REITs业务迎来风口 基金子公司积极布局待突破

中国基金报记者 李沪生

近年来，监管层对于房地产类ABS产品的推进加速。不少基金公司人士均表示，REITs将迎来巨大的政策红利风口，但公募开展相关业务受限，基金子公司、专户是基金公司拓展这片红海的最佳突破口。

REITs迎来风口

4月25日，《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》正式发布，该通知指出要加快培育和发展住房租赁市场，特别是长期租赁，支持专业化、机构化住房租赁企业发展，鼓励发行住房租赁资产证券化产品。其中，将重点支持住房租赁企业发行，以其持有不动产物业作为底层资产的权益类资产证券化产品，积极推动多类型具有债权性质的资产证券化产品，试点发行房地产投资信托基金（REITs）。

据悉，监管层已经建立受理、审核和备案的绿色通道，给予住房租赁资产证券化项目快速审核、快速通过以及发行优先支持。同时，对于已经发行过资产证券化产品的住房租赁运营企业，在从事承接相关地方住房租赁项目时监管层将会给予优先考虑，通过正向激励手段，鼓励相关企业通过资产证券化的手段继续发行各类住房租赁产品。

此外，对于这类企业承接其他住房租赁项目，后续监管层还将出台一系列激励细则。

一时之间，REITs产品再度被推上了风口。

华创证券发布的2017年ABS市场报告显示，在2017年企业ABS市场，个人消费贷款、信托受益权、商业地产类（REITs和CMBS）、融资租赁类、应收账款和保理融资，为发行量前六的基础资产类型产品。

据媒体报道，上交所在2018年座谈会屡屡指出，将鼓励央企等优质企业以储架形式发行应收账款类ABS，鼓励长租公寓类ABS（具体形式可尝试REITs、CMBS等方式），其中涉房类ABS也得到了上交所的进一步支持。涉房类ABS包括购房尾款ABS、棚改/保障房ABS、物业收费收入ABS、租金收益权ABS、REITs和CMBS等。

沪上一家基金子公司总经理指出，今年应收账款类ABS会成为涉房类ABS业务的主流模式，毕竟长租公寓的基础资产仍比较少。“方向是确定的，包括CMBS、购房尾款、物业租金等，都是基金子公司一直在布局的。”

同样沪上一家基金子公司人士坦言，该公司特地设立两个专门的部门，均以ABS业务为主，其中一个部分主要负责涉房类ABS项目。

基金子公司布局难点

但随着业务的逐渐开展，基金子公司在REITs业务上也出现了一些不可避免的问题。

沪上一家基金子公司业务部门人士表示：“国内类REITs产品多是固定收益产品，以债权为主，募集资金用于房地产开发，到期偿付本金和利息，本息偿付来源于不动产运营收入、不动产处置收入和融资人提供的差额支付，优先权利金等保障措施，实质还是发行债券性质的融资方式。”

正因为如此，债权性质的REITs利率敏感性大，不能体现出REITs相对于一般证券长期收益率较高，与其他资产的相关性较低，收益稳定性好，受通货膨胀影响小的优势。

他进一步提到，“国内对于REITs的法律体系，特别是税收方面是有缺失的，很多子公司在投资过程中为了减少税收费用，往往会将产品结构设计的较为复杂，通过股+债间接持股、设立SPV（特殊目的实体）、再从中加设契约式基金，便于产品节税、上市和转让。”

此外，业内人士还表示，由于基金子公司最初是以通道为主，REITs业务上的人才还比较短缺。