北京万科存量改造计划首个作品落地
本报讯
7月28日，北京万科时代中心即将正式开放。
3年前，北京万科启动“6+X”全面多元化转型战略。作为6+X计划中的A计划即“存量改造计划”是转型策略中的重要组成部分。
截至目前，北京万科在朝阳、望京、海淀、昌平等核心商务区持有10个优质资产，总开发面积逾65万平方米，投资总额168亿元，目前已有天竺万科中心、住总万科广场以及朝阳万科时代中心3个项目进入运营阶段，下半年望京万科时代中心也将亮相。
随着城市化进程的推进，产业转移、人口迁徙与城市规划变更将引发北京城市副中心大规模的城市变迁。
通过对城市更新课题的深入研究，北京万科提出了“把存量资产进行收购、提升并且改造成更适合市场和客户的产品”的转型方案，旨在对城市核心区的存量物业进行现代化的改造，提升城市核心区的活力。
这是北京万科选择城市更新作为首个转型方向背后的深层逻辑。
值得注意的是，对于存量资产的改造尝试，北京万科的目标不仅仅是停留在对于建筑和城市外观进行翻新的基础层面。
从路径选择来看，北京万科正在逐步搭建以功能环境重塑、产业重构、历史文化传承、民生改善为发力重点的城市更新模式：
即通过充分发挥市场资源配置在城市更新中的作用，让新老居民、时代记忆与新兴业态互相融合更新、共鸣共生，打造北京文创新地标。
全面焕新空间 创新运营理念
万科时代中心建筑由原西单商场改建而成，总建筑面积约4.7万平方米。由丹麦事务所SHL主持设计，历时2年，为朝阳路上的“国际传媒走廊”打造了一个集精品商业、文化办公、艺术空间为一体的城市综合体。
万科集团高级副总裁、北方区域本部首席执行官刘肖认为，“城市更新最主要有两个目的，一是产业升级，把低效率的土地置换出来，就是置换成更加高效的产业来使用；二是通过置换来创造更好的人居环境。”
刘肖认为，“城市有机更新不是原来简单的推倒、拆除、重建的更新，而是在保持原有的城市机理的有机更新，是变与不变的内在统一。这其中，对建筑形态的更新是一方面，更为重要的是对其运营。”
这表明，除了对物业选择、改造理念有较高要求外，存量改造更看重操作者的运营以及自身模式，这是北京万科对存量资产改造的核心认知。
为此，在万科时代中心的运营上，北京万科引入了两个重量级的伙伴。
首先是主打文创产业联合办公的米域。据了解，米域自2016年7月成立后，已完成了近20个上海市中心存量资产项目的升级改造，建筑类型涵盖了百年历保建筑、老工厂、旧商业楼、商业裙房、独栋洋房。
在刘肖看来，“北京甲级写字楼一年租金达到700亿元，整体市场全球排名第四。对于任何一家处在转型中的开发企业而言，写字楼是不得不占领的市场。”
一个大的趋势是，在移动互联、社群经济以及一系列创新科技的推动下，中国一线城市正在催生办公方式的迭代。现如今，办公场所已不再是一个简单工作空间，更被视作企业多元文化集体学习的能量场、跨界共业共生的生态圈，更是承载生活休闲与心灵体验的转换枢纽。
万科时代中心与米域的联手，将推动城市更新领域办公与写字楼变革，创造城市办公空间更大价值的可持续发展。
而在商业运营上，万科时代中心则引入万科集团旗下的商业运营公司印力。
印力是万科旗下的商业地产平台，是全国排名第二的商业地产集团，仅次于万达商业。在商业的整体定位方面，应需而生、明星体验和共享文化是印力为时代中心确定的三个核心招商方向。
以应需而生为例，万科时代中心引进中高端商务类契合度极高的绿叶子进口超市、星巴克、WAGAS以及阿迪达斯MEGA等实力品牌入驻，提升整个商圈品牌层级并与周边成熟商业体形成差异化。
在明星体验上，由吴尊、吴建豪以及辰亦儒等众明星打造的贝肯庄和澳洲网红汉堡店RoyalStacks，两个品牌均为中国华北首店，目的是为时代中心打造独有标签。而共享文化上，引入了北京首家时里书店，使得整个公区的商业氛围和书店的文化气息得以有机结合。
提升文化浓度 营造美好生活场景
城市更新不仅改变着城市的形态，也改变着城市的场所精神，这是城市有机更新中关于精神文化建设的重要组成部分。
一般来说，判断一个项目好坏的核心标准在于其定位是否精准。为什么说万科时代中心有望成为北京文创的新地标？
首先，在最基本也是最核心的产品定位上，万科时代中心完成了一次区域的定位升级。
万科时代中心位于朝阳区朝阳路，这里曾从元大都时期的一个驿站，到民国八年的一个村庄，到新中国成立后的纺织业重镇，到八十年代的一个集贸市场。
经过全面升级改造昔日的十里堡西单商场变身为汇聚文创产业与新兴商业业态的复合空间，同时承载着服务首都功能、留存时代记忆与丰富市民生活的区域功能定位。
从历史的区域定位变化看，万科时代中心所处的区域位置所承载的城市功能正在不断进化。而随着万科时代中心的正式落地，这里的区域定位再次升级。
再者，除产品与运营外，万科时代中心更注重它所衍生的社会效益。
在刘肖看来，就地产行业而言，随着存量时代的来临，未来北京房地产市场的竞争将演化成为服务配套和解决客户痛点的竞争。客户的痛点将慢慢从居住的舒适度变成装修水平、住宅性能，再到教育、医疗和周边配套，未来的痛点甚至还包括人与人之间互助式的服务、社区的文化和精神、社区中人交流的便利程度等。
为此，万科中心从设计之初就将周边居民的服务需求、精神文化需求纳入体系之内。
比如，万科时代中心入口空间创新地使用了室内空间“室外化”的设计手法，长度8m米的折叠门可以完全打开；同时，万科时代中心中庭阶梯式公共空间，将着力引入弘扬国粹与非遗文化的各类艺术展览，创造良好的社群互动氛围，提升文化浓度。
据悉，北京万科将启动“LIVEINART在城市，艺术地活”都市文化共建计划，利用不同的城市空间，携手艺术家设计师诠释全新的“美好生活场景”————不仅是物质生活的富足，更是精神生活的引领。
这种种细节的设计铺陈和氛围的营造，体现了万科一直以来“城乡建设与生活服务商”的战略定位。
业内人士认为，城市更新是对房企综合运营实力的考验，其不仅仅是对建筑物等硬件设施以及外观进行改造升级，同时也需要对生态环境、历史文化、社会心理、产业布局、城市发展等有着深入的认识，涉及金融、科技、创新、人文、环境、经济、民生等多个领域。
北京万科的城市更新升级转型，或可成为一个城市空间架构重塑下的成功范本。
