存量改造怎么做？北京万科把老西单商场改成了综合体

增量市场难度日益增加的情况下，房企对存量市场的挖掘正在进一步深入。

经过2年的改造，万科位于北京朝阳的万科时代广场即将落地。这个由原十里堡西单商场进行改造的项目，成为万科在北京存量改造市场的首个尝试。

十里堡西单商场建于2010年，但由于定位失误经营不善等问题，2016年初便已停业。然而在商业和写字楼密集的朝阳路上，这个占地面积约1万平方米的“商业盒子”何去何从，成为当时北京行业内和市民关心的问题。随后万科在2016年的年报显示已经收购该项目的权益，并一度传出将改建为写字楼的消息。

时隔2年，改造完成后的“万科时代广场”即将在7月下旬落地。万科集团高级副总裁、北方区域CEO刘肖表示，随着项目的落地开业，万科北方市场进行的“6+X”转型中“存量资产改造计划”，将有了第一个实体项目的实现。

尽管万科曾有计划将项目改为写字楼，但是考虑到区域写字楼数量饱和，以及建筑本身存在的进深、采光等问题，最终还是改为商业，同时引入文创联合办公品牌，综合体内部同时具备商业、文化办公和艺术空间等功能。建成后的万科时代中心总建筑面积达到4.7万平方米，将由印力进行运营。

2016年，北京万科及北方区域提出“6+X”转型战略，其中A计划便是城市更新的“存量资产改造计划”，另外还包含商业地产、持有型长租公寓、装修业务、社区配套服务商、金融及养老业务。2年多的时间里，北京长租公寓已经问世，印力也全面接管万科商业，幸福家养老也落地房山，万科时代广场开业后，将补上存量资产改造的环节。

为什么要做存量资产改造？刘肖说，3年前去曼哈顿考察，发现经历了911之后的曼哈顿业态集群发生很大变化，金融和新兴产业集中区发生迁移，因此很多存量建筑的使用也发生变化，例如商业改办公、办公改酒店等等，通过城市存量进行不断地改造，满足新的需求。

这给了万科很大启发，实际上近年来北京整体规划和功能正发生重大改变。

2017年，北京颁布了《北京城市总体规划（2016年-2035年）》，提出了北京城市未来集中聚焦四个城市功能的“四个中心”战略定位，即政治中心、文化中心、国际交往中心和科技创新中心进行战略定位，并提出了“一核一主一副、两轴多点一区’的城市空间结构规划，这对于城市的空间、功能、产业布局、生活方式等各城市更新方面，都将带来深刻的改变和影响。有业内人士估算，北京存量市场有接近4000亿的体量。

在很多城市面临土地资源获取瓶颈、传统增量市场压力变大的情况下，存量市场成为巨大机遇。刘肖认为，这其中存量资产改造是市场最大的机遇。他透露，在万科存量资产改造北方区域200亿的市场范畴中，北京市场占了75%，和其他所有城市都不是一个量级，而在其他城市，不同业态的级差将会非常大。

据悉，目前北京万科在存量资产改造项目上，已经获取了在朝阳、望京、海淀、昌平等10个项目，总投资168亿元。除了万科时代中心，住总万科广场、天竺万科中心均进入运营阶段，下半年望京的万科时代中心也将开业。

在整个北方区域，北京万科存量资产改造项目约为17个，未来3年每年在存量资产改造上的投资将达到100亿规模，计划在3年内，能够持有400—500亿元的存量资产改造规模。

随着房地产增量市场逐步触及行业天花板，众多房企也进入对存量市场的挖掘。除了万科，首创、首开、泰禾等房企先后获取北京旧改项目，进入存量市场。另外，龙湖、富力、旭辉、龙光、恒大等房企在上海、华南等区域都陆续涉足存量改造市场。城市更新论坛秘书长陈方勇曾表示，随着中国城市发展扩张圈地、野蛮生长时代的逐步结束，城市更新的浪潮将会到来：“保守估计市场数值将达万亿。”

（界面新闻 孙梅欣）