对话万科刘肖：抓存量改造风口 目标三年500亿规模

三年多前，现任万科集团高级副总裁、北方区域本部首席执行官刘肖从杭州万科调到北京万科，面对的是一场既温情又动荡的交接。

43亿元到200亿元的销售额跨越，在明星职业经理人毛大庆离职后，化作一把标尺丈量接棒人刘肖。摆在刘肖面前有两条路—继续将销售额做成抛物线，未来（可能）从当时的高处滑落；或把高点作为起点，二次创业，能力重构，重新面对市场。

刘肖选择了创新赛道，并发动了北京万科内部的创业大赛。彼时，跟随郁亮“珠峰行动”的那趟纽约曼哈顿考察之行，坚定了刘肖的决心。北京万科背水一战的“6+X”转型计划中，第一条就是“曼哈顿计划”，又叫A计划（存量资产改造计划）。

今年7月26日下午，久未露面的刘肖，现身北京万科时代中心。这个由北京十里堡原西单商场摇身而来的全新项目，正是刘肖A计划的首个落地项目。

“目前，万科北方区域在存量资产改造上的投资约为200亿元，包含1617个项目，其中北京占75%，”日前在接受时代周报记者专访时，刘肖透露，未来三年，公司内部每年将投入100亿元用于存量资产改造。三年后，万科北方区域能持有400亿500亿元的存量资产改造项目。

但城市更新一盘棋，远非字面上那么容易破解。资金量大、周期长、复杂度高等特点下，城市更新里机遇与风险如影随形，在存量改造这门研究课题里，刘肖又准备如何应对？

北京存量改造A计划

“三年多前，整个房地产形势比今天恶劣得多，所有行业人也比今天焦虑得多。”

39岁的刘肖，是万科精英文化的代表，拥有哈佛深造，麦肯锡任职等优秀履历。他带着寻找中国房地产未来出路的想法去到曼哈顿，“那会，万科上下也在找道路，我们做城市配套服务商的大部分新业务，都还处在‘从0到1’探索模式阶段”。

曼哈顿很少有空地，只有旧楼。这座全球最大经济体遍地塔吊的区域改造模式，给了刘肖启发：经历了“9·11”之后的曼哈顿业态集群发生了很大变化，金融和新兴产业集中区发生迁移，因此很多存量建筑的使用也发生变化，例如商业改办公、办公改酒店等等，他们目的只有一个，对城市存量进行改造，满足新的需求。

北京核心区就越来越像曼哈顿。“当时，北京已经有了两个特征：千万人口，千亿地产行业规模；新增用地很少，又出现了城市副中心的重大搬迁，”这也是刘肖选择城市更新作为北京万科首个转型方向背后的深层逻辑。

拿地困难，几乎成为每一家大牌房企在北京的一道坎。刘肖的“曼哈顿计划”，就是要在存量上做文章，即绕开土地公开拍卖市场，通过收购存量资产，进行改造、升级成为更适合市场的产品。

“增量转向存量，是房地产行业大趋势，如果只谈住宅，北京90%以上的交易都是二手房，也就是存量市场的交易。对开发企业来说，最大的机遇就是存量资产改造。”刘肖面前，是一块要与同行抢食的4000亿元体量存量改造大蛋糕。

在新一轮城市总体规划下，北京未来要聚焦政治中心、文化中心、国家交往中心和科技创新中心战略定位，并提出了“一核一主一副、两轴多点一区’的城市空间结构规划，这对北京的城市空间、功能、产业布局、生活方式等各方面城市更新内容都提出诉求。

首创、首开、泰禾等房企都已先后获取北京旧改项目，进入存量市场。万科暂以数量取胜，据了解，北京万科近年已投资168亿元，获取了朝阳、望京、海淀、昌平等地的10个项目。除了万科时代中心，住总万科广场、天竺万科中心均进入运营阶段之外，望京项目今年下半年也将开业。

三个关键能力要素

城市更新一盘棋，远非字面上那么容易破解。

存量改造涉及政府、开发商、业主方、基金机构等投资者和使用者诸多参与方，加上区域情况差异和存量物业类型众多，从改造方式到盈利模式均存在一定的复杂性。

“城市有机更新不是原来简单的推倒、拆除、重建的更新，而是在保持原有的城市机理的有机更新，是变与不变的内在统一。这其中，对建筑形态的更新是一方面，更为重要的是对其运营，”刘肖认为，“城市更新最主要有两个目的：一是产业升级，把低效率的土地置换成高效的产业；二是通过置换来创造更好的人居环境。”

在这条存量资产比拼赛道上，刘肖总结了三个关键性能力要素：首先是获取土地、资产的能力，由于存量资产有很多历史遗留问题，包括拍卖、官司等，北京绝大部分存量资产都有相当复杂的问题；第二是产品能力，既包括内容的创造能力，也包括战略合作的能力；第三是长期持有低成本资金的能力。

万科时代中心，就被他们当做是城市空间架构重塑的范本来打磨。在商业和写字楼密集的朝阳路上，这个占地面积约1万平方米的“商业盒子”该何去何从。北京万科内部曾有过一番争论，是继续做商业中心，还是做青年公寓，抑或是做成有想象力的办公空间？

长租公寓、商场和办公的三个团队多番PK之后，办公团队最终在客户描摹和经营理念等方面获胜，他们与商场团队的部分人一同参与改造这个项目，要在北京“国际传媒走廊”上，做出一个独一无二的“摩地楼”。

建成后的万科时代中心总建筑面积达到4.7万平方米，同时具备商业、文化办公和艺术空间等功能。刘肖称，存量改造更看重操作者的运营以及自身模式，这也是北京万科对存量资产改造的核心认知。

为此，在万科时代中心的运营上，北京万科引入了两个重量级的伙伴，主打文创产业联合办公的米域和专业级商业运营公司印力。

每年百亿投资计划

在刘肖看来：“北京甲级写字楼一年租金达到700亿元，整体市场全球排名第四。对于任何一家处在转型中的开发企业而言，写字楼是不得不占领的市场。”

五年前的转型，铺垫了万亿万科改变的开始。

刘肖“6+X”计划，也正是万科内部“赛马机制”的产物。在未来，万科要扮演好四个角色：美好生活场景师、实体经济生力军、和谐生态建设者、创新探索试验田。这个过程中，万科对于存量资产改造的投入仍将维持高水平。

“这个市场方兴未艾，未来三年，公司内部每年将投入100亿元用于存量资产改造，”刘肖希望，三年后，万科北方区域能持有400亿500亿元的存量资产改造项目。

除了北京，刘肖和他的团队还在沈阳、青岛等地拓展存量资产改造项目。在非一线城市，他们对拿地和项目改造的前期衡量主要是考量当地不同区域、物业类型之间产生的极差地租，级差越大，生意会越多。

“我们对北京之外城市的核心策略是‘一镇两园，刘肖透露，“一镇”指产业小镇，将以体育小镇为主，未来半年至一年内将有5个体育小镇亮相；“两园”指文创园和科创园，要形成万科的文创IP，但目前还处于摸索阶段。

“展望未来，一方面规模上会有更大、更快的投资，另外一方面是在内容上争取有更多的创造。”刘肖表示。