华润置地中报背后，被前置的“地产中年焦虑”们

从1994那个充满荣光的转型之年，到2019年这个充满焦虑的转型之年。不过25岁的房企，却遇上了被前置的中年危机。

1994年，是1992年邓小平南巡讲话拉开改革开放帷幕后，中央正式提出建立社会主义市场经济体制的第三年。

1994年，也是房地产宏观调控“鼻祖”——“国十六条”出台的第二年。

那一年，楼市还没有完全逐渐走出前一年“国十六条”、“海南房地产泡沫”破灭的负面影响。但中国住房制度改革在那一年进入了新阶段，创业者迎来一个更加开放、更加国际化的经济环境。

那是一个虽然有困惑，但总体充满荣光的改革转型年。

华润置地、富力、路劲、星河湾、复地、禹洲、凯德置地等一系列行业知名房企，都在1994年陆续诞生。

1994年已经过去25年了。

25岁，以华润置地为首，诞生在1994年的房企们，本应该都风华正茂，但现实并非如此。

2019年，又一个转型之年，这一年，只有生存，难见荣耀。

2019年，华润置地华北大区商务品牌发布会上，华润置地副总裁蒋智生曾戏称，华润置地面临着“在当代中国经济背景下一个地产中年油腻男的焦虑”问题。

连“家世”最好的华润置地都成为了“地产中年油腻男”？

今日发布的华润置地中报显示，这句自嘲，至少对华润而言，确是一句一语中的。

深入华润置地中期业绩报告以及其近年市场表现，至少有三大焦虑如影相随。

焦虑1、高毛利时代逝去

华润置地曾经在很长一段时间内，以“快周转+高毛利”著称。

有那么几年，“快周转+X”是业内公认的一家房企成功的公式基础。至于用快周转来加上什么样的王牌，则是八仙过海，各自神通。

华润的神通一度是“高毛利”。尤其是2018年全年，大量高毛利项目集中结算下，华润置地综合毛利率一度达到48.1%。

但深入华润的项目结构一探究竟，华润的高毛利来自哪里？

答案是旧改。

自2012年以来，华润置地一直在积极的参与广州深圳旧改——低成本、高利润的旧改项目，是华润高毛利的重要来源。

华润置地新任董事会主席唐勇也曾公开坦承：“华润置地2018年的毛利润率特别高，应该是有华润城（深圳大冲旧改项目）的结算。”

但来自旧改的高毛利项目，是无法复制，也难以持续的。

且不说当下旧改项目成本也开始上涨，现在拿旧改项目也不如以前容易了——要公开招商投票了。

竞争加剧是必然的。也正是在今日，广州一个旧村改造项目，就有保利、富力、合景等多家企业参与投票竞争，最终在村民的投票选择下，保利胜出。

没有了高毛利项目的持续结算，2019年上半年，毫无疑问，华润的高毛利时代过去了。

华润置地中报显示：

公司综合毛利率为38.2%，比2018年同期48.1%有所下降。

其中，集团开发物业实现营业额人民币366.1亿元，同比增长仅有0.3%，结算毛利却同比下降了12.6个百分点，由2018年同期的48.6%下降为36.0%

焦虑2、今年的负债，怎样成为未来的回款？

中期业绩报告显示，上半年，华润置地以总地价820.6亿元增持了39宗土地，新增土地储备建筑面积1021万平米，同比增长24.8%。其中开发物业936万平米，持有物业85万平米。

于此同时，今日最新发布的公告显示，2019年7月，华润置地在北京、沈阳、昆明、上海、汕头、合肥、南宁、大连和邯郸又收购了9幅地块，总楼面面积约212万平方米，总代价为80.76亿元。

自此，2019年前七个月，华润置地已经斥资超过900亿，在全国购入了48宗土地，总楼面面积1233万平米。这样的拿地资金量，在行业中是名列前位的。

疯狂拿地，是华润近年来“变速换挡”的重要表现。

2016年，华润置地的全年拿地金额也不过626亿元。

2017年，其全年拿地金额就增长66%人民币1044.7亿元增持了64宗土地。

2018年全年，华润置地更是以总地价人民币1513.5亿元获取了103个项目。

拿地需要钱。华润置地的债务总额也因此节节攀升。

过往财报数据显示，华润置地2014-2018年的总负债分别为2452亿元、2651亿元、2879亿元、3362亿元、4750亿元，五年时间总负债增长2298亿元。负债额的大幅增长，正是从拿地额大增的2017年开始的。

时至2019年，今日发布的中期业绩报告显示，华润置地的总负债已经超过5300亿元，其中流动负债总计3852亿元，非流动负债超过1518亿元。

中报数据显示，在华润置地的所有负债中，综合借贷总额约为1459.6亿，净有息负债股东权益（包括少数股东权益）比率达到43.6%，较2018年年底的33.9%上升了9.7个百分点。

超5000亿总负债、超1400亿综合借贷之下，华润下半年还会持续拿地吗？

答案几乎是肯定的。2017年才开始大量拿地的房企，当下想要有业绩的持续提升，那么，负债前行也必须持续拿地。

也许有人会说，钱花出去，是换成了资产陪在你身边；今天的负债，只要成本合适，财务安全，就总有一天能成为未来的回款。

但现实是什么呢？

负债大幅增长的同时，华润置地也遇到了来自动荡市场的“冷遇”。

华润置地8月15日的公告显示：

2019年7月，该集团实现总合同销售额约人民币 126.5 亿元，总合同销售建筑面积约 72万 平方米，分别按年下降 40.9%及 8.6%。

这几乎是所有“中年房企”面对未来的最大焦虑——在动荡的市场中，今天的负债，究竟怎样才能成为未来确定的回款呢？

调研、拿地、定位、销售、回款——一步踏错，就是输。

谁不焦虑呢？

焦虑3、“质量门” “罚单门”频发

当下，“地产中年”们更急迫的焦虑是质量门和罚单门的频发

随着人们对生活要求的不断提升，加上地产开始从投资品转变为消费品，这一届业主，是不能唬弄的。

对华润置地负面影响最大的“质量门”，就发生在去年——一个开盘单价接近10万元每平米的高价楼盘的交房过程中。

2018年9月，由华润置地开发，的知名高端楼盘“昆仑域”项目，被百余位业主拒绝收房。这些业主的拒绝理由为——“昆仑域”房子因与前期的宣传“差距甚大”。

当时，昆仑域质量门”也给华润置地的品牌形象造成了不可挽回的损失。但是类似的质量门问题并没有在2019年停止。2019年，华润西山墅在交房的过程中，同样有媒体报道了相关业主的投诉。

“质量门”之外，追求快周转“入魔”的房企们遇到的还有政府愈发严格的管控，罚单频频。

2019年4月份，郑州华润置地曾因存在建设单位未重新取得施工许可证、擅自施工等问题，被郑州市城市管理局开出了一张约196.45万元的罚单。

2019年7月，华润置地旗下北京昌平区昌平区华润智慧中心（项目推广名为华润未来城市），在未取得商品房预售证之前就提前收取客户认筹金。事件曝光后，北京市住建委要求华润置地退还已收认筹金，并对其无证售房行为进行高额处罚。

据香港财华社统计，仅在今年上半年，华润置地淄博、威海、北京等多个旗下子公司已经数次被罚。

种种问题，让2019年的华润置地有些“手忙脚乱”，焦虑不停。

其实，当下遇上“中年焦虑”的房企的何止是是华润？上述三大焦虑是不少房企都在“共享”中的。

中国房地产的历史还太短。二十几岁的房企成熟吗？并不。

还未成熟，便已中年危机，是大部分房企或多或少都有的焦虑。

因为中国房地产的前二十年过得太黄金时代了，而这个时代变得太快了。

只能说，一家企业，如果曾经在市场机制不成熟的黄金时代收获了太多「错配」而来的利润，那么往后，他们的“中年焦虑”在市场回归常态、经济下行的日子里，就会来得更多。