北京迎福园共有产权养老藏猫腻 打着旗号卖类商品房
养老院 “共有产权”内藏猫腻
对于大多数人来说，自己一辈子的积蓄可能有相当一部分都是留做养老使用，然而，近年来市场上却屡屡出现商家企图用各种“花招”从中牟取不法利益的情况。日前，有知情人士向北京商报记者透露，有开发商打着共有产权养老社区的旗号在京销售类商品房的项目。就此，记者通过网络等多渠道循线找到了知情人士口中的名为“迎福园”项目，并与该项目工作人员取得了联系。据介绍，迎福园的购买方式、产权分配比例等核心内容，几乎完全“复制”了去年底北京市多部门联合披露的、位于双桥的全市惟一共有产权养老试点。就此，北京市民政局相关负责人明确，迎福园不是北京所批准的共有产权养老试点项目，如果按照这一形式销售应该是违法的，目前市民政局正对此项目进行调查。
“复制”试点模式
“迎福园项目产权所有形式虽然是国家新推出的‘共有产权’模式，但实际上就和一般商品房一样。”这是迎福园售楼处工作人员在向北京商报记者介绍项目情况时反复提及的一句话。
根据迎福园的宣传单页介绍，该养老社区占地216亩，位于南五环和南六环之间，距离市中心18公里。
据上述工作人员介绍，迎福园养老社区每栋楼基本都是6层、2个单元，现阶段其中共有两栋楼中共7层对外出售，户型分别约为78平方米和46平方米，售价统一为4.3万元/平方米，带家具家电及精装修、民水民电。“以此计算，该项目的单套售价主要在180万元、330万元左右。低于周边二手房价格1万多元/平方米。现在，项目已经进入预订排号阶段，定金为50万元/套，同时现在预订还可以参加20万元抵30万元房款的活动，即一共预交70万元可抵扣80万元房款。”该工作人员表示。
在提到迎福园最为关键的“共有产权”模式时，迎福园的“口径”与此前多部门介绍的试点项目如出一辙。然而，上述市民政局相关负责人明确告诉北京商报记者，截至目前，本市正式公布的共有产权形式出售的养老项目有且只有一个，并非迎福园。
北京商报记者从上述工作人员提供的购房合同部分文本中发现，合同提出：“甲方（企业）保障乙方（购房人）入住时间、为乙方办理共有产权网签时间均为2018年8月30日前，为乙方办理共有房产的不动产权证时间为2020年12月30日前，其中共有产权甲方占5%，乙方占95%，乙方取得的共有产权可办理不动产权证，可出租、可转让、可继承。”该工作人员直接表示，企业所持有的5%产权对购房人没有任何影响，出租、出售价格没有限制，企业也不从中分成，这和国家确定的共有产权住房略有不同。此外，这位工作人员还提醒记者，购买该项目不受现行限购政策限制，也不纳入在京购房记录。
不过，北京商报记者也发现，根据迎福园工作人员描述，该项目的运营模式与双桥恭和家园试点存在一定出入：前者虽然需要购房人至少一位男60岁、女55岁以上亲属，而且需由民政部门开具证明，具体居住人并不做要求也不会进行监督，其他没有任何必须交纳的费用；但后者明确要求每套房必须至少有一位60岁以上老人居住，在此基础上，每个月购房人还必须缴纳3000元的服务费。
土地性质存“疑点”
与试点“巧合”的共有产权模式并非迎福园惟一的“疑点”。
在解释迎福园销售房屋的不动产权证为何只有50年权限时，上述工作人员表示，因为项目所在土地的性质为养老用地，这种土地产权只有50年。
去年2月，市民政局、市住建委曾在联合印发的《共有产权养老服务设施试点方案》中明确，支持乐成老年事业投资有限公司利用朝阳区双桥地区的恭和家园养老设施建设用地，探索共有产权养老服务设施模式。
然而，北京商报记者在合同文本中发现，合同第一条就明确表示，迎福园居家养老社区位于大兴区亦庄博兴五路与凉水河一路交汇处X6M1地块。就此，记者咨询了多位房地产业界人士，并从百度百科查找发现，在地块编号中，M指代工业用地，而M1即一类工业用地，定义为对居住和公共环境基本无干扰、污染和安全隐患的工业用地，其中并不包括养老用地，涉及养老用地的土地主要是含R、A编号的地块。因此，在这一地块开发共有产权养老房显然与所在地块的土地性质不符。
而且，北京商报记者还发现，早在2013年时就有多家媒体曾报道，中国（大兴）设计瑰谷在大兴区布局了“一谷五园”，其中亦庄西曼设计园就位于北京经济开发区亦庄开发区路东区X6M1地块。
根据彼时的公开消息，中国（大兴）设计瑰谷的功能定位是围绕服装产业、电子信息和汽车产业等领域，搭建高技术企业研发和生产平台与服务平台，推动国际高技术研发、生产、服务发展和合作的高科技产业园。园区由西曼公司通过“边建设、边培育”进行开发，预计总投资21亿元，2018年园区投入全负荷运营，西曼集团总部和工厂搬至亦庄，各类研发和生产企业100-200家，营业收入46.85亿元，上缴各类税收3.34亿元。
共有产权≠房地产
近年来，不少被养老行业称为“业外资本”的企业集中入局北京养老市场，欲提前落子这一潜力巨大的新蓝海。而另一方面，共有产权已成为各地房地产市场中兴起的“新热词”。根据《北京市共有产权住房管理暂行办法》，共有产权住房是指政府提供政策支持，由建设单位开发建设，销售价格低于同地段、同品质商品住房价格水平，并限定使用和处分权利，实行政府与购房人按份共有产权的政策性商品住房。
养老和共有产权结合，一种新产品应运而生。2016年，市民政局、市住建委联合印发《共有产权养老服务设施试点方案》（以下简称《方案》），共有产权养老设施的模式则被定义为居室分割定向出售、公共服务空间持有经营、限龄人群居住。
值得注意的是，对于共有产权养老居室的买卖，市住建委房屋市场管理处处长倪娜表示，这类项目将不受北京现行普通商品房限购政策影响，“除居住老人的条件外，购房者只要符合北京户籍居民、持有北京工作居住证、在京连续缴纳五年社保或个税其中一项条件即可。而且，拥有共有产权的居民不影响继续购买普通商品房的资格；另一方面，已经在京拥有房产等也不会影响符合条件的居民购买共有产权养老居室”。倪娜表示。
在业内看来，由于不少养老相关产业都存在前期投入高、回本周期过长、利润相对微薄的情况，因此，部分资金实力不够雄厚或承受风险能力相对不足的企业，始终对投资这一领域较为谨慎，浅尝辄止的情况也时有发生。因此，共有产权等模式应运而生，为“利益导向”的社会资本提供了更多的可能。
北京市民政局副局长李红兵直言，养老服务领域中，投资方在土地购买、设施建设等方面的大量投入，给后续的管理服务带来较大负担，直接影响到服务质量。共有产权试点释放了社会资本的流动性，可以使投资方快速收回重资产投入，“轻装”开展养老服务，预期将激活养老服务市场，吸引更多社会资本进入养老服务业。不过，也有业内人士表示，由于共有产权养老填补了行业空白而且突破了现行政策，试点推进需谨慎进行。
具体到社会资本关心的共有产权养老试点项目的土地使用方面，北京市规划国土委副主任谢俊奇表示，恭和家园项目的用地性质是养老而非房地产，享有经营性养老用地政策，不适用于房地产的土地利用政策，“不过，购房者拥有养老居室50年产权包括的是95%份额内的房屋所有权和土地使用权，不动产证办完后可以进行抵押”。谢俊奇表示。
新试点落子通州
根据《方案》，北京此前惟一“获批”的共有产权养老试点是位于朝阳区双桥的双桥恭和家园项目，该项目是乐成公司利用自有土地修建的。
日前，乐城老年事业投资有限公司总经理高峻松向北京商报记者独家透露，继此前北京确定了全市首个位于朝阳区双桥的共有产权养老院试点后，日前本市正式确定了这类试点项目的下一步扩围计划，即在通州区半壁店区域建设全市第二家共有产权养老院，预计今年开工建设，2020年实现入住。据悉，在这两家之后，相关部门将会对试点模式和效果进行分析，预计短期内可能不会再轻易拓展其他试点。
高峻松介绍，位于通州区半壁店地区的新试点已经通过了“一会三函”中的“一会”。据悉，所谓“一会”就是指市政府召开会议集体审议决策，“三函”则包括前期工作函、设计方案审查意见以及施工意见登记书三份文件。
具体来说，新试点中备受消费者关注的新试点产权分配方式基本确定，即复制现有试点的模式，由企业和购房者分别占有5%和95%，购房者将拿到50年的共有产权不动产证。
而且，与双桥项目类似，消费者在购买了半壁店试点的房屋后，仍然可以获得共有产权不动产证，即所谓的“大产权证”，产权期限为50年，其中企业持有房屋5%的产权，个人持有95%。而对于新试点的出售出租，高峻松表示，应该基本与双桥项目类似，过户后，购房者可随时出租、出让，价格随行就市，买卖都不受北京现行普通商品房限购政策限制。“目前，双桥试点项目出租、出让的需求还不多，仅有2-3户提出了将居室出租的意愿。”高峻松表示。
对于新试点的房价，高峻松预计应该会比双桥项目稍高一些，基本等同于半壁店周边一般商品房价格，不会形成价格洼地。据悉，目前试点所在区域周边新建商品房售价普遍在6万元/平方米左右。在高峻松看来，最终决定半壁店项目的售价主要包括建设成本、周边市场价格以及对于共有产权模式的接受度等。
在此基础上，半壁店试点的户型规模及每户总价也会拉开一定的差距，两居室、一居室和单间户型各占1/3。“通过对双桥试点项目的研究我们发现，购买共有产权养老院的老人普遍倾向于选择两居室的房间，因此半壁店的两居室项目占比有所提高。”高峻松表示。
此外，共有产权养老院每套房必须居住一位60岁以上老人的规定，以及每月必收的服务费仍然延续，但价格是否维持3000元/月的水平还需要进一步论证再确定。
还有知情人士向北京商报记者表示，与双桥是企业自持用地不同，半壁店项目的土地是国企的存量用地，是经过公司协议出让的。未来北京可能将会研究探索土地“有条件”地通过招拍挂市场出让，建设共有产权养老院的新模式。
北京商报养老产业调查小组
(北京商报)
