大空头潘石屹：继海南房地产泡沫之后又一次全身而退？

[摘要]大空头潘石屹在黑天鹅时刻谢幕，是偶然更是顺其自然。但是，这些年高歌猛进、高负债的多头们，能否在黑天鹅时刻体面谢幕，还是一个未知数。

彻底退出

文：大侦探

来源：丽尔摩斯

在黑天鹅满天飞的时刻，房地产行业的大空头潘石屹，正在撤离中国市场。

昨天上午，SOHO中国开盘直线拉升，暴涨37.58%后紧急停牌。此后传出消息，黑石集团正与SOHO中国就后者私有化进行谈判，股权交易价值40亿美元（约合人民币278亿元），并承担SOHO中国所有的债务。

潘石屹要清空SOHO中国了？从2015年以来，这家公司已经数次传出私有化的传闻，但是这一次似乎靴子要落地了。

知情人士透露，交易细节将在未来几周敲定，潘石屹夫妇计划在与黑石达成交易后仍保留少量股份。也就是说，这位成名已久的地产大佬，将退出他一手创办的公司。

把这个退出事件放在当下环境中——欧美股市全线暴跌，新冠疫情正在全球蔓延，国内14亿人依然在对疫情严防死守——似乎是在危情时刻，潘石屹成了那个跑得最快的人。

但事实上，这个并不是一个临时起意的交易，而是一次蓄谋已久的撤离。2019年10月底，SOHO中国也传出私有化的消息，绯闻对象正是这一次的买家黑市集团。当时SOHO中国发公告澄清传闻，但表示会不时探讨“潜在交易机会”，而这一次SOHO中国没有再发公告澄清。

可以预测，这个交易对房地产行业格局影响有限——SOHO中国最近3年的营业额都没有超过25亿，在动辄千亿的地产行业里已经微不足道。

但是作为空头的潘石屹离场，依然是行业标志性事件。房地产多头和空头的区分很简单，这些年在土地市场上激进举牌、敢赌国运的，都是多头；而犹豫不前、不敢举牌的，都是空头。这些年，多头们风头出尽，2019年规模上千亿的公司已经有30家，空头们却越做越小。

2020年，空头们在离场，那么多头呢？多年高负债、高杠杆驱动下的蒙眼狂奔，冷不防撞上2020年的黑天鹅，14亿人的禁足会考验很多公司的现金流。

历史的大幕正在拉开，谢幕表演正式开始。

1

卖！卖！卖！

2008年3月，恒大第一次在香港上市失败，身兼明星老板、微博大V的潘石屹，在微博上引爆了房地产“百日巨变论”，他说百日之内、房地产将血流不止。

不过，这一切并没有发生，而潘石屹作为大空头的形象由此建立。2008年下半年的4万亿，让很多垂死的地产商咸鱼翻身，2009年市场起了戏剧性的变化，土地市场一片火热，前不久还在惊魂未定，此刻敢不敢重仓土地，成了很多地产公司发展的分界线。

2008年的金融危机，对SOHO中国的影响甚少，甚至对它很有利。2007年10月8日，SOHO中国在香港联交所成功上市，融资19亿美元，创造了亚洲最大的商业地产企业IPO。手握重金的潘石屹，大概是2008年最轻松的老板。但他在土地市场上的表现，可以用谨小慎微来形容了。

2009年，SOHO中国拿下北京市朝阳区望京商业金融项目用地。这一年北京土地市场风起云涌，潘石屹高调参与了一些土地竞拍，但颗粒无收。而直到4年之后，他才在北京第二次拿地，2013年SOHO中国拍下了北京丽泽金融商务区E-04地块。

2009年8月，SOHO中国进入了另一个重点布局的城市上海，迅速完成了在南京西路、外滩、虹桥交通枢纽、淮海中路、长寿路、四川北路以及徐家汇等七个黄金商业区的布局。但这些项目，大多是通过收购而来，上海土地拍卖市场依然鲜见潘石屹。

其实，那时的SOHO中国是一家非常有实力的公司。2009年，SOHO中国第4次入选《财富》杂志中文版评选出的“最受赞赏的中国公司”全明星榜，当年入选这一榜单的内地房企只有两家，另一家就是万科。

但是在土地市场上，它的表现与实力并不匹配。

“这与老板对大势的判断有关，对大势不看好，肯定就不会主动举牌。”一位资深业界人士说，这些年来所有掉队的，都是彻底不相信的，“不拿地你怎么融资，不融资你就只能越做越小，所以2009年以后这波没有拿地，公司的分水岭就出来了。”

地产行业就是这样一个靠融资杠杆撬动的行业，而土地是这个杠杆上最重要的支点。2009年以来，“面粉比面包贵”的现象越来越明显，飙涨的地价吓退了很多开发商，但是也有坚决跟进的。

“当时有多少老板拿了地晚上睡不着，谁的头不是别在裤腰带上。但是在这些大的政策节点上，你踩上了就不掉队，不掉队就有心气，有心气就有机会。”

很少出现在土地拍卖市场的潘石屹，虽然不必承受“地王”的压力，却承受着另一种压力。2010年SOHO中国迎来高峰时刻，这年它的营收为184亿元，此后一路下滑，最近3年它的营收在20亿左右徘徊，在地产行业已经逐渐边缘化。

不仅在土地市场越来越失去心气，从2014年开始，SOHO中国就开始卖资产。据不完全统计，在本次交易之前，SOHO中国已经卖掉了300亿的资产：

2014年，SOHO以82.8亿元的价格出售了上海的SOHO海伦广场、SOHO静安广场以及凌空SOHO近一半的物业；

2015年，SOHO中国以84.93亿元的价格出售所持上海外滩国际金融中心8-1地块50%的股权；

2016年，SOHO中国以32.2亿元的价格出售了上海的SOHO世纪广场；

2017年，SOHO中国以85.8亿元的价格出售了上海虹口SOHO以及凌空SOHO剩余的物业面积；

直到2018年3月举行的公司2017年业绩发布会上，潘石屹才明确表示未来不再出售资产。卖完这一波之后，SOHO只剩下最核心资产“八大金刚”——北京的望京SOHO、光华路SOHO2期、前门大街、丽泽SOHO，以及上海的外滩SOHO、SOHO复兴广场、古北SOHO和SOHO天山广场。

但才过了两年，而这一次潘石屹是要把这些项目、连同公司彻底卖掉。据悉，套现的这些钱中一部分用来配置欧美地区资产，且没有再度购入内地项目。

2

错过的10年

潘石屹出生在甘肃天水的普通家庭，幼时贫困，后来白手起家，1990年代在海南房地产泡沫破裂之前全身而退，积累了第一桶金。

潘石屹是“万通六君子”之一，有意思的是，万通系的公司都和SOHO中国一样，这些年都是谨小慎微、越做越小。冯仑已经离开万通，基本退出房地产行业；易小迪的阳光100在2019年1月17日股价暴跌67%，背后则是严重的财务危机。

在赌国运上，万通系的这些公司都不够自信。也许，是因为他们都见识过1990年代海南房地产泡沫破灭的惨象，因而格外谨慎。

潘石屹多次公开表达过，中国楼市空置率的问题，这是个信号；另外，潘石屹曾说过一个数字，那就是当下中国的房子总市值65万亿美元，相当于450多万亿人民币，住户部门的净存款占房产总值的5.46%。也就是说，老百姓的资产大多数都变成了房子，这也是一个信号。

但是，中国楼市的逻辑，远非这些数字能够解释。

潘石屹也许看到了一些本质问题，但是，他也完美错过了从2009年到2019年的10年。

SOHO中国发展的转折点在2011年，这年北京禁止物业散售的政策给了SOHO中国一记重击。2011年SOHO中国营业额同比大跌68%，营业利润同比下降72%。随后，潘石屹进行两次转型：

第一次，从“开发销售”转为“自持租赁”。2012年SOHO中国的中期业绩会上，潘石屹正式做了一个决定：告别散售，持有北京、上海有价值的物业。试图转型为包租公的潘石屹大胆预测，随着租金升高，“五年后，SOHO租金年收入将超过40亿元”。

但是这个愿景并没有实现，而自持物业的盈利也存在问题。2019年上半年，SOHO中国平均借贷成本约4.8%，而据潘石屹此前透露，总价约78亿的自持物业回报率是3%，这也就意味着租金回报率还赶不上银行贷款利息。

第二次，潘石屹把目光投向了新的共享办公。2014年，潘石屹推出了SOHO3Q。不过，2019年连共享办公鼻祖wework都出现了严重问题，暴露了这个行业的普遍困境。在SOHO中国的财报中，3Q业务具体收益率有多少，一直没有披露过。

两次转型之后，SOHO中国越来越小。不仅再也无法回到2010年营收巅峰，现金流情况也越来越糟糕。在2015年之前，SOHO中国的账上现金基本保持在100亿元以上，而经过四年的大幅减少，截至2018年，账上现金骤降至7.22亿元。

和很多高负债、资金链紧张的地产公司相比，SOHO中国可以用岁月静好来形容——2019年中报显示净负债率只有44%，完全没有生死之虞。但是，它在发展上已经完全陷入了停滞，因此潘石屹的退出不失为明智之举。

3

谢幕时刻

虽然退出从某种意义上代表了失败，但是这个交易本身却依然很精明。在地产行业，比潘石屹更精明的人并不多。

2020年是商业地产最难的一年，14亿人禁足在家，对消费、就业将会造成巨大的冲击。而持有写字楼、商场的开发商，也许又要度过一段无法入眠的日子。

在这个黑天鹅满天飞的时刻，黑石如果能够顺利接手，那么潘石屹继海南之后又一次全身而退。

在这之前，他其实已经进入半退休状态，玩摄影、做木工才是他的兴趣所在。

大空头潘石屹在黑天鹅时刻谢幕，是偶然更是顺其自然。但是，这些年高歌猛进、高负债的多头们，能否在黑天鹅时刻体面谢幕，还是一个未知数。