。”李战军并不赞同房地产市场供过于求的看法。
而城镇居民，大概有8.3亿的城镇人口，城镇8.3亿当中大约有不到4亿户的家庭户。4亿户的1%是400万户，所以实际上来讲，我们每一年的商品房的供应量，我讲的是住宅，不包括办公楼，不包括商铺，实际上只解决了家庭总户数3%左右，市都不到2%，有的地方差不多。新房再加上二手房的买卖来改善老百姓的居住条件，这些年来也存在着一些困难，主要就是新房和二手房倒挂，新房便宜。
所以在这种情况下，这两年实际上来讲二手房的交易是下降，是萎缩的。一手房仍然占据着中国房地产市场的主要部分，相信有这些原因会导致着在今年下半年我觉得股市也好，房市也好会出现一条双龙出击，两个方面都会有不俗的表现，李战军指出房市、股市并没有有很大的矛盾，因为他们适合于不同投资者的投资，取决于他们的价值的涨跌。
王永平谈商业地产投资趋势：过去一铺养三代，现在变成三代养一铺
对于疫情下的商业地产投资趋势，全联房地产商会商业地产工作委员会会长王永平认为，商业地产投资实际上是分两部分的，一部分是机构投资者，一部分是散户投资。
机构投资者这些年来一部分是自己开发建设的，这个房地产开发商又是投资商，还有一部分是基金投行，比如说疫情之后，他们对未来商业地产的投资会是谨慎的乐观，如果这些资产价格有下浮，他们是愿意来抄底的，如果资产的价格如果是下降幅度不大，很多人就会谨慎，不会出手，这个市场短期来看没有特别大的波动，除了有的开发商重新定价，要明显低于市场的价格，现在的市场价格更多是按照开发成本，按照周边区域的价格比照来进行的。这个投资对商业地产的投资更多是按照现金流和投资回报来估，不然是不挣钱的。
还有散户投资人，就是买商铺的人，这些人比过去更加谨慎了。过去抱着一铺养三代的理念来投资商业，还有很多人变成三代养一铺，套牢了。余下还有一些投资商铺好的还是一些专业的投资人，他们对运营比较关注，所以商业地产的投资越来越回归到对运营层面的关注。
王永平表示，无论是住房投资也好，还是股市投资也好，实际上对于商业市场的影响都没有特别大，反而是让一些原来有商业地产投资的企业在资金紧张，在市场下行的情况下可能有不少人想出货，向市场上抛售，但是这个时候接盘比较困难，只有一二线城市运营良好的优质资产，流动性是比较好的。在三四线城市里面的商业，无论是新的投资也好，还是资产的处理也好都遇到了比较大的困难。
王永平建议，现在都在讲房住不炒，我们能不能改成住房不炒，商业地产应该回归它的投资属性，放开它的投资限制，也不会对房地产市场价格产生特别大的波动。
严跃进：新型城镇化会衍生很多住房需求，商铺投资转折点在今年十一期间
上海易居房地产研究院总监严跃进认为，新型城镇化这五个字提了很多，通俗来讲就是农村要进城了。很多人认为城镇化，现在很多人房子都买了，到底是不是还有这个市场。但是实际情况来讲，到城里的人口规模会越来越多，所以，它实际上就是我们判断当前房地产也好，中国经济也好非常重要的一股力量，我们经常讲三驾马车，进出口不行，消费不行，投资不行，这三个东西都受疫情影响，就是城镇化是不受疫情影响的。
“如果放大一点，美国的高新技术和中国的新型城镇化，中国的新型城镇化一直是在做的。我们拿新型城镇化看房地产就会发现，越来越多人进城的话就会衍生出很多住房需求。”严跃进说，除了选优城镇化，我认为有一个新的变化，就是县城的城镇化，前两年我们在讲老百姓，大家关注房地产的时候，讲棚改，三线城市的城镇化是很厉害的，但是县级城市没有起来，这次发改委提到了100多个城市，都会提城镇化。当然提到房地产实际上要关注什么呢？传统的城镇化以外，要关注这个县。其实这个很了不得，为什么？中国大概有3000多个城市，有2000多个城市是属于县一级的，200来个是属于县级的，剩下有1800来个县如果能够释放出来，对房地产市场今年非常看好，而且背后带来很多跟房地产有关的基建、商业等等，我认为是非常好的。
严跃进表示，现在疫情带来的冲击是有的。但是下半年如果商铺运营是得当的话，我认为还是有非常好的导向的。作为个人投资者来讲，商铺的投资不要去凭自己个人的喜好，因为有些人投资商铺既想赚钱，又想自己开店，这个时候你是要自己想好的。你凭这个爱好投资的话，你往往会偏离了这个政府规划，但是你围绕一些核心的主力，围绕一些核心的城市，哪怕就是今年的新冠肺炎疫情下这个冲击，但是这个风险如果减少，后续的一些商业消费爆发，举个极端的例子，今年十一这个假期放八天，以前都是放七天，中秋和国庆节是在同一天，如果这些能够释放出来的话，我想可能就是我们讲的商铺投资商铺收益的转折点都在今年十一长假这个期间。
租售比这个概念实际上国内其实也有点模棱两可，现在其实关心的就是租还是卖，哪个划算的问题，这个问题并不是因为租赁出问题了，其实现在很多这个城市，像上海一些大城市，商铺出租收入还可以的。并不是租金收入不行，而是房价太高了，拿这个租金跟房价去比就会发现一些租售比的市场明显是不一样的。换句话说我们国家处于买房是容易赚钱的，但是做实业相对来说是偏弱的。
