一线·态度|澳洲房价跌幅创近30年记录：中国炒房客被套牢？

[摘要]这些中国投资客，如今面临考验。KPMG和悉尼大学发布的《中国正在投资》报告显示，中国已经成为澳大利亚房地产最大的外来资本，地产投资占中国在澳洲全部投资的38%，占中国在全球房地产总支出的11.5%。

腾讯《一线》特约作者 afn

对于几年前在澳洲投资房产的中国投资客来说，坏消息频传：房价下跌的势头仍未停止。

从数字上看，情况的确不乐观。在澳洲最大的房产市场悉尼，截至今年10月，房屋价格已经从15个月前的峰值下降了8.2%，创下悉尼市场近30年最快的下跌幅度记录。

这些中国投资客，如今面临考验。KPMG和悉尼大学发布的《中国正在投资》报告显示，中国已经成为澳大利亚房地产最大的外来资本，地产投资占中国在澳洲全部投资的38%，占中国在全球房地产总支出的11.5%。

中国投资客包括房地产集团、富豪和留学生家庭等。碧桂园集团斥4亿澳元巨资买下位于墨尔本维克温德姆谷的住宅土地；许家印斥资3900万澳元买下悉尼派珀角豪宅。澳洲留学生家庭也曾掀起一股“以房养学”的热潮。

中国买家在澳大利亚的购房活动于2016年达到最高峰；与此同时，澳洲首府城市的房价普遍呈现上涨趋势并于同年达到新高峰。在澳洲当地，当时出现很多“海外买家刻意哄抬澳大利亚房价”的说法。悉尼大学的调查显示，60%的悉尼当地居民认为外来投资造成悉尼房价上升，近56%的悉尼居民认为，不应该允许外国投资者在悉尼购买住宅地产。澳洲当地媒体甚至以“气得颤抖！炒房者已成澳大利亚公敌”为标题进行报道。

2017年开始，澳大利亚部分城市房价开始呈现不同程度的下跌。摩根士丹利的调查显示，2017年至2018年，澳大利亚房价已经下跌了6%左右，而在悉尼、墨尔本等发达地区的房价更是一路领跌，年跌幅分别达到7.4%和4.7%，为什么一路高歌猛进的澳洲房价突然遇冷？CoreLogic研究部门负责人罗里斯（Tim Lawless）认为，贷款能力下降、库存过多，以及海外买家投资兴趣下降是导致澳洲房价下跌的关键因素。“信贷政策收紧是楼市低迷的最主要因素。此外，尽管海外购房者和国内投资减少，但有大量住房仍处于建造中，从而进一步促使房价下滑。”

宏观层面上，政策收紧是导致中国买家流失的重要原因。外国投资审查委员会（FIRB）的数据显示，中国对澳大利亚各类房地产的拟议投资已减半至152亿美元，影响中国投资者的因素包括 ： “澳洲收紧外国人购房政策”和“中国限制资本外流政策”。

澳洲银行业于2016年底严控贷款政策，对于收入100%为非澳大利亚来源的人士，停止发放银行贷款。澳洲大多中国买家的收入都来自于本国，而非澳洲，这意味着绝大多数买家将无法获得澳洲银行贷款，只有付全款买房。

银行停贷政策直接导致海外投资者退出澳洲市场，前澳信员工曾在社交网站上披露：在房市的辉煌时代，澳信（澳洲著名地产销售公司）是澳洲卖楼花的总冠军，一年卖掉三四千套房子，几乎所有的销售额都来自中国大陆。但2016年，一夜之间澳洲各大银行全面停止对海外客户发放贷款！银行停贷之后，直接断了澳信生意，因为中国客户真的不敢一次性掏出几百万全款买房。又因为澳洲政府的连续加税，澳信的销售额一落千丈，澳信中国运营也陷入困窘。

我们询问了几位中国买家，他们各自代表了不同人群。

中国投资者王小姐说，她原打算通过贷款在这里买房，结果没想到突然叫停海外买家房贷，以至于现在无计可施，房子的首付可能收不回来，她现在正准备找澳信中国清算资产，看是否可以挽回损失。

中国留学生家长张先生的情况是，家里孩子在澳洲读书，租房子不划算，可现在不能贷款，税又增加了，后悔没有早早买。

中国商人刘先生之前在澳洲买了房子投资，这几年挣了不少，现在打算找时机出售，去泰国买房。

中国一对年轻夫妻的看法阿是，澳洲是永久产权，而且澳洲价格比国内一线城市划算得多，与其在国内买不如在澳洲买，现在价格下降意味着买房的好时机出来了。

我们询问到的买家，整体上有出手投资意愿的并不多。

各项政策的实行，加上部分城市的房价下跌，使各路媒体纷纷唱衰澳洲房市： “最大跌幅！投资者或将血本无归”，“撑不住了，澳洲房地产泡沫破裂” 等极具煽动性的标题造成投资者的恐慌，造成不了解当地市场的海外买家对澳洲房市丧失信心。

我们也询问了澳洲当地居民怎么看待澳洲房价下跌。

墨尔本的一位居民说，尽管很多新闻都在说房价下跌，但跌幅并不大。对于能够买得起房子的人，这小小的跌幅根本不算什么，影响不了他们的买房热情。像我这样买不起房子的人，房价涨跌与我有什么关系呢？

布里斯班的一位居民认为，很多海外投资者对澳洲房市很无知，任何风吹草动都能影响他们的判断，其实目前的涨跌幅度是完全可以理解的。

悉尼的一位居民则认为，目前关于房地产的负面消息并不能影响他买房的决定，并且他认为，目前的政策使现在的房价逐渐趋向合理，现在是买房的好时机。

对比海外买家与本地买家对房市不同的态度，很多海外买家轻易受到影响的根本原因在于，作为海外人士，他们并不了解澳洲的房产情况，才会在房价上升时，争先恐后一股脑扎进去；房价下跌时，树倒猢狲散般纷纷撤离。

但客观地说，中国买家炒作造成的澳洲房价上涨的说法也不准确。澳洲四大银行之一的澳新银行数据显示，在各州房屋子=成交量中，海外买家占比只有7%~13%，并且中国买家占所有海外买家的30%，对澳洲房价上涨的平均贡献只有1%，即中国炒房者对澳洲房地产市场的影响是非常有限的，民众将对于房价上涨的愤怒宣泄到外来投资者身上，将房价上涨的原因全都归结到外来投资是非理性的。

那么，澳洲房价连续上涨多年的真正原因是什么呢？

经济学认为房屋供应量与急速增长的人口数量之间的供需矛盾是房价增长的根本原因。澳大利亚统计局最新数据显示，2017年澳大利亚人口增长总数达38.8万，意味着每年多出18万套住房需求。另外，利率、税制和建造成本大幅上涨也成为房价上涨的重要原因。澳大利亚联邦银行曾指出，澳大利亚房价在2016年以最快速度上涨，其主要原因是澳大利亚利率创历史新低，澳大利亚出台了一些购房减印花税的政策也成为房价上涨的助力。理性分析，房价上涨得从澳洲本身找原因，而不是全然怪罪中国买家。

从摩根士丹利的澳洲房价变化图可以看出，2013至2018年期间，全澳平均房价多数时候呈上升态势，2016和2018年的两个时期呈现下降趋势。

根据AFN此前的消息，尽管在2016年悉尼、墨尔本的房价有所下降，各首府城市房价在近八年内也呈现出总体上升趋势。

未来，澳洲房价到底何去何从？《澳大利亚金融评论》最近调查的五位知名经济学家认为，现在房价下跌完全正常，预测2019年全国房价将继续下跌，悉尼和墨尔本会拖累全国平均水平。综合几位经济学家对全国房价的跌幅预测，明年全国房价跌幅范围是：1% ~ 5%，悉尼跌幅将在3.5% ~ 10%。