房地产行业降温进行时 龙头研究正当时(附股)

光大证券(行情601788,诊股)

市场行情：A股地产板块调整明显，港股内房指数跑赢恒生指数1.09pc

7月2日至7月13日，申万房地产指数下跌4.65%，跑输沪深300指数4.14pc，在28个申万一级行业指数中排名第27；恒生中国内地房地产指数下跌0.39%，跑赢恒生指数1.09pc，与12个恒生综合行业指数对比，表现仅落后于公用事业和综合业。

政策动态：棚改因地制宜，首套按揭利率连续18个月持续提升

宏观层面，6月居民中长期贷款同比少增199亿元，首套房平均按揭利率环比提高0.04pc至5.64%，连续18个月提升。住建部表示未来将因地制宜推进棚改货币化安置。区域层面“限价+摇号”的组合逐渐被更多城市采用，已经采用摇号机制的城市也在陆续推出政策“补丁”加强调控。

公司动态：房企进入中报预告期，集中度提升逻辑持续演绎

A股地产板块进入中报预告期，目前已有广宇发展(行情000537,诊股)、中南建设(行情000961,诊股)、首开股份(行情600376,诊股)、阳光城(行情000671,诊股)、招商蛇口(行情001979,诊股)公告中期业绩预计同比大幅增长。A/H重点房企陆续公布6月销售数据，龙头依然保持稳健增长，1-6月销售规模TOP5的市占率进一步提高至21.3%（2017年同期为16.9%）。融资方面，万科、保利新发3年期中票利率为4.6%，龙头融资成本仍维持低位。

数据更新：成交整体平稳，结构逐步倾向一二线

30城商品房双周成交环比下降约11%，全年累计同比下降约18%；其中一线、二线、三线分别累计同比下降20%、15%、22%；11城二手房双周成交环比微增1%，其中一线环比回升较明显；全年累计同比下降约11%，其中一线、二线分别累计同比下降5%、13%。统计局6月数据显示行业融资持续收紧，商品房销售维持较高水平，新开工和投资高位回落。

投资建议：板块估值短期仍有压力，中报季建议关注业绩确定性

行业流动性收紧的影响逐渐显现，预计板块估值短期仍有压力。基于土地资源和金融资源加速集中的趋势，龙头房企仍具备避险价值以及较明确的发展空间，中报季建议关注Q2业绩确定性。建议关注：万科A(行情000002,诊股)、保利地产(行情600048,诊股)、招商蛇口、新城控股(行情601155,诊股)、蓝光发展(行情600466,诊股)。

风险分析：

房企融资持续收紧导致资金链承压；按揭利率提升导致销售下滑。