上市房企下半年普遍进入偿债高峰期

编者按：多家市场机构统计，2018年下半年房企普遍步入公司债到期高峰。

同策研究院研究员陈朦朦认为，房地产商们正面临外面的钱融不进来，能融进来的热钱咽不下的处境。

针对房企的再融资，业内人士指出，监管层通过窗口指导，已进一步收紧房地产企业融资，禁止公司债与票据互还。

据悉，针对房企融资渠道的调控陆续推出，房地产行业融资趋紧，一些房企尝试通过供应链金融ABS来缓解资金压力。

融资受限 上市房企普遍进入偿债高峰

19日，金地（集团）股份有限公司公告，本年度公司债（第四期）发行工作已于7月18日结束，实际发行规模为10亿元，最终票面利率为5.0%。

同日，雅居乐发布公告，拟进行以美元计价优先票据的进一步国际发售，额外票据发行的本金总额和发售价未定。雅居乐曾在7月12日宣布，发行本金总额为2亿美元的优先票据。公告披露，雅居乐本次发行额外票据，主要拟将额外票据发行的所得款项用于若干现有离岸债务再融资。

值得一提的是，2015年-2016年，房企大规模发行公司债，净负债率不断提升，期限上看多为3-5年期的还本付息债。多家市场机构统计，2018年下半年房企普遍步入公司债到期高峰。

另一方面，2017年以来，各级监管机构对进入房地产市场的资金实行了自上而下、由内而外的全方位监管，加速行业“去通道降杠杆”、严防投机性资金进入房地产市场。

事实上，近日多家房企已经出现融资不畅的消息。18日，王府井集团股份有限公司公告称，20亿元公司债未能完成首期发债事宜，债券批复到期失效。另外，根据深交所的披露信息，万达50亿元供应链金融ABS遭到终止，原计划用于万达城业务。据悉，针对房企融资渠道的调控陆续推出，房地产行业融资趋紧，一些房企尝试通过供应链金融ABS来缓解资金压力，多家房企相继发行过此类产品。

不仅多家企业发布的融资计划失败，公司债到期的企业也开始出现。18日，中弘控股股份有限公司发布公告称，公司逾期债务本息合计金额约为43.7亿元，控股股东中弘卓业集团有限公司持有的公司全部股份22.28亿股已经遭到司候冻结。

中弘股份方面表示，目前，公司正在与相关债权人协商妥善解决办法，并且在全力筹措偿债资金，争取尽早解决上述逾期债务问题。后期具体计划包括寻求重组、加快资产出售和催收应收账款。

针对房企的再融资，业内人士指出，监管层通过窗口指导，已进一步收紧房地产企业融资，禁止公司债与票据互还。据了解，此前公司债与票据之间可以互还，但为防止房企融资“浑水摸鱼”，交易所和银行间协会分别检测通过自身相关部门发行的债务：公司债只能还公司债，票据只能还票据。不仅如此，根据政策放款的上限，只有旧债到期，或者长租公寓领域，房企才有发行新债的可能。

“房企融资渠道越来越窄，境外发债难，永续票据重启，监管趋严，融资情况不容乐观。”同策研究院研究员陈朦朦认为，房地产商们正面临外面的钱融不进来，能融进来的热钱咽不下。“‘大船掉头，小船抛锚’在规模和利润面前，越来越多房企加入抢夺‘现金流’行列”。（来源：经济参考报）

房企还债压力大 “发新还旧”要求越来越高

在当前融资渠道越来越窄的背景下，发债成了许多中小房企的救命稻草。7月2日，格力地产公告称，证监会已核准其发行不超过12亿元的公司债。海印股份同日公告，拟非公开发行不超过5亿元公司债，用于增资子公司、归还银行贷款及补充流动资金等。除这2家房企外，还有一批房企正在发债和拟发债的路上。不过，想发债并不等于债能发掉。数据显示，中（终）止的发债规模超过了成功发行的规模。

房企下半年还债压力大

虽然融资之路并不平坦，但为了扩张和还债，房企四处融资。公开数据显示，5月份以来，证监会共受理、审核了33家房企发债，合计融资规模近2000亿元，融资规模最小的4亿元，最大的达200亿元，100亿元以上的有3家。

“这些发债房企中，偿还债务的占了大部分。”一位业内人士说，2015年下半年，房企债发行规模大幅放量，其中3年期公司债作为当时的主要发行品种之一将于今年下半年陆续到期，到期和回售压力很大。

天风证券的数据显示，2018年下半年，房企债券到期金额1052亿元，考虑进入回售期的债券按照50%本金偿还进入回售期债券，下半年房企债券到期金额就高达2542亿元，高于2018年上半年到期偿还的851.3亿元。

还有些房企总体债务很重。比如，拟发行公司债的海印股份，就面临巨额债务到期问题。公司在回复深交所关注函时表示，截至2018年3月31日，公司资产负债率为68.54%，债务总额为82亿元。其中一年期的短期借款为10.2亿元，一年内到期的长期借款为20.7亿元。

“对一些现金流紧张的房企来说，还债压力会非常大。”业内人士说，选择发新债还旧债便成了一个主要方式。

中止金额超过发行金额

房企都想尽可能发债，但在房地产继续调控的大环境下，发债并不容易，不少房企选择了中止。

以5月份的33家拟发债房企为例，只有万科和格力地产获得了批文，17家房企通过了发审会审核，8家房企中止审查，1家房企终止审查。中止审查的8家房企拟发债规模合计为504亿元。

发行层面的数据显示，房企的公司债发行并不顺利。据海通证券报告，2018年以来，24家房企发行了公司债，总额为1125亿元；中止21项，拟发行规模合计1510亿元。中止金额超过发行金额。

7月2日，上交所披露的信息显示，合生创展一笔100亿元的住房租赁专项公司债券项目状态显示为中止。而一个多月前的5月30日，公司一笔31亿元的非公开发行公司债券项目中止发行。

但房企的小公募、私募公司债的情况要稍好。据统计，今年以来，深交所已通过的房企公司债数量占比达到47%，公司债审批进度为中止审核的占比为5%；上交所已通过的房企公司债数量占比达到39%，公司债审批进度为中止审核的占比为11%。

发债要求越来越高

由于房地产调控没有松动，监管部门对房企申报债券的募投项目、发行额度和规模仍有着一定约束。

最近中止发债的企业中，有的已变更项目和发债规模。比如龙湖地产调整了融资规模，此前拟发行一笔80亿元公司债，在中止审查后，公司将募资缩减至50亿元，便顺利通过了审核。

但通过发债审核只是第一步，拿到批文后能否发掉，还要看企业的业绩、负债、违约记录、信用评级、负债等情况。在市场情绪的大幅波动下，最近成功发行债券的只有华夏幸福、招商蛇口、万科等少数质地较好的大型房企，一些房企债券额度有可能出现无法募满的局面。

业内人士表示，在现在的环境下，市场对于房企的认可程度较为重要，近期的信用事件和违约事件让投资机构对于带有某些属性的发行主体的认可度下降。另外，那些大股东股权质押比例较高的中小房企，也是投资者所忌讳的。（记者 刘向红）（来源：上海证券报）

开发商加速推盘 上市房企5月销售集体放量

上市房企5月销售额出现集体放量。截至6月11日，已经有31家A股及港股上市房企发布5月销售数据，合同销售金额合计达4623亿元，同比增长48.97%。1月至5月，这31家房企累计合同销售额合计达2.06万亿元，同比上涨约33.47%。有龙头房企内部人士表示，预计下半年资金面趋紧，房企在上半年普遍心态是“有货尽量卖”、“有地尽量拿”，所以房企前5个月销售额出现较大幅度的放量。

上证报资讯统计的数据显示，已公布5月销售简报的31家上市房企，当月销售同比全部实现正增长，其中有8家房企的单月销售额同比增长超过1倍，花样年、中国奥园、宝龙地产的增幅分别高达188.6%、185.6%、174.6%。

1月至5月，中国金茂、中国奥园的累计合同销售额同比增幅也超过100%。其中，中国金茂累计实现合同销售额568亿元，同比增幅达282%；中国奥园累计实现合同销售额283亿元，同步增长152.9%。

龙头房企销售额在5月继续增长。碧桂园实现合同销售额771亿元，同比增长92.3%；合同销售面积790万平方米，同比增长67.7%。今年1月至5月，碧桂园累计销售金额达到3346.8亿元，已超过去年前7个月的金额，同比增长37%。

万科5月销售额超过中国恒大，实现合同销售金额428.8亿元，同比增长19.48%。今年前5个月，万科累计实现合同销售面积1585.5万平方米，合同销售金额达2390.3亿元，同比增长4.81%。

中国恒大5月实现合同销售额418.3亿元，合同销售面积为385.2万平方米，同比分别增长9.5%和3.6%。前5个月累计销售金额约2540.9亿元，累计销售面积约为2431.7万平方米，同比分别增长39%和30%。

今年前5个月，碧桂园、万科、恒大的销售额均已突破2000亿元，而第二梯队的保利地产、融创中国、中国海外发展则实现了销售额过千亿的目标。其中，保利地产累计销售金额达1551亿元，同比增长43%；融创中国实现销售收入1456亿元，同比增长81%；中国海外发展累计实现合同销售额1127亿元，同比增长16%。

业内人士指出，在房地产融资渠道全面收紧的大环境下，快速回笼资金，成为龙头房企拿地、加速布局的重要支撑。

据中原地产研究中心统计，截至5月30日，23家龙头房企通过招拍挂权益拿地金额达5409.7亿元，其中拿地超200亿元的房企达10家。碧桂园以2405.84万平方米权益拿地面积、635.68亿元权益拿地款，成为前5个月拿地最多的房企。排在其后的是万科和保利，拿地款均超过450亿元。

在公布5月销售数据的同时，多家房企还公布了新增土地情况。5月，招商蛇口在徐州、杭州、广州、中山、昆山等5个城市，新增10个项目；新城发展控股在肇庆、绍兴、唐山、嘉兴、常州等地拿下11个地块；绿地控股新增13个房地产项目。（来源：上海证券报）

（中国证券报·中证网综合 刘向红）