闪电评论|首套房贷利率涨幅持续下降，购房者买房成本要降低了？

[摘要]为了防止房价下跌出现另一种极端风险，政策上开始对刚需和改善人群加以保护和鼓励，而且也需要这些人不能过度观望，毕竟房子没人买没人卖都不正常。

腾讯财经《灼见》特约作者 刘光宇（诸葛找房运营中心副总经理、资深房地产评论人）

今年春节过后，房贷利率可以说是节节攀升，这令很多人非常吃惊意外。如果是适度上涨，还是容易理解的，毕竟在信贷环境大幅收紧的背景下，购房环境必然会比原来要紧张得多。但节节攀升却让许多购房者特别是首套房的刚需购房者无法接受，加上炒房者的忽悠，他们变得异常紧张起来，因为这直接关乎他们买房的成本增加，势必会造成很大的影响，而且这种影响预期效果要比实际大得多。

当时笔者相信这种节节攀升不会持续，首套房贷利率提高容易理解，但不可能一直增加下去，而且也不宜过高。房子是用来住的而不是用来炒的，在这个打击炒房过程中，在房地产回归理性和稳定的进程中，我们必然会经历一个无比艰难而长期的痛苦，因为我们的房地产市场到了不得不面对周期调整的时刻。实际上，伴随着驱赶炒房者，刚需族也多少受到了一些伤害，因为房贷利率的提高也让刚需买房成本增加。当然这是出于去杠杆的需要，更重要的还是防风险。

那么在这样的解读之下或许我们就很容易理解上调首套房贷利率的良苦用心了。其实，在过去刚需的范围是无限给扩大了，过去买不起房的人各种杠杆都能买房，甚至很多无力还款的审核也不严格，过去欠下的账今天要开始还了，风险也都积累到了现在。如今市场不好是客观的，所谓的刚需也或许要随着时代的变化而改变，并非所有买不起房的人都应该是刚需，刚需的门槛也提升了，买房也变得越来越难了。这个是大时代必须要面对的现实问题。

所以过去那种粗放式发展的形势必然遭到挑战，而新的格局也必将随着房住不炒的新定位形成。实际上，我们应该坚信去年年底今年年初住建部对保护刚需改善人群的一句话。住建部部长王蒙徽表示，2018年将针对各类需求对房地产市场实行差别化调控政策，满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。这就意味着国家不会继续打压普通购房者，保护刚需依然是很重要的任务。由此可见，政策调整也不会搞一刀切，还是会照顾到真正买房居住的需求人群的实际情况。

而当下也正在兑现住建部的那句话。10月15日，融360发布《2018年9月中国房贷市场报告》显示：9月全国首套房贷款平均利率小幅微涨，涨幅连续3个月降低，利率较8月持平的城市及银行数量上升，较上月上涨的数量减少，未来房贷利率上涨空间将进一步缩小。

有媒体报道称，房贷利率上涨节奏放缓，对购房者来说应该是个好消息，但还款压力依然不小。以最新首套房贷利率贷款100万、30年等额本息还款计算，总支付利息约为109万元，要比去年多还11万元利息。

我们看到，房贷利率虽然还在涨，但是涨得不多，而且涨幅还在持续降低，那么未来购房者的买房成本会不会越来越小呢？相对减少是一定的，但是买房的难度依然很大，这是客观现实，也是需要我们共同面对的。这就更需要我们调整思路，更换原有的逻辑。买房是用来住的，住房也可以通过其他多种形式来实现。这正是所谓的多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让我们更清晰地看到调控新逻辑。

从8月份开始，房贷利率实现了今年首次下调，虽然幅度不大，但是到现在已经连续3个月降低了，无疑向市场释放了一个重要的信号，调控政策是严肃的认真的，也是坚决的，更不会动摇，而在落实房住不炒的行动上更加有力，要打击炒房，保护刚需和改善性人群。

由此大家也该清楚政策的初衷，也就是说满足不同住房需求层次的人，买得起房的再贵也要买，但是政策首先要防止炒房。买不起的可以去租或者选择共有产权住房等，而上不上下不下，想买商品房的首套刚需可以得到政策上的保护和优惠。这样差别拉开了，层次分明了，各自也就相安无事了。接下来不排除会有针对刚需购房者的优惠政策，当然此优惠大家也不要局限于单纯的买房层面，可能还包括住房形式的多样化。

说到这儿，你应该明白了，最近房价下跌的声音不绝于耳，过去上涨过猛的地方下降是正常的，但是下跌有度，不可能任由下跌而出现大跌情况，这可能也是底线。那么此时开始下调房贷利率上涨幅度目的也是希望大家不要误会，并不是不让大家买房，同样是为了求稳。房价不会大涨，也不应该大跌。

接下来，为了防止房价下跌出现另一种极端风险，政策上开始对刚需和改善人群加以保护和鼓励，而且也需要这些人不能过度观望，毕竟房子没人买没人卖都不正常。我们更应该理性看待市场，客观面对现实。