东京房租高不高？10年来也在稳步上涨

[摘要]年轻人在东京23区租房成本占其收入的比重达到45％左右。

腾讯财经《灼见》特约作者 李玲飞，盘古智库高级研究员

东京，在全球城市生活成本排名中一直名列前茅，而居住成本，尤其是房租，为东京确立“昂贵”的身份贡献出主要力量。今天的东京，居住成本高到什么水平？对它的居民，尤其是年轻人的生存和生活增加多大的负担？东京市政府怎么看待高房租问题？是否干预？用什么手段干预？当房价和房租作为我们日常话题，日益成为热点时，不妨了解一下东京的住宅租赁市场和租房百姓的情况，也许会是一种有益的比较。下文，就让我们从日本政府和主要地产研究机构的数据中，看一看东京公寓租赁市场的现况。

我们要考察的东京，指的并非“东京都”或者“东京圈”，而是由23个特别区组成的东京都核心区域，称为“东京都区部”或者“东京23区”，从性质上来看，类似于北京的中心城区（首都功能核心区及功能拓展区）。东京都区部面积627.6平方公里，户籍人口（住民基本台帐人口）954.6万。北京首都功能核心区（东城区、西城区）加上首都功能拓展区（朝阳区、丰台区、石景山区和海淀区）总面积约1,378平方公里 ，常住人口1,247.5万人。

一、整体市场租金缓慢下降，公寓租金水平呈上扬趋势

日本总务省统计局的统计数字显示，近10年以来，东京都区部整体住宅房租价格呈缓慢下降的趋势。2018年7月的平均房租价格为2595日元每月每平方米，相当于160元人民币每月每平方米。

总务省统计的租赁住宅对象，从建筑结构上既包括公寓型住宅，也包括独幢住宅（一户建）。如果将一户建排除在外，只考虑公寓型住宅情况，那么，近几年来的租金水平实际是在缓慢上扬的。

资料来源：三井住友信托基础研究所《公寓租金指数报告》。

据三井住友信托基础研究所的报告，2018年第1季度，东京都区部住宅租金指数为106.41（以2009年1季度水平为基准值100），比去年同期上升了2.13％，而且实现3个季度连续上涨。其中，单身公寓（不算阳台的套内使用面积18平米以上、30平米以下的户型）为105.42，比去年同期上升了1.94％。紧凑型公寓（30平米以上至60平米）为107.64，比去年同期上升了2.62％。家庭型公寓（60平米以上至100平米）为102.36，比去年同期上升3.47％。预计2018年公寓房租价格涨幅会达到1.4％。

二、租金波动不大、近年缓慢上涨源于客观因素

表2可以看出，近10年以来东京都区部的公寓租金，每年的波动幅度一般在1％左右。2009年至2010年降幅较大是受金融危机影响，整体经济不景气，东京都区部作为世界500强企业最密集的区域之一，就业和雇佣状况恶化等原因造成的。而2013年至2014年较大幅度的上涨，主要是日本消费税增税（2013年10月决定，2014年4月实施，税额由5％增至8％）而带来的副作用。

之后，东京都区部公寓租金便稳步上涨，主要原因可以总结为以下几个客观因素：

第一，净迁入人口增加，刚性需求扩大。2017年，东京都区部迁入人口603,558人（不包括外国人），净迁入61,158人，较2016年增加2,951人，列日本全国第一位，且增长势头已持续2年。迁入人口数量增长，已经超出了住宅供给的速度，而且从迁入居民年龄构成看，15岁至29岁人口占45.4%，他们已经或者即将构成公寓租赁刚需的主力。需求超出供给，是推动租金增长的主要原因。

第二，新增公寓住宅成本居高不下，推动租金上涨。东京核心地区年土地供给量有限，住宅用地地价上涨速度近5年以来平均接近4％，加上建造成本也呈增加趋势，导致一方面租赁公寓住宅的投资回报率降低，另一方面租金上涨，这是成本平均分派给供需双方的合理结果。

以某一大型地产中介公司签约情况为例，该公司业务统计，东京都区部23个行政区2017年公寓住宅投资的平均回报率为5.84％，23个区呈全体下降的趋势，较2016年平均下降0.5％，较2015年平均下降了1.62％。投资回报率最高的公寓是葛饰区建于1991年的套内面积（专有面积）25.9平方米的某单身公寓，购买价格为1,138万日元，投资回报率为7.31％，最低的是千代田区建于1999年套内面积27.5平米的某单身公寓，购买价格为2,632万日元，投资回报率为5.22％。

日本的房地产市场，包括政府监管与市场规范、从业者的竞争与盈利模式和消费者理性程度等各个方面，都比较成熟。东京的公寓租赁市场也是如此，租金的增长水平、波动程度受明显的客观原因影响，理解其内在的决定要素也并不困难。所以当很多人提到2020年奥运会是否会在其举办的前后几年抬高或压低东京的房租时，多数观察家都对奥运会的决定意义给予了否定的回答。

三、年轻人租金负担较重，但工作几年后压力会大幅减小

东京都区部的生活成本是日本最高的，一项问卷调查结果显示，就单身者而言，年收入平均要达到430万日元左右才能在这里生活无忧。而对那些未满25岁的年轻人来说，他们的平均年收不到200万日元，在东京23区租房成本占其收入的比重达到45％左右，这种负担会给他们的东京生活带来相当大的压力。

但是，如果能坚持住，随着工作时间的增长，薪水会逐渐增加，25岁以后东京都区部公司的平均工资会提高至450万日元，34岁后会达到550万以上，假设此时他们仍旧单身，其房租收入比会降到20％左右，房租压力在相当程度上得以减轻。东京都区部的平均工资水平高于东京都其他地区，更高于日本国内其他都市。同时，各类大公司集中，就业机会、缺口形成的良好雇佣形势以及乐观的未来发展预期，是吸引年轻人甘愿承受房租压力也愿来此工作、生活的主要原因。

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