保利总经理方琳：开发时代终将过去 迎接百万亿租赁市场
金融界网站7月22日讯博鳌·21世纪房地产论坛第18届年会将于7月21日-24日在海南三亚隆重举行。论坛由南方财经全媒体集团旗下《21世纪经济报道》于2001年主办发起，全联房地产商会、精瑞人居发展基金会联合主办，是中国目前规格最高，影响最大的房地产专业论坛之一。本届年会主题为：“潮平风正：美好住居新航海”。
在本次会议中，保利公寓管理有限公司总经理方琳女士发表了她对长租市场的看法。
她认为，长租公寓应从两个维度来理解，一个是经济视角，一个是政策视角。开发的时代终将过去，但运营却是无限的，这也是市场谈及的50万亿或100万亿的租赁市场。此外，从政策端来看，房住不炒既是政策核心，又是房企获利的前提。以保利为核心的央企房产未来唯一的出路是摊薄成本，做大规模。也就是说，信息化才是金融手段的支撑。
以下附全文演讲。
方琳：尊敬的聂会长，各位同行早上好，这个题目要谦虚一点点，应该是保利看长租公寓。
保利地产(行情600048,诊股)在2016、2017年，在一种顺流或者是被动的姿态下，我们拿了将近52万平方米，天津、杭州、上海等城市，主要是与房地产出让捆绑做住宅，一共有52平方米，在7个城市，我们在不知不觉中进入了这个话题，就是自持住宅或者是长租公寓。保利对长租公寓在两个纬度理解上有看法。一个是经济的视角，一个是政策的视角。经济从三个方面供给、市场、需求。开发的峰值时代，终将过去，或者是不久的将来要过去，大家都谈到50万亿或者是100万亿租赁的市场，开发是有限的，运营是无限的。这也是众多房企和开发商进入城市运营重要的判断。供给端看土地资源是有限的，市场端在一线或者是1.5线和二线租售和租金差不断的拉大，租房将会成为必然的选择。需求端是社会结构和消费结构发生了变化，导致这样的结构。
政策视角从两个方面看，一个是让房子回归居住的本质，第二个是让我们房企因为房屋的使用价值获得利润，这是商业模型成立的前提。本轮政策核心的观点是房住不炒，要求房企不仅通过销售，通过使用价值方面获得利润，这是前提。
开发预售等环节，目前用了大量的杠杆，通过持有租赁方式，延长房地产周期的泡沫和抑制泡沫有一定的作用。
大力推进租赁市场的用地出让，从土地源头重新定义房企的开发模式，强调国有企业的主导地位，市场端包括五线的手段。以合理的价格出让价格，抑制租赁环节的赋税，保证开发环节。租赁端爆发、REITs和社会资本，还有鼓励发行企业债。
这里提了20%是需求端，未来租和售的土地供应端，一线城市的占比超过了20%，包括大家知道的13个城市作为集体用地住房试点。大家提到重要的观点，我们非常的赞成，政府让利租赁用地的价格，住宅持有租地的逻辑有望成立，这是保利过去一年或者是上半年探讨非常多的地方。刚才提到非常活跃的租赁市场是在上海，包括上海地产不是1/2，而是以周边销售价格的1/6获得租赁价格。其中一块地的拿地成本是6000元/平方米，持有的成本是1.4万元/平方米左右，上海的持有成本75元—100元是没有问题的，上海的国有企业获得的资源，年收入资产的回报率是6%到7%，这是逻辑成立的观点。
融资和税收成本下降，大家都提到了12%租赁房税在一些城市有试点，我们进入了租赁行业，希望在这块政府有进一步的措施，这是非常重要的。大家都知道，这是典型的微利行业。有一个理论倒推王刚秘书长的观点，国家希望建房子的人做更多的租赁住宅，用于自持，同时政府也要求企业去杠杆和去负债率，最终只有一个退出的结果，倒逼REITs往前走很重要的动力。
总结几点思考，增量时代已经过去了，存量时代开启了，我们会主动的转型，是否可以争取到红利再说，我们认为无论是REITs或者是ABS看好行业，迎来新一轮的变革。保利看长租用两个角度，国有企业租赁用地的开发商，我们觉得应该发挥主导的作用，转型是存量时代的来临，改造更新必将成为房企站位和破局的关键。保利进入了长租公寓，正如过去二十多年开发是一样的，我们相信大象领跑，坚定做大规模，做资源的整合者和行业的领头羊。
基于对行业的理解，我们相对于比较粗浅，相对于前面的几位专家，保利针对租赁业务，有几个主要发展的策略，这是基于行业粗浅的理解。保利唯一的出路是摊薄成本，做大规模。信息化是保障，金融手段的支撑。大家都说行业中分几个派别，包括地产系、中介系、创业系，这几个系分别在资金、房源、客户运营有不一样的优势。我们有初步的判断，未来应该是掌握资金和渠道为王两个重要的资源的企业，应该成为企业的领头羊。
三种商业模式，自持、运营、二房东，管理输出，我们认为自持运营是未来很重要的市场主流，前提还是REITs和资产证券化成熟发展的模式。二房东模式，最大的挑战就是薄利。管理输出可能专业化，会精致，但是规模不会做到很大。
保利对长租公寓商业模式进行思考，前面大圈是整个开发体系，下面的小圈是运营平台，右边是资金平台，三者放在一起才成立，这个概念才成立的，一年前才搭建这个模型，正如早上分享这个话题，大部分的城市，只能覆盖1.2到2，只要有这个业务，就可以倒逼市场型的企业，会找到客服的关键点，这个模型上，客服的关键点有三个，第一是退，以怎样的融资成本退出来。第二是投，非常多的嘉宾提出，核心的环节就是获取资源的成本。第三是运营，到底是1.5还是1.6的回报率。上半年的思考和实践的过程中，国内和自持的资产都是偏离轨道，去年发行了50亿的REITs，今年3月份发行了17.17亿是第一笔，利息非常的低，低于5%，内部的项目无法覆盖回报的成本。我们上半年有了这样的业务，也有很多的机会找到我们，包括散落在各个城市增量房和存量房找到我们。我们会对此进行测算，我们慢慢的发现，开始从1.2—2，慢慢会有一些可能性接近。这里有两块，我们认为光租赁的逻辑是不能够完全的成立，必须是开发和租赁结合。我们坚信有一个前提，直接获得房子的成本，必然要高于我获得租赁用地建设的成本。我用地重新再建的成本，低于直接拿房，这是开发和租赁捆绑，成为闭合的商业模式重要的一环。
保利公寓目前的业务，我们主要负责管理公司，发行17.17亿资产包里面的资产，散落在全国各地。保利公寓实际上是保利大家族中很出色的一部分，我们在里面是很重要的一环。因为保利地产是2010年提出了一主两翼，2013年提出了6+3，地产、养老、教育、购物中心、酒店、教育等等，保利公寓只是全产业链小的一员。保利公寓是从商业板块孵化出来的，今天跟酒店、购物中心和商业在一个平台上协同和工作。保利公寓跟其他的企业不太一样的地方，目前有非常多的开发区，例如新城建设，看重综合运营能力，新城建设方面，以综合体的姿态，全业态进入，进入新城配套，需求量是非常大的。
近年还做了一件事情，大保利的会员系统，国内除了华润，并没有第二家做的特别好。今年持有8种业态中，做了4种业态，公寓、酒店、社区超市、购物中心。目前公寓的体量比较少，但是大会员系统中，我们已经有了基础，超过70万家的会员，我们是在大平台上，今年大会员系统有望通过四个业态达到300万家的会员。
几个业态协同，我们之间的需求会有点不一样，公寓目前来说通过别的业态进行导入，也是我们对集团资源借用和共享。保利公寓整合内部和外部的合作资源，包括林安物流是战略合作伙伴，滴滴打车是重要的股东，正在协同消费家的产品，打造N+，就是无忧系的产品。作为开发商的优势就是筹建和成本控制，多年房地产对于建筑布品和采购的成本平台，我们管了12年酒店，有12家代营酒店，我们在中央采购平台是有成本优势的。总部产品体验中心打的样板房，总体价格只有1250元的造价成本，里面的品牌都是大品牌，有时出街的产品，消费者就会问，这些小家电能用到这样的品牌，为什么其他家看不到，也是我们多年与每个供应商上亿的大单谈下来的，就是集采价格，也体现了保利酒店多年集采的优势。在N+中用的跟五星级酒店相同的床垫，这是非常有吸引力的。
我们的品牌N，我们有三个主流品牌，小N、企业公寓、N+，青年公寓。
保利小N就是年轻人到达城市的第一居所，这是我们的定位。我们的特点是，没有那么贵，小但是不讲究，高性价比，很吸引人。保利N+是为城市青年安舒适的家，青年社区讲的是调性时尚，生活研究所给你更多。保利N是经营品牌，注重城市生活的平台。纯粹乐趣，品质、经营社区是品质主要的调性。我们的N是三个含义，干净、温暖、新潮。保利公寓在发展支持REITs的业务的同时，也在积极外拓合作项目，主要的合作方式有以下几种，第一是政府人才公寓和新区新城的人才公寓，我们不仅仅是保利公寓，而是保利的综合运营商，对城中村微改造和股权的方式更新。与其他的开发商进行合作开发和经营，现在已经与超过5家的其他开发商签订了战略协议，连同资本市场和银行做重资产购买的论证，优化资产的品质，投入运营。我们比较尝试在这块运作，今年有望做成一单重资产，这是非常不容易的，兄弟公司购物中心尝试做了五年重资产的购买，没有做成，今年公寓做成了第一单。
综上所述，保利希望做为央企责任，希望房子回归到居住的本质。以行业的地位，为市场搭建共赢的生态平台，谢谢大家。（金融界网站）
在本次会议中，保利公寓管理有限公司总经理方琳女士发表了她对长租市场的看法。
她认为，长租公寓应从两个维度来理解，一个是经济视角，一个是政策视角。开发的时代终将过去，但运营却是无限的，这也是市场谈及的50万亿或100万亿的租赁市场。此外，从政策端来看，房住不炒既是政策核心，又是房企获利的前提。以保利为核心的央企房产未来唯一的出路是摊薄成本，做大规模。也就是说，信息化才是金融手段的支撑。
以下附全文演讲。
方琳：尊敬的聂会长，各位同行早上好，这个题目要谦虚一点点，应该是保利看长租公寓。
保利地产(行情600048,诊股)在2016、2017年，在一种顺流或者是被动的姿态下，我们拿了将近52万平方米，天津、杭州、上海等城市，主要是与房地产出让捆绑做住宅，一共有52平方米，在7个城市，我们在不知不觉中进入了这个话题，就是自持住宅或者是长租公寓。保利对长租公寓在两个纬度理解上有看法。一个是经济的视角，一个是政策的视角。经济从三个方面供给、市场、需求。开发的峰值时代，终将过去，或者是不久的将来要过去，大家都谈到50万亿或者是100万亿租赁的市场，开发是有限的，运营是无限的。这也是众多房企和开发商进入城市运营重要的判断。供给端看土地资源是有限的，市场端在一线或者是1.5线和二线租售和租金差不断的拉大，租房将会成为必然的选择。需求端是社会结构和消费结构发生了变化，导致这样的结构。
政策视角从两个方面看，一个是让房子回归居住的本质，第二个是让我们房企因为房屋的使用价值获得利润，这是商业模型成立的前提。本轮政策核心的观点是房住不炒，要求房企不仅通过销售，通过使用价值方面获得利润，这是前提。
开发预售等环节，目前用了大量的杠杆，通过持有租赁方式，延长房地产周期的泡沫和抑制泡沫有一定的作用。
大力推进租赁市场的用地出让，从土地源头重新定义房企的开发模式，强调国有企业的主导地位，市场端包括五线的手段。以合理的价格出让价格，抑制租赁环节的赋税，保证开发环节。租赁端爆发、REITs和社会资本，还有鼓励发行企业债。
这里提了20%是需求端，未来租和售的土地供应端，一线城市的占比超过了20%，包括大家知道的13个城市作为集体用地住房试点。大家提到重要的观点，我们非常的赞成，政府让利租赁用地的价格，住宅持有租地的逻辑有望成立，这是保利过去一年或者是上半年探讨非常多的地方。刚才提到非常活跃的租赁市场是在上海，包括上海地产不是1/2，而是以周边销售价格的1/6获得租赁价格。其中一块地的拿地成本是6000元/平方米，持有的成本是1.4万元/平方米左右，上海的持有成本75元—100元是没有问题的，上海的国有企业获得的资源，年收入资产的回报率是6%到7%，这是逻辑成立的观点。
融资和税收成本下降，大家都提到了12%租赁房税在一些城市有试点，我们进入了租赁行业，希望在这块政府有进一步的措施，这是非常重要的。大家都知道，这是典型的微利行业。有一个理论倒推王刚秘书长的观点，国家希望建房子的人做更多的租赁住宅，用于自持，同时政府也要求企业去杠杆和去负债率，最终只有一个退出的结果，倒逼REITs往前走很重要的动力。
总结几点思考，增量时代已经过去了，存量时代开启了，我们会主动的转型，是否可以争取到红利再说，我们认为无论是REITs或者是ABS看好行业，迎来新一轮的变革。保利看长租用两个角度，国有企业租赁用地的开发商，我们觉得应该发挥主导的作用，转型是存量时代的来临，改造更新必将成为房企站位和破局的关键。保利进入了长租公寓，正如过去二十多年开发是一样的，我们相信大象领跑，坚定做大规模，做资源的整合者和行业的领头羊。
基于对行业的理解，我们相对于比较粗浅，相对于前面的几位专家，保利针对租赁业务，有几个主要发展的策略，这是基于行业粗浅的理解。保利唯一的出路是摊薄成本，做大规模。信息化是保障，金融手段的支撑。大家都说行业中分几个派别，包括地产系、中介系、创业系，这几个系分别在资金、房源、客户运营有不一样的优势。我们有初步的判断，未来应该是掌握资金和渠道为王两个重要的资源的企业，应该成为企业的领头羊。
三种商业模式，自持、运营、二房东，管理输出，我们认为自持运营是未来很重要的市场主流，前提还是REITs和资产证券化成熟发展的模式。二房东模式，最大的挑战就是薄利。管理输出可能专业化，会精致，但是规模不会做到很大。
保利对长租公寓商业模式进行思考，前面大圈是整个开发体系，下面的小圈是运营平台，右边是资金平台，三者放在一起才成立，这个概念才成立的，一年前才搭建这个模型，正如早上分享这个话题，大部分的城市，只能覆盖1.2到2，只要有这个业务，就可以倒逼市场型的企业，会找到客服的关键点，这个模型上，客服的关键点有三个，第一是退，以怎样的融资成本退出来。第二是投，非常多的嘉宾提出，核心的环节就是获取资源的成本。第三是运营，到底是1.5还是1.6的回报率。上半年的思考和实践的过程中，国内和自持的资产都是偏离轨道，去年发行了50亿的REITs，今年3月份发行了17.17亿是第一笔，利息非常的低，低于5%，内部的项目无法覆盖回报的成本。我们上半年有了这样的业务，也有很多的机会找到我们，包括散落在各个城市增量房和存量房找到我们。我们会对此进行测算，我们慢慢的发现，开始从1.2—2，慢慢会有一些可能性接近。这里有两块，我们认为光租赁的逻辑是不能够完全的成立，必须是开发和租赁结合。我们坚信有一个前提，直接获得房子的成本，必然要高于我获得租赁用地建设的成本。我用地重新再建的成本，低于直接拿房，这是开发和租赁捆绑，成为闭合的商业模式重要的一环。
保利公寓目前的业务，我们主要负责管理公司，发行17.17亿资产包里面的资产，散落在全国各地。保利公寓实际上是保利大家族中很出色的一部分，我们在里面是很重要的一环。因为保利地产是2010年提出了一主两翼，2013年提出了6+3，地产、养老、教育、购物中心、酒店、教育等等，保利公寓只是全产业链小的一员。保利公寓是从商业板块孵化出来的，今天跟酒店、购物中心和商业在一个平台上协同和工作。保利公寓跟其他的企业不太一样的地方，目前有非常多的开发区，例如新城建设，看重综合运营能力，新城建设方面，以综合体的姿态，全业态进入，进入新城配套，需求量是非常大的。
近年还做了一件事情，大保利的会员系统，国内除了华润，并没有第二家做的特别好。今年持有8种业态中，做了4种业态，公寓、酒店、社区超市、购物中心。目前公寓的体量比较少，但是大会员系统中，我们已经有了基础，超过70万家的会员，我们是在大平台上，今年大会员系统有望通过四个业态达到300万家的会员。
几个业态协同，我们之间的需求会有点不一样，公寓目前来说通过别的业态进行导入，也是我们对集团资源借用和共享。保利公寓整合内部和外部的合作资源，包括林安物流是战略合作伙伴，滴滴打车是重要的股东，正在协同消费家的产品，打造N+，就是无忧系的产品。作为开发商的优势就是筹建和成本控制，多年房地产对于建筑布品和采购的成本平台，我们管了12年酒店，有12家代营酒店，我们在中央采购平台是有成本优势的。总部产品体验中心打的样板房，总体价格只有1250元的造价成本，里面的品牌都是大品牌，有时出街的产品，消费者就会问，这些小家电能用到这样的品牌，为什么其他家看不到，也是我们多年与每个供应商上亿的大单谈下来的，就是集采价格，也体现了保利酒店多年集采的优势。在N+中用的跟五星级酒店相同的床垫，这是非常有吸引力的。
我们的品牌N，我们有三个主流品牌，小N、企业公寓、N+，青年公寓。
保利小N就是年轻人到达城市的第一居所，这是我们的定位。我们的特点是，没有那么贵，小但是不讲究，高性价比，很吸引人。保利N+是为城市青年安舒适的家，青年社区讲的是调性时尚，生活研究所给你更多。保利N是经营品牌，注重城市生活的平台。纯粹乐趣，品质、经营社区是品质主要的调性。我们的N是三个含义，干净、温暖、新潮。保利公寓在发展支持REITs的业务的同时，也在积极外拓合作项目，主要的合作方式有以下几种，第一是政府人才公寓和新区新城的人才公寓，我们不仅仅是保利公寓，而是保利的综合运营商，对城中村微改造和股权的方式更新。与其他的开发商进行合作开发和经营，现在已经与超过5家的其他开发商签订了战略协议，连同资本市场和银行做重资产购买的论证，优化资产的品质，投入运营。我们比较尝试在这块运作，今年有望做成一单重资产，这是非常不容易的，兄弟公司购物中心尝试做了五年重资产的购买，没有做成，今年公寓做成了第一单。
综上所述，保利希望做为央企责任，希望房子回归到居住的本质。以行业的地位，为市场搭建共赢的生态平台，谢谢大家。（金融界网站）
