上海首套房贷款利率下调：涸辙之鲋还是水漫金山？

特约撰稿人 平川

据21世纪经济报道消息，中国工行银行和中国农业银行本周四起调整上海首套房贷款利率折扣，从95折降至9折，二套房贷款利率维持基准利率上浮10%不变。

考虑到当下货币政策相对放松的背景，上海首套房贷利率下调会不会成为楼市下跌的结束、以及上涨的开始呢？未来会不会重走水漫金山，灌溉楼市这捆铁杆庄家的老路呢？

首先，从全国范围来看，下调房贷利率的银行仅占不到1%；截至上个月，全国首套房的平均利率仍在上涨。

据融360发布的最新房贷市场报告：2018年7月，全国首套房贷款平均利率为5.67%，相当于基准利率的1.157倍，同、环比分别上涨68个基点和3个基点。同月，全国二套房贷款平均利率为6.03%，环比上涨2个基点。在其监测的35城市533家银行中，8.82%在7月提高了首套房房贷利率，90.24%维持利率不变，另有不到1%的银行下调利率。

事实上，上海是全国一线城市中，首套房贷利率存在折扣的唯一存在。深圳四大行已将首套房贷款利率上调至基准利率上浮15%，北京首套房贷款利率则上调至基准利率10%-15%之间，两座城市二套房都是上浮20%。

一线城市银行资金更为充足，而且银行之间存在竞争激烈；加之房贷风险相对较低，所以存在较低的利率价格也是符合市场规律的。但过去一年房价大涨的三、四线城市，房贷利率依然在持续收紧。

所以，只能说上海是特例，无论在一线城市还是在放在全国来看。这种特例并不具备普遍意义，更不代表任何放松的趋势。

其次，从政策导向上来看，今年7月召开的中央政治局会议已经定调，要“坚决遏制房价上涨”。

从之前的“坚决遏制房价过快上涨”到“坚决遏制房价上涨”，去掉“过快”意味当下政策连房价缓慢上涨都无法容忍，无疑是变得更加严格了，何谈放松？

在中央定调之后，住建部在8月做出了强硬表态，要对地方房地产调控工作进行考核，对“工作不力、市场波动大、未能实现调控目标”的地方坚决问责。基于上述政策取向，2018年下半年以来，房地产市场抑制政策是不断趋严的。仅7月份，就有超过40个城市发布各类房地产调控升级的政策。

总之，一个月前中央才定调的房地产政策取向，不可能立即转向。即使转向，也一定是由中央政治局会议这个级别做出决定；某个一线城市下调首套房贷利率，承担不起这个政策表达，恐怕更多是“资产幻觉”的一厢情愿。

最后，必须要清楚的是，一旦遇到经济下滑就祭出房地产这个夜壶的日子，恐怕已经过去了。

要理解中央为什么要拼命抑制房价，就必须要清楚中央为什么要去杠杆，并在去年年底的中央经济会议上将其作为三大攻坚任务之一。

当下中国最大的问题就是非金融企业的杠杆率问题：每年非金融企业的利息大概等于GDP相比上一年的增量，而且还在疯狂上升 —— 如果不去遏制这个趋势，前方不远处就是万劫不复的悬崖。所以去杠杆不但正确，而且势在必行。

去杠杆又和房价有什么关系呢？可以引用光大证券全球首席经济学家彭文生最近的演讲来回答：房价不跌，难以去杠杆。

这个判断的逻辑如下：

1）其他生产要素都可以再生，但土地不可重置再生。严格意义上来讲，土地的生命周期是无限的 —— 当然对个人来讲是有限的，法律规定70年的租期，但这并不妨碍它拥有最好的信贷价值。所以对银行来说，借贷人最好的抵押品，就是生命周期和回报周期最长的土地。

2） 土地的生命周期长，所以土地价格和利率关系很大，自带金融属性。所谓的房地产泡沫，根本问题就是金融；没有金融的扩张，没有信贷的扩张，就不会有泡沫。所以当金融紧缩到一定程度之后，就必然会影响到房价 —— 信贷和房地产是一个硬币的两面。

3）所以，金融周期实际上就是房地产作为载体的杠杆波动：金融周期上半场，房价上升，杠杆上升；金融周期下半场，房价下降，杠杆下降。

杠杆不仅意味着金融风险，也意味着对资源的占用。谁的杠杆率高，占有的资源就多 —— 这就是国企和地方政府杠杆率太高的原因，因为他们占据的资源更多。但如此以来，就会对民企进行挤压 —— 实际上是房地产和金融一起挤压了实体经济。

这也是中央定调“制造业立国”并强力打压房价的原因，没有一个强国是依靠盖房子屹立于世界民族之林的。既然信贷和房地产是一个硬币的两面，所以去杠杆就一定意味着对房地产市场的抑制，而这个抑制不可能从根本上放松。

所以，只要金融去杠杆的攻坚战仍在进行，只要制造业立国的政策取向未变，房地产就不可能翻出什么浪花来。

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