闪电评论 | “空置税”可能成为一个有效的调控手段

腾讯财经《闪电评论》特约作者 崔光灿（上海师范大学房地产研究中心主任）

“房子是用来住的，不是用来炒的”已成为我国住房政策的基本原则，使住房更多回归居住功能也符合社会资源公平分配、高效使用的要求。当前，城市住房除了基本居住功能外，还作为公共服务的载体。住房的空置不仅浪费了住房资源，还浪费的社会公共服务资源，可能造成社会资源的低效配置或不公平配置，不符合“房子是用来住”的定位。

住房空置率高的首要原因是住房被作为投资的对象。购买住房空置不住，多是等待房价上涨后取得增值收益。其有两个基础条件，一是预期房价仍有较大的上涨空间，二是住房的持有成本低。从我国前一段时期看，这两个条件都具备。2000年以来，我国房价总体较快上涨，住房可作为增值保值的资产这一观念已被社会普遍接受。同时，我国房地产的税收主要集中在开发建设和交易环节，住房持有环节的税收没有或很低，仅上海和重庆试点了房产税。所以形成了许多家庭将住房作为“投资资产”配置。

住房空置率高的另一个原因是租金收益低。一般来说，住房自己不住可以给其他人住，即不“自住”可以“他住”，就是住房租赁市场。我国住房租赁市场总体还不发达，只有一些人口导入较多的大城市住房租赁市场规模较大。但住房租赁收益非常低，目前一些大城市的租金房价比一般都是在1%-2%之间，也就是说投资住房如果依靠租金取得收益，年收益率还不到2%。所以许多投资购房者出于避免管理“麻烦”，或担心出租住房影响未来出售价值等角度，不将住房出租，宁可空置。而且，由于我国多数新建住房是未装修的“毛坏房”出售，不适合出租，如果房东要装修后再出租，则装修成本也很高，依靠租金回收成本较难。所以，在这种情况下，无论住房是为了短期投资还是长期投资，都会出现明显的空置现象，特别是在新建商品住房小区可能更加明显，有些报道说一些城市的空置较高是必然的。

如何减少住房空置，促进住房资源的有效使用，应更多从经济手段入手，减少住房空置存在的基础条件，使住房投资收益预期下降。其中住房持有环节的“空置税”将可能成为一个有益的探索。

它可以起到两个作用，一是直接增加住房持有环节的成本，有效减少投资收益。二是在住房持有环节根据不同使用状态征收不同税收，如当住房自住，以房产税调节为主，可免收或超过一面积后征收少量房产税，参考上海的做法。二是对住房出租的，征收少量房产税或增值税、所得税，这一块全国各地要结合实际，尽量减免或少征，主要鼓励住房使用。而对于完全空置的住房可以考虑征收“空置税”，以调控住房的供需关系，并起到有效抑制投资的作用。

住房“空置税”理论上可以是一个单独的税种，单独设置和征收。也可以作为房产税、物业税或增值税的具体实现形式，如对不同使用状况的住房实施不同的房产税税率或增值税税率，其中对“空置”状态的住房征收较高的房产税或增值税，也可以起到同样的效果。