详解金地产业园区模式：城市产业升级下的房企产城趋势

日前，金地集团董事长凌克在某论坛上透露，近年来金地集团在着力加大科技园区布局，聚焦以人工智能、信息研发、智能制造等为主的高科技产业园，目前已在中国环渤海、长三角、珠三角以及美国的旧金山湾区（硅谷）等地，落地各类产业项目接近20个。

而成立于2016年的金地威新产业发展有限公司（简称“金地威新”），前身是负责金地工业区的运营及管理的部门。

目前，金地威新在上海运营的产业园区有10个，规模大约在80万平方米。项目涵盖了产学研一体的高科技产业发展平台、汽车产业园区、文体休闲为主的产业复合社区等业态。 据金地威新相关人士透露，计划未来3年内，金地将围绕华东（上海、南京、杭州、苏州）、华北（北京、天津）、华南（深圳、广州、东莞）、华中（武汉、成都）等一二线城市群布局30个以上产业园区，建筑面积超过500万平方米。

对金地而言，做产业园区的逻辑是什么？金地威新副总经理张庆军表示，资产证券化是金地产业的商业逻辑，金地产业园区未来肯定要进入资金通道，比如ABS、REITs等。张庆军指出，最关键的是，国家不要把公司定位于房地产企业。“我们的产业园区价值在于引进多少行业顶尖企业、运营服务质量，最后进入资本市场的评判标准也是依赖这两点”。

华东落地10大园区

值得一提的是，金地在上海所布局的10个产业园区，除了8号桥和三邻桥是长租20年之外，其余均是自持产业。在产业园区里，金地将联合办公等资源整合进入各个园区平台。据金地威新相关负责人介绍，金地擅长做园区空间与规划；后期的服务、产业基金等也是金地产业的主要模式。

据透露，金地威新在国内已经与两个产业基金展开合作，计划成为这两个基金的LP，然后深入到产业，而非仅仅停留在空间打造上。

金地目前聚焦三种类型的产业园：高科技、新能源与大健康产业。在产业园区运营上，通过园区定制化服务和圈层建设帮助租户发展是金地威新的特色。比如，位于上海中心城区的总建筑面积约6万平方米的上海·启客威新8号桥，是上海首批创意产业集聚区，其原址为原上海汽车制动器厂、申贝机械厂、白象电池厂、色织三厂。作为金地城市活化的杆标文创园，通过业态改造和产业导入，8号桥吸引了包括洛可可、戴森、现代传播等文创企业入驻。园区运营吸引了美国AG基金、平安等投资人。

以戴森中国公司为例，该公司在2013年入驻8号桥三期5501单元，面积500平方米。启客威新为其提供高端人才和资源的协助，戴森则首次组建了中国区团队，当时团队只有20人；与此同时，启客威新还协助戴森获得中国电商销售网络执照，迅速打开了网络销售渠道。2015年12月，戴森中国公司从8号桥三期迁入8号桥四期103a单元，面积1400平方米，彼时团队超过100人，2016年底已经超过150人。这期间，启客威新运用8号桥的会展功能，协助戴森中国公司多次举办全国性的行业交流、峰会论坛与培训活动。

张庆军透露，金地华东产业拓展关注上海、杭州、苏州等一二线城市，未来掌握了中国产业经济脉络和逻辑，长沙、郑州、西安、重庆等都是金地有意进入的城市。

房企产城战略提速

产业升级是一二线城市、产业基础相对好的城市面临的主要问题。据悉，上海对外产业转移的行业有：电子信息、汽车和钢铁，以及政府推动“三高一低”（高投入、高消耗、高污染、低效益）产业项目淘汰或转移。这就为上海发展汽车产业、高新科技、能源等产业园区提供契机。

近年来，由于国家战略推动，北京、上海在产业园区上有一定竞争关系，主导自主品牌是一大趋势。以上海知名的张江工业园区为例，为了扶持张江工业园区运营上的便捷化，上海除了将周边各区县的工业园区并到张江工业园区，还为此每年划拨10亿-20亿元的产业扶持基金给园区运营。

另一方面，围绕实现制造强国的战略目标，《中国制造2025》明确了9项战略任务和重点，提出了8个方面的战略支撑和保障。日前在中国产业园区大会上，不少业内人士指出，产业园区的发展取决于其促进企业发展的能力。这也给予有资源整合能力的房企布局产业园区动力。

实际上，在2014年经历土地新政之后，大部分工业用地出让年限从50年缩短到20年。上海城市房地产估价有限公司数据研发部项目经理邵明浩分析指出，上海目前已建成的二三十年的园区比较多，也因此给了不少房企升级产业园区的机会。另一名业内人士则指出，上海对产业园区买卖有严格规定，因此房企在投资运营上的资金沉淀也比较大。

金地威新相关人士还透露，金地布局产业并非是因为土地市场出让规则改变才开始思考转型。一方面，金地本身就具备打造产业的基因，另一方面，金地也希望将产业地产发展为集团多元化布局的一股核心力量。值得一提的是，金地产业主要做重资产投资，比如闵行产业园区投资规模在五六亿元，但并没有靠物业升值销售盈利，也不是侧重于以每年的租金收入来测算收益水平。

事实上，不少房企努力在一级市场获取产业园区土地，金地威新这几年在华东开发的产业园区逐渐显效，也积累了一级市场获取能力。据透露，目前该公司正在华东多个片区与当地政府积极洽谈争取一级市场土地。这些片区包括上海闵行、松江、嘉定、宝山，甚至南京、杭州等城市。