看好房地产三季度逻辑演化 基本面改善
一手房销量：1)环比：整体环比下降6%，其中一线上升8%，二线下降7%，三线下降9%。2)同比：整体同比降21%，其中一线上升4%，二线下降39%，三线下降12%。3)本周与2017年全年周均比：整体降23%，其中一线升2%，二线降45%，三线降12%。4)二手房销量：本周环比下降25.9%，同比降31.2%。库存水平：16个典型城市一手房平均可售面积环比下降3.3%，同比升15.1%。去化时间：16个城市新房去化时间12.4个月。2018年PE主流公司7.3倍，RNAV34.0%折价。
原本看好的逻辑是拿地融资收无可收，三季度销售持续，有绝对收益。凑巧的是，缩表过程当中迎来喘息期，理财 新规留了那么一条小口子，带来三季度绝对和相对收益并存。首先信用利差收窄。金地发行的五年期公司债利率从5.38%降低至5%，信用风险担忧缓解；其次居民房贷利率下行，乐居统计广州正在下降，且批贷周期1~2周。预计2018年政策博弈与资金扰动是影响行业预期波动的重要因素，维持行业增持评级。1)政策调控仍将持续，边际调整空间较大。随着调控的深化，行政手段调控进入平稳期，一二线城市调控继续加码的概率不大；2)企业端资金偏紧，居民端资金边际放松。在一二线城市有望形成供需两旺的格局。
保利地产(600048)
公司上半年延续去年以来积极的拿地力度，合计获取项目70个，新增计容建面1514.9万平，对应总地价1161.9亿，占到当期销售金额的54.0%，公司土储优势得到进一步夯实。此外公司于去年11月末开启对保利香港50%的收购，已于今年6月份完成股权交割工作，未来公司将成为集团旗下唯一地产开发平台，有望进一步扩大业务区域，提升经营规模和市场占有率，巩固公司行业龙头地位。
招商蛇口(001979)
公司社区开发业务规模提速，近年来积极扩张拿地，进行组织提效。30余年来公司社区开发业务与园区业务协同发展，现已完成国内近50座城市布局，各区域之间收入与销售额分布较为均衡。公司社区开发产品覆盖多业态类别，打造全生命周期产品体系，其中住宅形成“成长系”、“成就系”和“传承系”三大类产品。截至2018年一季度末，公司货值超过7700亿元，且大部分位于一二线城市，并通过“做实区域”和“项目跟投”等变革措施激发组织活力。公司2018年销售目标为1500亿，完成可能性较大。
万科A(000002)
公司获取建面达2231万平米，同比增长36%；公司拿地力度持续扩张，确保土地储备规模持续提升。物流地产方面，2018年上半年公司累计获取30个项目，新增项目建筑面积达211.9万平米，权益比例93.6%，物流地产业务发展进一步提速。
原本看好的逻辑是拿地融资收无可收，三季度销售持续，有绝对收益。凑巧的是，缩表过程当中迎来喘息期，理财 新规留了那么一条小口子，带来三季度绝对和相对收益并存。首先信用利差收窄。金地发行的五年期公司债利率从5.38%降低至5%，信用风险担忧缓解；其次居民房贷利率下行，乐居统计广州正在下降，且批贷周期1~2周。预计2018年政策博弈与资金扰动是影响行业预期波动的重要因素，维持行业增持评级。1)政策调控仍将持续，边际调整空间较大。随着调控的深化，行政手段调控进入平稳期，一二线城市调控继续加码的概率不大；2)企业端资金偏紧，居民端资金边际放松。在一二线城市有望形成供需两旺的格局。
保利地产(600048)
保利地产（个股资料 操作策略 股票诊断）
公司上半年延续去年以来积极的拿地力度，合计获取项目70个，新增计容建面1514.9万平，对应总地价1161.9亿，占到当期销售金额的54.0%，公司土储优势得到进一步夯实。此外公司于去年11月末开启对保利香港50%的收购，已于今年6月份完成股权交割工作，未来公司将成为集团旗下唯一地产开发平台，有望进一步扩大业务区域，提升经营规模和市场占有率，巩固公司行业龙头地位。
招商蛇口(001979)
招商蛇口（个股资料 操作策略 股票诊断）
公司社区开发业务规模提速，近年来积极扩张拿地，进行组织提效。30余年来公司社区开发业务与园区业务协同发展，现已完成国内近50座城市布局，各区域之间收入与销售额分布较为均衡。公司社区开发产品覆盖多业态类别，打造全生命周期产品体系，其中住宅形成“成长系”、“成就系”和“传承系”三大类产品。截至2018年一季度末，公司货值超过7700亿元，且大部分位于一二线城市，并通过“做实区域”和“项目跟投”等变革措施激发组织活力。公司2018年销售目标为1500亿，完成可能性较大。
万科A(000002)
万科A（个股资料 操作策略 股票诊断）
公司获取建面达2231万平米，同比增长36%；公司拿地力度持续扩张，确保土地储备规模持续提升。物流地产方面，2018年上半年公司累计获取30个项目，新增项目建筑面积达211.9万平米，权益比例93.6%，物流地产业务发展进一步提速。
