灼见 | 取消商品房预售制是大势所趋，若实行90%房企将倒闭
[摘要]商品房取消预售制是房地产市场走向成熟的标志，中国房地产经历几十年的快速发展，整体上已经告别了短缺，进入平缓发展期。从大方向讲，预售制度应该逐步退出历史舞台。
腾讯财经《灼见》特约作者 董晴 （资深房地产研究专家、畅销书作者）
早在两千多年前，古希腊的阿基米德曾经说过：给我一个支点，我就能撬起地球！当然，我们知道，光有支点还不够，还要有杠杆。
如果说，1998年的房改是我国商品房市场发展的支点，那么预售制就是撬动商品房市场繁荣的杠杆。
如今，租购并举、共有产权等，正在逐步消磨支点；与此同时，杠杆也有被抽掉的风险——有媒体报道称，改革开放的前沿广东省正酝酿取消商品房预售制度，实施现房销售。
从国外经验来看，那些预售占主流的地区房价更容易居高不下；而实行现房销售的，鲜有房价不稳定的。
此前中央已强调了“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位。取消预售制，实行现房销售是大势所趋。如此一来，现有的诸多玩法都要变革，整个行业将会发生剧变……
由香港舶来的预售制，推动了内地商品房市场的大繁荣
如今，人们对买期房已经习以为常了。然而，这其实是近代才有的事情。1952年以前，全香港乃至全球的楼房都是整栋出售的。显然，一般的民众想要买房极难，城里的居民只能选择租房住。收租其实也是一门不错的生意，欧美有很多案例，现在国内资本也蜂拥进入到长租公寓领域也是明证。可是，当时香港国际鸿星集团吴多泰认为靠收租，回笼资金的速度太慢了，于是琢磨着尝试分层出售。显然，这比整栋出售的门槛大为降低。但一次买一层，对很多普通工薪阶层来说同样是不可承受之重。
1953年6月，霍英东和妻子吕燕妮合股465万元，成立了“霍兴业堂置业有限公司”，并拿下了油麻地四方街的地，建100多幢住宅楼宇，合共600多个住宅单位。如此庞大的规模仅靠分层卖楼，很难“快周转”。
1954年，霍英东苦思冥想，想出了妙招（当时还征询过律师的意见确认可行）——编印了香港历史上第一份售楼说明书向潜在买家派发，售楼说明书详细介绍楼盘情况，并向市民推介分期付款买楼的新方法：第一期先交总楼价50%的订金，第二期落妥交10%；然后，按进度交第三期、第四期……直到付清。
由于这种模式极大地降低了购房门槛，因此造成了比分层售卖更大的轰动，四方街项目开售的第一天，买房的人蜂拥而至，买到名额的人随手一转就能加价卖出获利，100多栋房很快就卖完了。
这两件事一直被霍英东视为平生得意之作。他自己曾这么说：我的事业真正发展，始于1954年，我首创了预售分层楼花……
1956年，香港政府出台了《预售楼花同意书》制度，正式以法律的形式对楼花预售进行了规范管理。之后，经过市场不断调节、完善，不仅分层出售变为分单元出售，而且分期付款的首期也降至总楼价的10%~20%。整个物业市场变得十分狂热，新楼盘一出就秒光。
1987年，深圳才进行首次土拍。因此，住房制度改革初期，内地既缺经验又缺资金，整个房地产市场的所有模式几乎都是照搬了香港，这其中就包括商品房预售制度——这一制度由1994年颁布的《城市房地产管理法》确立，并对预售条件、监管作出了原则性规定。同年，建设部根据这一立法发布第40号令，在全国开始实施《城市商品房预售管理办法》，对商品房预售条件做出了明确规定（之后在2001年及2004年进行了两次修订），预售制成为国内商品房销售的主要形式。
别的行业基本都是先干活后收钱，比如华为的手机、格力的空调，都要卖出去一段时间以后才能收到货款。但预售制使得房地产行业先收钱后干活，而且普遍18个月之后才交货。从本质上看，商品房预售制度是房地产开发企业一种重要的融资手段，能够加快房地产开发项目的资金周转，提高资金的使用效率，降低开发资金的使用成本。由于过去几十年来，内地房价一路上涨（如上图），使得商品房市场得到了大发展大繁荣。
过去30多年里，内地累计开发超过400亿平方米的房子，其中60%以上是住宅，在改善人们居住品质的同时，也让一大批开发商赚得盆满钵满。此前，孙宏斌在一次会议上谈到这个问题，做了一个很贴切的论述！他说：为什么很多（做房地产的）人都挣很多钱，因为它容易做规模，因为它有杠杆，因为它可以用银行的钱、客户的钱、建筑商的钱，所有的钱都是应付款，从来没有应收款！
取消预售制是大势所趋，目前加快推进的意图明显
预售制解决了开发商资金不足的问题，增大了住房供给；土地财政，还充实了地方政府的钱袋子，为我国城市化建设和经济发展，积累了原始资本。然而，随着时间的推移，这一制度也暴露出越来越多的弊端。
和香港的“卖楼花”及国外一些国家的住房预售制度相比，中国内地的住房预售制度的最大特点是：1、在交房之前购房者就支付全款，2、购房者的预付款不是交给第三方监管，而是直接交给开发商。这使得一些开发商只重销售，不重品质。一些地方的房企甚至刚拿到地就刚开盘销售。典型的有“货不对板”、“虚假宣传”、“质量瑕疵”等问题，甚至有开发商因资金链断裂导致项目烂尾，损害购房人的合法权益。
现实中，因为上述种种问题，出现大量的维权。由于已经付了钱，维权中业主往往处于弱势的地位。在市场上行周期中，这一矛盾往往伴随着房价的上涨而慢慢消弭；而在当前这种房价保持平稳和局部下跌的形势下，冲突则进一步被放大。
2016年4月26日，深圳市土地房产交易中心挂出一宗龙华新区的商住地块，该地块被确认为深圳市商品房现售试点项目。同年5月3日，深圳市规划和国土委员会官微发布公告称，按照广东省住房建设厅开展商品房现售试点工作的有关要求，深圳在全国范围内率先探索商品房预售制度改革。
去年宿迁、成都等地陆续发文，明确现房销售的时间，更多的地方政府则鼓励现房销售。
几乎每个地方出台相关政策或推进试点，都会引发一波讨论，只不过激烈程度不同而已。好似这是一个非常新鲜的事情。
事实上，早在2005年，中国人民银行发布《2004中国房地产金融报告》就指出，预售制加剧了消费者超前购房和投机的行为，建议考虑取消房屋预售制度，改期房销售为现房销售。自此以后，取消商品房预售的呼声不时传出。根据公开报道，2006年和2007年，均有数十名人大代表和政协委员联署签名提案，建议取消商品房预售制度。
2009年底的住房和城乡建设部工作会议上，时任部长姜伟新也在工作报告中提出，要积极推行商品房现房销售、推进取消商品房预售制度试点工作。
虽然过程中没有一个地区真正取消预售制，但是事情正在起变化。前面提到的试点就是很好的例子。此外，深圳市规划和国土委员会官微当时发布公告还表示，将进行跟踪采集数据，分析对市场产生的影响，并在对试点经验总结的基础上进行政策研判。换句话说，深圳当时的试点，是在为取消预售制做准备……
如今，种种迹象表明，取消预售制的步伐在加快。
商品房取消预售制是房地产市场走向成熟的标志，中国房地产经历几十年的快速发展，整体上已经告别了短缺，进入平缓发展期，从大方向讲，预售制度应该逐步退出历史舞台。
取消预售制将使得90%的房企倒闭，利于推进租售并举
根据美国经济学家道格拉斯·诺思提出的“路径依赖”理论，一旦一个人进入某一路径（无论是“好”的还是“坏”的），就可能对这种路径产生依赖。一个国家和地区如此，一种制度也是如此。过去几十年里，我国商品房市场就是沿着预售制等的路径一路飞奔的，可以说，预售制等一系列制度是培育我国商品房市场繁荣之花的土壤，如今这一土壤要被铲除掉，行业将会发生剧变。
首先，行业的洗牌会加速。
如上所说，预售就是一个加杠杆的过程——一些开发商将购房者的预付款用于别的投资项目，通过购房者按揭又得到了银行的贷款。一般来说，房地产项目开发资金的来源主要是自有资金、贷款、购房者的预付款，其中，自有资金、购房者的预付款平分秋色，各占总资金的四成左右。预售相当于开发商获得一大笔无息贷款滚动使用，可以极大地增加利润。由于开发商仅需极少的自有资金，通过占用购房者预付的房款，即可实现“空手套白狼”的经营模式。早在2007年左右，全国开发商数量就已经有七八万家之巨，2008年金融危机之后数量略有下滑，但很快又恢复增长，截至2016年，全国还有9万多家开发商，导致市场上劣币驱逐良币，不利于行业的健康发展。
去年的两会上，许家印就提议“完善房地产开发商企业资格认证，改变目前有钱就能进入房地产的现状”。
去杠杆加上空前严厉的调控，使得很多前几年激进的开发商资金链紧绷，业内不时传出裁员或无法发放工资的消息。一旦取消预售制，将会进一步挤压开发商的资金链条，无论是中小房企还是千亿巨头，只要杠杆太高，都会立刻变得捉襟见肘，高周转模式是别想了，能活下去就不错了。由于取消预售制是大势所趋，即便是试点，看这阵势也有望在更多地方落地开来。未来，房地产行业的整合和大洗牌可能会来的会更快一些，郁亮说转折点到来了不是没有道理的……
也正因为如此，预售制的取消，不会是一步到位的，而会是先试点后推广，逐步推进的。否则以我国房地产行业的高负债率，直接取消的话，房地产行业立马就完了！
其次，购房者可以买得更放心，住得更舒心。
商品房预售制度下，购房者还没看到房子就交了钱，一旦房子出现问题，在我国目前的法律框架内，对开发商的惩罚措施十分有限。取消预售制改为现房销售之后，购房者可以眼见为实、货比三家。
如此一来，开发商和银行会更加审慎地对待开发项目，更重视风险防范。不仅有助于抑制地价和房价的非理性上涨，而且可以有效地规避了开发商拖欠工程款、项目烂尾、质量问题频发等。可以促使更多房企做好产品，而非为了冲规模房企产品质量。一些劣质的开发商则会被无情的淘汰。
至于一些反对者提出的，采用现房销售以后，开发商的资金压力更大，为了降低成本会更加偷工减料，使得产品质量更差。大面积的烂尾楼会出现，而且供应量的减少，会导致房价的暴涨等等……以上都是无稽之谈。第一，现房销售之后，质量差的产品会被购房者用脚投票；第二，如上所说，取消将会是逐步推进的，不会造成开发商大面积的资金链断裂，形成烂尾楼，供应量不会明显下降，又何来房价暴涨？！
事实上，预售制才是推动房价暴涨的“元凶”。因为购房者买期房，通常都是打赌房地产价格会继续上涨，这使得预售制度成为实现集体上涨心理的最佳推动力。
最后，利于推进租购并举。
党的十九大报告提出通过“租购并举”，实现住有所居的美好梦想。可是，太多的人就像当时香港国际鸿星集团的吴多泰，认为靠收租，回笼资金的速度太慢了，总想着卖完房子收钱最方便、省事。这样一种逻辑下，赚得盆满钵满的开发商，直管拿地、盖房、买房，而对后端的服务则一直不太重视。这与“美好生活”的愿景背道而驰。
这甚至延伸到了租赁市场。最近，由我爱我家原副总裁胡景晖被公司“切割”离职引发关注的长租公寓，暴露出了诸多弊端。资本为了做大规模，抢夺房源一定程度上推高了租金；快速装修完之后即出租，危害了租客的身体健康。至于利用租金贷等，提前套现房租，更是与开发商在各个环节加杠杆有得一拼。
如今，租金收益率低，跟房价持续暴涨紧密相关。国外经验表明，现房销售比预售更有利于楼是的稳定，这也符合当下中央调控的主基调。
同时，现房销售下，开发商将告别当前的暴利，靠做好产品，持有经营收取租金获利，将变得更有吸引力，有利于租售并举。
小结
商品房预售制度运行到今天，显然是利大于弊，但其也并非一无是处。资金监管、房屋质量和烂尾问题等的产生，是预售制度不完善、监管不健全造成的，理论上可以通过制度的完善加以解决的。即便取消商品房预售制，如果行政监管不力，同样会出现新的问题，这尤其值得注意。
