平川：北京房租上涨只是均值回归 过去租金偏低源于房东自我牺牲

腾讯财经《灼见》特约作者 平川

如果有人投资500万元以上，购买了一款年化收益率仅为1.7%的理财产品，你会不会认为他是傻瓜？

事实上，即使是一年期定存，很多商业银行给出的利率也高于1.7%；就更别提类活期存款，年化利率在4%左右的货币基金了。商业银行定存和货币基金还都是不存在本金安全的投资标的。

用500万元以上资金去购买1.7%年化收益的理财产品，是不是有点问题？

对！这群人的名字叫做北京房东。

北京房产的租售比，无论和国内大中城市、还是国际一线城市相比，都偏低。

据上海易居房地产研究院2018年7月发布的《50城租金收益率研究报告》，北京以1.7%的租金收益率排在50城的倒数第6位；如果再考虑到自2017年3月调控以来，北京房价已经下跌15%左右的事实 —— 当初的500万已经亏损了75万。你会不会顿时对他们产生同情之心？

北京房东承受着“本金损失”，又把房子以远低于市场平均收益率的价格租给别人，是不是可以算作是当代活雷锋？

基于以上，北京房租近日的上涨只是均值回归罢了。

如果和北京同等地位的国际一线城市的租售比相比较，北京房租依然存在上涨空间。

日本东京23区：5.50%

美国纽约曼哈顿：3.58%

英国伦敦：3.45%

德国柏林：3.40%

法国巴黎：2.66%

新加坡：2.54%

但需要强调的是，这种上涨只是均值回归，是对北京过去房租偏低的一种纠偏；我们不能把“北京房东”的自我牺牲视为常态和理所当然。

从租售比角度来看，北京的房租是偏低的。即使近期的大涨，在有着丰富出租经验的房地产商潘石屹看来，长租公寓依然没有赚钱的机会。

基本逻辑如下：长租公寓一定会有银行贷款，基准利率是4.9% —— 实际成本更高，房子建好再租出去回报率只有1%。虽然近期北京公寓租金上涨，但即使房租再翻一倍，依然是亏本的。

所以，资本其实也是在做慈善，冒着亏损的风险进入这行。

前几年舆论一直在批评国内房地产的租售比不合理，没有跟国际水平接轨；结果现在刚往接轨的路上走了两步，舆论就又开始批评房租涨得太快了。

究竟要怎样才是对的呢？

北京房租若是中介炒高的，那么租金涨幅更高的成都、深圳等城市又作何解释？

北京房租大涨，舆论把链家和我爱我家作为靶子进行攻击，认为是他们炒高房租。

但中国房价行情网（中国房地产协会主办）的数据显示，全国主要大中城市中，北京的房租同比涨幅并不是最高。成都房租同比涨幅高达31%，深圳涨幅也接近30%。此外，还有重庆、合肥和天津等城市的房租同比涨幅均超过了北京。

请问，成都、深圳，以及重庆、合肥、天津的“炒房租中介”在哪里？北京租客喊痛喊得最响亮，难道不是因为北京聚集了最多有影响力媒体的缘故？

房租上涨的城市不单单是北京这一个地方，如果北京的上涨是“中介恶意炒作”，那么其他几个房租涨幅更大的城市又作何解释呢，总不能都把锅甩给中介吧？

北京的低房租，源于房价持续上涨让房东对租金回报率有较大的容忍度。

要解释着这些，我们必须回到开头、去问一个问题：北京房东究竟是不是傻瓜，为什么可以长期忍受这么低的回报率去购买北京房产？

当然不是。

他们之所以不在意回报率去购买资产，源于更赚钱的地方在资产增值空间。过去十年，北京房价持续上涨，与资产增值的部分相比，房租回报率简直微不足道，所以北京房东才可以长期忍受极低的租金回报率。

而这种长期的容忍也扭曲了市场，让北京房租长期保持在低位，给来京打工的北漂们带了长期的福利。过去十年相当一部分看空北京房价认为买房不值的人，其重要依据就是房租很便宜，租房更划算。

但这种扭曲不会一直存在。

随着大家对北京房价“止涨”的预期越来越浓，北京房产租售比的均值回归不可避免，北京房产的租售比向美国纽约、英国伦敦、法国巴黎、德国柏林、日本东京等国际一线城市看齐，是不可避免的。

而这种看齐的方式，可能通过“房价下跌+房租上涨”这种双线并进的方式来完成。北京的房价下跌从2017年3月开始，房租上涨从2017年年底开始 —— 双线并行的背后，是北京房价的快速持续上涨基本到位，未来不会再有太大空间，所以之前市场给予的高估值会逐渐走底，并最终和成熟市场接轨。

即使没有中介，北京房租上涨以及租售比的均值回购也是不可避免的。

再来聚焦所谓的中介炒作。

在房租上涨过程中，中介究竟扮演了什么角色？

比如我们想吃苹果，一般要去超市买、而不是直接找苹果园买；但若要去超市买，自然会比直接找苹果园买贵，超市作为中介也要从中抽成。

但苹果价格上涨，是因为“超市炒作”吗？倘若你去做苹果期货，在预测未来价格涨跌的时候，一定是看苹果园的种植情况、测算供求，而不是去盯超市。

如果现在有两家超市不断加价去竞购苹果，大概赖是因为苹果歉收而导致供应不足，所以未来将会涨价。那么在价格到达最终的均衡点之前，什么价格收购都是合适的。

如果超市用远超大家可以承受的价格收购、并出售苹果，那么这些苹果大概率会因为无人问津而烂在自己手里 —— 这会导致超市不再竞购苹果，苹果价跌，从而达到新的市场均衡价格。

这就是市场机制。

如果现在公众对涨价不满，一致要求政府对苹果限价，将会导致两种结果：

1）限价，规定苹果的最高价格

鉴于大家对苹果是刚需，所以超市的对策是苹果按照最高限价出售，但同时卖给你一个天价的袋子；或者真的按照限价出售 —— 但你要想买到这些苹果，就要靠关系了。

2）限购，规定买苹果人的资质

不符合购买资质的人，不允许买苹果。如此，一部分买不到苹果，通过抑制需求的方式来使得价格重新回到均衡点。

如果政府不能够提供更多的苹果种植园，在未来产出更多的苹果，单单去限价是无法达到降价目的的。

说到底，几家中介高价拿房是市场行为，伴随着对房租上涨的预期。

而这种上涨预期，一是北京“房价下跌+房租上涨”所带来的均值回归，二是未来的通胀预期，三是房产税开征之后的房租转嫁。

无论有没有中介抢房，只要以上三条存在房租就一定会上涨。如果非要说中介起到了什么作用，那就是加速这个涨价过程，而已。

即使把中介当作替罪羊处于凌迟之刑，也无法改变房租未来将会上涨至均衡点的客观规律。

还记得2009年北京房价大涨被归结为“中介炒作”，然后政府狠狠得修理了中介的事情吗？房价在中介被修理的那一小段时间内，还是停涨了的。

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