3个月送出1328万物业费 彩生活B2F模式试图破解物业费收缴难题

“未来什么行业能替代房地产？是物业和社区服务。”花样年控股集团董事局主席潘军如是说。

五年前率先开启社区O2O试验的花样年彩生活，正在寻找一条O2O变现的路径。

7月13日，彩生活对外公开了新的社区服务平台“彩惠人生”，通过搭建B2F（从商家到家庭）的直通模式，打通物业管理与社区服务，在该平台购买产品可获得对应额度的物业费减免，将“零元”物业变为可能。

据彩生活方面介绍，“彩惠人生”平台发布至今百余天，已赠出超1328万元物业费，成交415970笔订单，覆盖1420个小区，惠及61732位用户。彩生活用三个月验证了这一模式基本可行。

B2F社区服务直通模式，通过整合上下游产业链资源，已成为众多开发商开辟新的社区经济增长点的一致路径；万科、碧桂园等转型城乡生活服务商，还将提供B环节的重要内容服务。

社区经济与B2F创新

潘军回忆，“5年前，我和所有投资者讲彩生活的模式，他们基本都不认同。可我认为未来的物业管理，社区服务一定是一个入口级的产业”。

彩生活最初试水的是O2O模式，手握两大资源：公共空间资源、社区居民资源。一方面做公共空间广告代理商赚取广告费，另一方面利用海量的社区居民资源，做网购和团购交易，赚取交易佣金。但随着一系列细分服务APP的分流，不久后偃旗息鼓。

“O2O最难的就是变现。”唐学斌坦言，直到今年3月31日彩惠人生的发布，彩生活才找到了社区o2o变现的途径。

首先要找到社区管理的痛点。他认为，中国物业管理目前面临难以上涨的物业费和不断增加的成本开销，以及随着社区日趋老化，传统物业服务无法满足居民日益丰富的品质生活需求等多重问题。要解决这些问题，就必须革新，从市场出发，以共生、共融的方式实现共赢。

据唐学斌介绍，彩惠人生的底层设计，是将 “提供物业服务，收取物业费”的传统物业管理模式，改变为“赠送”物业费的新模式，赠送的部分，由各类直通社区的商家买单，而商家因为有了更多的订单愿意支付这部分费用。

“彩惠人生搭建了B2F（从商家到家庭）的直通模式，业主上彩惠人生平台购买产品就可以获得对应额度的物业费减免。”彩惠人生项目负责人陈跃介绍，它聚合了社区衣、食、住、行、娱、购、游等供货商、服务商，通过商家携手平台共同让利给业主、赠送物业费，构建一种全新的社区新零售模式。

彩生活B2F模式的生意逻辑在于，切中业主痛点，创建了一个“交物业费”的场景，连接业主与商家产生交易。一方面通过聚集海量社区居民资源，提升社区和入口的价值。

另一方面通过小股操盘模式，以较低的持股比例获得合作伙伴平台运营权，输出彩之云平台，在不影响物业公司利益的基础上，扩充服务更多的社区。之后不断跑马圈地，做大规模，以实现各方共享、共赢的局面。

“这就解决了物业行业最大的矛盾——不断上涨的物业成本和难以上涨的物业费。我们将重新获得定价权，收物业费、涨物业费不再会成为物业公司面临的最大问题，” 唐学斌称，“以前大家很难认同羊毛出在猪身上，让狗来买单这种说法，但今天认同了”。

目前，中粮集团、青岛啤酒、钱大妈、平安保险、北极泉等覆盖生活、百货、投资、服务多个领域的十余家企业已加入“彩惠人生商家联盟”，共同完善彩惠人生商业模式。

未来，彩惠人生要对商品、城市、区域、小区开始深层次画像，精准到家庭甚至个人，实现差异化供应。

据2017年报数据，彩生活累计平台服务面积超900百万平方米。线上平台注册用户1034万，活跃用户349.4万，活跃度达33.8%。全年线上平台GMV达到人民币7614百万元，同比增长超过227.9%。

截至2018年6月30日，彩生活服务面积达10亿平方米，是全球最大的社区服务运营商。业务布局全国各地，并形成了以广东、江苏、四川为核心的三大业务圈，用户分别占比26.3%、10.1%、9.9%。

潘军表示，彩生活还必须要做两件事，第一是线上交易场景的分析，第二是邻里家庭之间社交关系的变化。彩生活社区将由彩惠人生线上团队牵头，做线下的“社区温度提升计划”。

社区直通服务变迁

近年来，各大房企纷纷转型，对外强调自身运营与服务的角色。社区服务是一个巨大而有潜力的市场，除了花样年，入局的还有万科、碧桂园、保利、龙湖等，也在陆续试验和推出新的社区服务产品。

B2F的直通模式，也在除了花样年之外的物业管理中实践，不过他们没有与减免物业费挂钩。

万科的B2F模式，更开在了线下。万物市集，是万科研发的社区商业产品线之一，整合万科乡村业务的资源，打破超市、街市、餐饮、社交的传统边界，变单一消费为复合生活场景。广州首个万物市集占地2200平方米，即将于广州基盛万科首度开业。

相比于尚未落地的万物市集，碧桂园已率先介入B2F，并积累了一两年的经验。

碧桂园凤凰优选社区商店，是碧桂园社区直通服务的线上线下平台，其中一个重要的商品来源是碧桂园自己的农业，将标准生产基地与农民生产的优质农产品，通过碧桂园专属物流运输至“凤凰优选”，为消费者提供健康、安全、适价的食品，省去中介环节，大大降低成本，从而形成生产、加工、运输、销售为一体商业闭环。碧桂园定义其为社区生活服务商。

据了解，截至7月初，“凤凰优选”线下门店已在全国布局500家，目前还正拓展中。

中原地产首席分析师张大伟认为，这是房地产开发商延长产业链的做的尝试，但对企业本身，现在影响都不大。

但对地产公司而言，B2F的直通模式是转型的巨大试验。与彩生活只有线上、小股操盘入股商家不同，万科和碧桂园都进军农业，深入乡村，亲自介入了上游商品的生产和内容创造。

这是巨大的变革。“未来不再是开发商”将不仅仅是一个口号。