房地产土地周报:土地成交环比下降、供应环比上升,三线城市地价下降明显

土地供应(2018.07.16-2018.07.22):百城供应建筑面积环比上升16.37%,同比上升67.13%

本周100城土地供应建筑面积合计2583.15万平方米,环比上升16.37%,同比上升67.13%。其中一线、二线、三线城市供应面积分别为91.11、1225.85、1266.19万平方米,环比增速分别为-16.69%、43.23%、0.93%;同比增速分别为22.95%、147.05%、29.83%。

土地成交(2018.07.16-2018.07.22):百城土地成交建筑面积环比下降7.07%,同比下降20.79%

本周100城土地成交规划建筑面积1379.49万平方米,环比下降7.07%,同比下降20.79%。其中一线、二线、三线城市土地成交规划建筑面积分别为18.22、635.29、725.99万平方米,环比增速分别为-67.49%、18.94%、-18.82%;同比增速分别为-72.52%、-30.98%、-3.82%。

本周100城土地成交均价3228元/平方米,环比上升14.02,同比上升0.56%。其中一线、二线、三线城市土地成交均价分别为7294、4330、2089元/平方米,环比增速分别为-45.65%、3.88%、78.85%;同比增速分别为-61.81%、32.05%、20.82%。

本周100城土地成交总价440.05亿元,环比下降4.69%,同比下降21.27%。

其中一线、二线、三线城市土地成交总价分别为13.29、275.11、151.65亿元,环比增速分别为-82.33%、14.33%、45.15%;同比增速分别为-89.5%、-8.85%、16.19%。

国常会释放宽松信号,房企融资环境有望边际改7月23日国务院常务会议指出稳健的货币政策要松紧适度。保持适度的社会融资规模和流动性合理充裕,疏通货币信贷政策传导机制。对比一季度《中国货币政策执行报告》,关于流动性表述从保持流动性合理稳定变为保持流动性合理充裕,表述更为积极。

二季度以来央行也不断通过定向降准、降息等手段改善市场流动性:2018年7月5日起,央行下调法定存款准备金率0.5个百分点,释放的流动性用于定向支持债转股和小微金融。此前央行已从2018年4月25日起下调大型商业银行、股份制商业银行等五类银行的人民币存款准备金率1个百分点,释放的流动性用于偿还MLF。2018年6月25日,央行、银保监会等五部门宣布,增加支小支农再贷款和再贴现额度共1500亿元,下调支小再贷款利率0.5个百分点。

投资建议:我们四月中就一直强调,行业销售将会持续向好,5、6月数据已经得到充分验证,虽然目前部分城市认筹比例下降,但下半年行业基数走低(9、10月份负增长、平均增速仅1.7%远低于上半年的15.8%)以及逐渐的货币政策转向,行业基本面将好于预期。从7月初政府定调去杠杆转为稳杠杆之后,直到理财新规出台以及7月23日国常会传递的财政货币宽松预期,我们认为行业资金面偏紧的情况会有明显改善,地产的稳增长作用依旧在(很多人认为没有了)。

我们认为在去杠杆缓和、财政货币宽松,基本面超预期的可能性很大,房产税短期内出台的概率较小,我们3月份就强调,年内出台草案的概率不大,从法律程序看需要2021年之后才有希望施行,而且房产税的征收必须是交易环节税费减免。即使一定要出台也会是相对温和的方案,前提是不影响行业和宏观的稳定。短期有理由对地产板块更趋乐观,在估值低、配置低、业绩好的情况下,依旧看好优质龙头:保利、招蛇、万科、融创、新城、华夏幸福、荣盛等。

风险提示:市场对政策调控反应过度;新房销售不及预期。